Investissement Pierre et Vacances - Center Parcs

gigi64

Membre Junior
#1
Ou en est on actuellement sur ce genre d investissements? Un conseiller financier me propose l acquisition d'un bien en Center Parcs géré par Pierre et Vacances. Cette opération se ferait avec une Assurance Vie en adossement en prêt in fine. Les loyers sont garantis par contrat mais uniquement sur 10 ans. Avez vous l expérience de ce qui se passe au renouvellement du bail au bout de 10 ans? Y a t il possibilité d une baisse de loyer? Le bien immobilier garde t il sa valeur pour une revente? Il y aurait également des frais de remise en état après 10 ans qui peuvent aller jusqu'à 6% de la valeur du bien? Merci de me faire partager votre expérience.
 

bennou

Membre Expert
#2
Déjà il est situé le bien ?
Quel est le prix d'achat et le montant du loyer annuel ?
Quelle est votre tranche marginale d'imposition ? (pour savoir si in fine est adapté, ce qui est finalement assez rare)
Quel durée de crédit, quel taux ?
Quelle assurance vie proposée en garantie ? Quels supports ? Quels frais ? Quelle épargne ?
 

dalli

Membre Expert
#3
Que pensez-vous d'avoir un gestionnaire qui peut faire la pluie et le beau temps avec votre patrimoine ?

Vu chez un client : -30% sur le nouveau bail et rien à dire sans compter les travaux à payer.

Moi je n'adhère pas.
 

gigi64

Membre Junior
#4
il s agit d'un center parcs en Sologne
prix d achat 350 000 TTC, loyer annuel 12 000 par an,
mon taux marginal est de 30 %
Credit in fine sur 15 ans. (intérêts à 17800 par an)
Assurance vie en nantissement avec fonds en euros "sécurisé" ( rendement prévu 3,5%), avec un apport de 80 000 + 60 000 ( de récupération de TVA) + apports de 500 euros par mois.
Gain fiscal 5800 par an.

Ce qui m'inquiète c'est de ne pas avoir la maitrise du bien et être totalement dépendant du gestionnaire qui fixera unilatéralement le montant du bail dans 10 ans ainsi que le prix de revente,...sans compter le prix des travaux à prévoir en fin de bail.
 

CGPI 42

Membre Junior
#6
Et bien nous sommes 2 à avoir la même objection !
Pardon...3!

J'ai eu l'occasion de visiter le Center Parc de Sologne. Les "Cottages" (prononcer "cotaije", façon english man) sont à 2 km de la "Bulle" où se trouvent les animations et les restaurants. Les finitions sont très médiocres (traces de coulures sur les peintures etc...), ce qui, à 6.500 € le mètre carré en Sologne me semble pour le moins un peu... hummm, disons, inadmissible. Non?

Qui va racheter un produit comme ça à ce prix là?
Si l'inflation repartait, il faudrait une sacré indexation des loyers pour valoriser la revente. Trop cher, mon fils.
Passes ton chemin.

Cordialement

Stéphane MOURTEROT, CGPI
 

dalli

Membre Expert
#7
Stéphane, j'ai vu certains villages très corrects et n'ai donc pas nécessairement une opinion très tranchée sur le sujet.

Il faut aussi savoir que l'indexation des loyers a coûté très cher à P&V de 2001/2010 (pour donner une période) + 40%, donc les nouveaux baux sont plafonnés à une indexation max de 3% l'an.

J'ai tenté de demander X% de l'inflation, mais non rien de possible.
Si l'inflation était de 5% l'an, on perdrait en plus un paquet de sous tous les ans !
 

CGPI 42

Membre Junior
#8
Bonsoir Dalli,

c'est exactement mon propos: Quand P&V garantissait des rendements bien supérieurs à l'inflation, ils y ont laissé leur chemise. C'est l'heure de la revanche pour P&V. Ils plafonnent les indexations des rendements alors que l'inflation, elle, n'a pas de limite (comme la dette US d'ailleurs: Si le congrès relève le plafond de la dette pour le 2 août, ce sera la 94ème fois. Plafond? Quel plafond? C'est un autre sujet). Ce que je veux dire, vous, en tant que pro, l'avez parfaitement intégré: L'inflation est de 2%. J'achète un actif 100 € qui me rapporte 4 €: J'y gagne. Mais l'évolution du rendement est plafonné. Demain, l'inflation passe à 5%. Le rendement est désormais de 5€ . Je n'y gagne plus rien. Mais je ne perds rien non plus. Ouf!
C'est en tout cas ce que pensera l'investisseur. Sauf que mon actif ne vaut plus 100, car si je devais le revendre, un acheteur exigerait un rendement supérieur à l'inflation. Pour que ce rendement soit alors de 7%, par exemple, l'investisseur dira: ton actif vaut : 5 € / 7% = 71,43 € et non plus 100 €. C'est donc ce que j'évoquais plus haut avec les indexations de loyers plafonnés de P&V: à proscrire.
Bien à vous.
Cordialement

Stéphane
 

gigi64

Membre Junior
#9
Le bien vaudrait moins , mais c est sans compter les économies d impôt qui peuvent aller jusqu' à 6000 € par an soit 60 0000 sur 10 ans?
 

CGPI 42

Membre Junior
#10
Bonjour Gigi,
je ne suis pas là pour vous dissuader de faire cette opération. Je vous donne un avis objectif: P&V m'a sollicité pour vendre ses produits. J'ai refusé pour les raisons que j'évoque avec vous car, avec mes clients, je m'inscris dans la durée. Le commercial de P&V fera du one shot avec vous. Il le sait et n'est motivé que par sa commission. Il se moque bien de vous et de votre patrimoine. C'est comme ça. Je le sais et vous le savez bien aussi.
Si la motivation qui vous anime pour faire cette opération est la fiscalité, alors, au lieu de payer le bien 6000 € le m2, vous pourriez aussi bien le payer 10.000 ou 30.000 € le m2 puisque l'avantage fiscal est calculé sur le prix d'achat du bien et non sur sa qualité. Dans 15 ou 20 ans, vous aurez oublié l'importance de votre avantage fiscal. Vous aurez un bien sur les bras et il faudra en assumer la performance positive ou négative.
Je sais faire prendre des risques à mes clients sur certains placements car cela demande du suivi et de l'accompagnement, en fonction de leur tempérament. Et c'est notre métier de CGPI. Mais sur l'immobilier, je suis extrêmement prudent car vous allez en prendre pour 15 ans. C'est souvent l'investissement d'une vie. Vous n'avez pas le droit à l'erreur.
Posez-vous la question de savoir pourquoi nous réagissons comme ça, Dalli ou moi-même alors que nous pourrions très bien vous vendre nous-même ce bien puisque nous y avons accès! Si nous ne les commercialisons pas, c'est parce que c'est une source de problème avec nos clients mais une grosse source de commission aussi... Nous avons arbitré.
La décision vous reviendra en dernier ressort.
Retenez simplement que le temps que nous consacrons à ce forum est désintéressé. C'est par passion pour notre activité que nous y intervenons. Ce n'est pas le cas de votre commercial P&V.
Cordialement
Stéphane
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#11
Je ne suis pas CGPI, mais plutôt investisseur.

Avec les informations que j'ai eu sur ce qui s'est passé dans de nombreux programmes de P&V (renouvellement du bail => baisse importante du loyer + pas de loyer durant de nombreux mois pour financer des travaux) (en plus, la clause de révision du loyer plafonné à 2% est inacceptable), ce n'est pas demain que j'y investirais mon argent.

Même si en bourse les actions P&V ne se comporte pas si mal, ce n'est pas non plus demain que j'en achèterai, car je recherche plutôt des entreprises qui construisent quelquechose sur la durée, qui s'efforcent de respecter et de faire gagner aussi bien leurs "clients", leurs partenaires (ceux qui investissent dans leurs programmes par ex), leurs salariés, et leurs actionnaires, ce qui ne me semble pas le cas de P&V.

Pour un niveau de risque moindre, vous pouvez trouver des rendements similaires !
 

PV-Immo

Membre Junior
#12
Ou en est on actuellement sur ce genre d investissements? Un conseiller financier me propose l acquisition d'un bien en Center Parcs géré par Pierre et Vacances. Cette opération se ferait avec une Assurance Vie en adossement en prêt in fine. Les loyers sont garantis par contrat mais uniquement sur 10 ans. Avez vous l expérience de ce qui se passe au renouvellement du bail au bout de 10 ans? Y a t il possibilité d une baisse de loyer? Le bien immobilier garde t il sa valeur pour une revente? Il y aurait également des frais de remise en état après 10 ans qui peuvent aller jusqu'à 6% de la valeur du bien? Merci de me faire partager votre expérience.
Bonjour Gigi 64,
Je me permets de répondre à vos interrogations avec un peu de retard.
Sachez que l’objectif du Groupe Pierre & Vacances Center Parcs est d’assurer la pérennité de son parc locatif afin de maintenir le chiffre d’affaires du pôle Tourisme. Le Groupe a tout intérêt à ce que ses propriétaires soient satisfaits des conditions de renouvellement de bail s’il souhaite conserver la gestion locative des biens. Ces conditions sont fixées par le gestionnaire selon des paramètres bien précis : taux de remplissage et résultat d’exploitation de la résidence.

Concernant le prix de revente, le Groupe met à disposition des propriétaires un référent, chargé d’affaires local qui maîtrise le marché de la revente sur le site concerné. Ce dernier estime la valeur du bien et fixe un prix en fonction de l’offre et de la demande, de l'emplacement, comme le ferait une agence immobilière classique. Toutefois si vous le souhaitez, rien ne s’oppose à ce que vous fassiez appel à un cabinet extérieur pour estimer votre bien.

Les travaux ont naturellement pour but de conserver un immobilier haut de gamme. Le Groupe Pierre & Vacances Center Parcs a récemment plafonné le montant de ces travaux afin de rassurer ses investisseurs.

Pour toute question vous pouvez appeler le 0800 00 94 94 du lundi au vendredi de 9h à 20h , et samedi de 10h à 13h.

J'espère vous avoir éclairé.

Cordialement,

Philippe
Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs
 

CGPI 42

Membre Junior
#14
Bonjour la file.
Bonjour Dalli.
Je n'avais même pas l'intention de répondre. Par courtoisie pour Dalli qui a bien résumé ma pensée, je fais quand même l'effort:
"Ce dernier estime la valeur du bien et fixe un prix en fonction de l’offre et de la demande, de l'emplacement, comme le ferait une agence immobilière classique."
Je crois que tout est dit, là.
Cordialement
 
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