INVESTISSEMENT PIERRE ET VACANCES

  • Auteur de la discussion JCL
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JCL

Membre Junior
#1
Bonjour à tous,

Je tenais à vous informer de ce que j'ai appris récemment à mes dépens :

Comment un grand groupe comme Pierre et Vacances agit-il avec ses propriétaires investisseurs en fin de bail?

Après un bail de 9 ans, ce groupe diminue de façon autoritaire et unilatérale le loyer de 30% et donne en contre partie des semaines d'occupation inutiles en basse et moyenne saison dont les propriétaires ne peuvent en fin de compte rien faire.

Les modalités de renouvellement du bail sont de plus notifiées après la date vous permettant de résilier votre bail !

Le propriétaire investisseur est piégé, il ne peut rien faire : perte des avantages en cas de reprise : TVA, .....

Imaginez vous la situation si vous avez investi dans plusieurs appartements, en meublé par exemple : diminution de tous les loyers ( vos revenus passent par exemple de 24000 Euros à 16000 euros annuel si vous avez environ 4 appartements !) avec 20 semaines !!!!d'occupation imposées en moyenne et basse saison!?

Votre loyer revient au montant initial d'il y a 9 ans!
De plus, si vous voulez vendre votre bien, Pierre et Vacances l'estime au prix de vente initial ! voire plus bas car au prix HT de vente !

C'est donc un investissement dans lequel le propriétaire investisseur est enfermé et dont il ne peut sortir si ce n'est au prix d'une perte financière importante.

La personne ayant investi pour se faire un capital retraite ou une rente peut ainsi se retrouver dans une situation financière délicate.

C'est David contre Goliath.

La morale de cette histoire est que les investissements en Résidence de tourisme, quels qu'ils soient, et quel que soit le gestionnaire, ne semblent, en fin de compte, pas du tout rentables et semblent être une belle arnaque sous couvert d'une défiscalisation.

Il semble préférable de faire du loueur en meublé seul, à son niveau, en achetant un bien traditionnel ancien que vous rénovez, bien placé, que vous meublez et dont vous pouvez profiter, en confiant la Gérance de la location par périodes de 2 ans, et pour certaines périodes de l'année prédéfinies, à un groupe comme Interhome, même si vous devez payer les charges et les taxes, car à environ 1000 Euros la semaine.....

Salutations à tous
Un propriétaire dépité qui, malheureusement, jusqu'à présent ne manquait pas de vanter le sérieux d'un grand groupe comme Pierre et Vacances
 
#2
Tout à fait d'accord avec cette analyse.Je n'ai jamais vendu de P et V alors que j'en ai la possibilité mais en matière d'immobilier il ne faut jamais oublier que dans le mot investissement locatif il y a le mot "locatif".
Ce qui veut dire que pour bien louer un immeuble quel qu'il soit il faut analyser la demande et l'offre.
En matière de meublé seuls les EHPAD et les résidences étudiantes bien placées offrent une demande supérieure à l'offre.
Donc hors jeu les résidences de tourisme quelle que soit le gestionnaire tout comme les résidences séniors,les résidences affaires etc..
Les EHPAD sont contingentées par la Sécurité Sociale et en matière de logement étudiant les besoins ne sont pas satisfaits depuis plus de 30 ans.

Frédéric PELLE
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
[email protected]
09 53 62 28 42
Siret 50168669500013
 
#3
les méthodes de PV en terme de renouvellement de baux sont maintenant connues
Ca craint...

Mais acheter en résidence de tourisme, c'est pa si étonnant que cela d'avoir à faire face à ces problemes

si vous étiez à paris en résidences étudiants, vous n'auriez pas le probeme
 
#4
Bonjour,

Vous avez parfaitement raison,ceux qui ont ,pas seulement à Paris,des meublés étudiants bien placés,gérés par des sociétés sérieuses et j'en connais,pas de soucis.
De même pour les heureux possesseurs de chambres médicalisées bien gérées par des gestionnaires solides et j'en connais aussi ,je travaille avec ,pas de soucis.
J'ai bien dit médicalisées donc hors jeu tout ce qui est résidence séniors etc..

Pourquoi?Je ne le répèterais jamais assez ,parce que l'immobilier d'investissement donc locatif, doit rencontrer, c'est du logique pur sucre,une demande plus forte que l'offre, du marché,on ne peut pas sortir de là.

Frédéric PELLE
Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant
[email protected]
09 53 62 28 42
06 60 52 60 63
Siret50168669500013
 

invest immo

Membre Junior
#5
Disons qu'il ne faut pas confondre défiscalisation et investissement immobilier, un investissement immobilier s'il permet de bénéficier de réduction d'impôts, c'est un plus mais pas le but du projet.

Et aussi parmi les premiers points à vérifier c'est :
- le prix d'achat ( qui doit etre au prix de marché) = le mieux c'est de vous réferer à un agent immobilier compétent sur son secteur ou à un expert immobilier, mais méfiez vous des vendeurs peu srupuleux, ou simplement qui cherchent à gagner leur vie en vendant les produits qu'on leur donne.
Parceque la vérité c'est qu'un studio à 150.000 € HT en résidence avec services ou qu'il soit situé ne vaut pas ce prix donc à exclure d'office.

- Ensuite le rendement !
Il doit etre supérieur à 4.5%, pourquoi ? Sinon il vaut mieux se tourner vers un investissement traditionnel ( immo ancien voir scellier classique ) le rendement sera identique dans le pire des cas, voir bien meilleur dans certain cas, et je n'évoque même pas la différence en ce qui concerne la plus value, qui sera beaucoup plus élevé, c'est certains ! Je prends en compte le cout de gestion, la vancance locative, etc...

- ensuite le loyer !
Cet élement est très important, il n'est pas nécessaire de courir après le loyer le plus élevé possible, au contraire, il doit etre au prix de marché, voir légèrement inférieur au tarif mensuel de location de ce type de studio ou appartement meublé sur le secteur, cela est une sécurité pour l'investisseur, qui lui évitera de se retrouver dans le cas de P&V. Il est facil de prévoir à l'avance ce que deviendra le gestionnaire rien que par une etude de marché, et par les loyers.
Fuyez les résidences de tourisme ou les loyers sont de 650 € HT/mois pour un studio. Même si le gestionnaire semble costaud, ce n'est pas viable, les dés sont pipés dès le départ, c'est une arnaque de promoteur qui lui permet de vendre à 5% de rendement des lots à 150.000 €, alors que le loyer et le prix de vente pourraient être baissés de 25% pour rendre le projet intéressant.
Il ne faut pas oublier que très peu d'opérateurs optiennent des taux de remplissage très satisfaisant en hôtellerie, et que sur la quantité des lots de certaines résidences et les charges de fonctionnement, personnels, etc... il vaut mieux pour le gestionnaire avec des loyers faibles.
Posez vous la question simple : quel est le loyer global pour le gestionnaire si on additionne la totalité des loyers des chambres + les loyers des lots privatifs commerciaux ( restaurants, bureaux, salle de séminaire, piscine, Spa,etc...) qui sont rachetés souvent par le promoteur à titre perso avec des rendements de 7% / 8%.
Je ne pense pas dans la majorité des cas qu'un hotelier traditionnel serait pret à payer un tel loyer global sur la totalité des murs.

Après on sétonne que les gestionnaires soient en faillite ou qu'ils renégocient les loyers !

Mais si les CGPI "boycottaient" ces promoteurs qui pourrissent le marché, et de même que les grosses plateformes plutot que de se satisfaire d'obtenir un programme en exclusivité ou d'avoir obtenu 14 ou 15% de commission...

La société INVESTISSEUR-IMMO.FR travaille en collaboration avec certains promoteurs sur le montage de projet dans le respects des critères indiqués ci dessus, et souhaite se spécialiser sur les résidences avec services Scellier LMNP Bouvard avec des bons rendements et des excellents rapport qualité prix et des opérateurs de grande qualité.

Notre savoir faire : Sélectionner les meilleures opportunités du marché !
Vous aider à réaliser votre projet.

Société INVESTSSEUR-IMMO.FR
www.investisseur-immo.fr
[email protected]
 

dalli

Membre Expert
#6
JCL vous voudriez nous donnez le nom de la résidence svp ?

J'ai vu ce cas à cette date pour Pont Royal
 

PVImmo

Membre Junior
#9
Réponse - Investissement Pierre et Vacances

je confirme pour Pierre & Vacances : déconvenues (renégociation du bail à la baisse, travaux élevés) => met en péril la rentabilité de l'investissement
et dans notre cas, grave défaut de conseil sur la structure juridique d'acquisition (post : http://forum.actufinance.fr/structu...-en-residence-de-tourisme-P223061/#post209841)

Bonjour SandrineM,
J'ai pris connaissance de votre message et je tiens à vous apporter des éléments de réponse concernant les travaux en fin de bail.
Le Groupe Pierre & Vacances Center Parcs s’engage à entretenir le bien des propriétaires pendant toute la durée du bail. Cet entretien courant permet au Groupe de restituer les biens des propriétaires en état d'usure normale après 9 années de gestion locative. Au-delà de l’entretien, une remise à neuf totale de l'appartement est proposée aux propriétaires. Ces travaux sont nécessaires pour garantir l’exploitation optimale des biens.
Le Groupe Pierre & Vacances Center Parcs a pris en compte les commentaires des propriétaires. Depuis 2011, le Groupe intégre à ses nouveaux baux un article visant à plafonner le montant des travaux. L’article prévoit au terme du bail, la mise en œuvre d’un « plan spécifique de travaux destinés à adapter les éléments de confort, d’équipement et de décoration du logement, afin de la maintenir en adéquation avec les attentes de la clientèle […] ». Le bail précise que les travaux sont à la charge du propriétaire et que leur montant correspond à 6% du prix d’acquisition (hors taxes hors droits d’enregistrement et frais d’acquisition).
Cordialement,

Philippe
Pierre & Vacances Conseil Immobilier
 

xa

Membre Expert
#10
Philippe,

Ce serait bien de répondre à Sandrine sur son fil, en particulier concernant les "conseils" reçus lors de l'acquisition, via une SCI, d'un bien P&V qui ne peut pas être acquis par le biais d'une SCI ...
 

plongeur69

Membre Junior
#11
Bonjour SandrineM,
J'ai pris connaissance de votre message et je tiens à vous apporter des éléments de réponse concernant les travaux en fin de bail.
Le Groupe Pierre & Vacances Center Parcs s’engage à entretenir le bien des propriétaires pendant toute la durée du bail. Cet entretien courant permet au Groupe de restituer les biens des propriétaires en état d'usure normale après 9 années de gestion locative. Au-delà de l’entretien, une remise à neuf totale de l'appartement est proposée aux propriétaires. Ces travaux sont nécessaires pour garantir l’exploitation optimale des biens.
Le Groupe Pierre & Vacances Center Parcs a pris en compte les commentaires des propriétaires. Depuis 2011, le Groupe intégre à ses nouveaux baux un article visant à plafonner le montant des travaux. L’article prévoit au terme du bail, la mise en œuvre d’un « plan spécifique de travaux destinés à adapter les éléments de confort, d’équipement et de décoration du logement, afin de la maintenir en adéquation avec les attentes de la clientèle […] ». Le bail précise que les travaux sont à la charge du propriétaire et que leur montant correspond à 6% du prix d’acquisition (hors taxes hors droits d’enregistrement et frais d’acquisition).
Cordialement,

Philippe
Pierre & Vacances Conseil Immobilier
Bonjour,
vous précisez depuis 2011 dans vos nouveaux baux la remise en état au terme du bail et le montant maximum de celle-ci (6% du prix d'acquisition),

mais les propriétaires ayant signé un bail avant cette date n'en sont pas du tout au courant,
par contre ils le découvrent en fin de leur bail lorsqu'ils reçoivent de votre part un congé
et de nouvelles propositions de baux.

Ces nouveaux baux proposent un loyer inférieur au loyer initial d'il y a 9 ans et de plus nous imposent des travaux de rénovations dont la forte somme annule le bénéfice de plusieurs années de loyer.

De plus à cause de la réception tardive des nouveaux baux par rapport à la fin du bail,
vous ne nous laissez pas beaucoup de marge de manœuvre.

Si l'on prend la décision de revente de l'appartement,
vous nous faites des propositions de revente qui nous laisse net vendeur un prix inférieur au prix d'achat il y a 9 ans.

Veuillez mieux considérer les propriétaires, car je pense que c'est grâce à eux que vous pouvez travailler et que eux aussi ont des soucis de financements à cause de votre façon d'agir avec vos nouveaux baux.
 

plongeur69

Membre Junior
#12
Bonjour PVimmo,
dommage que vous ne répondez plus sur les différents forums.
Est-ce du aux mécontentement grandissant des propriétaires déçus par le manque de considération de la part de PVCP ?
 

PVImmo

Membre Junior
#13
Bonjour,
vous précisez depuis 2011 dans vos nouveaux baux la remise en état au terme du bail et le montant maximum de celle-ci (6% du prix d'acquisition),

mais les propriétaires ayant signé un bail avant cette date n'en sont pas du tout au courant,
par contre ils le découvrent en fin de leur bail lorsqu'ils reçoivent de votre part un congé
et de nouvelles propositions de baux.

Ces nouveaux baux proposent un loyer inférieur au loyer initial d'il y a 9 ans et de plus nous imposent des travaux de rénovations dont la forte somme annule le bénéfice de plusieurs années de loyer.

De plus à cause de la réception tardive des nouveaux baux par rapport à la fin du bail,
vous ne nous laissez pas beaucoup de marge de manœuvre.

Si l'on prend la décision de revente de l'appartement,
vous nous faites des propositions de revente qui nous laisse net vendeur un prix inférieur au prix d'achat il y a 9 ans.

Veuillez mieux considérer les propriétaires, car je pense que c'est grâce à eux que vous pouvez travailler et que eux aussi ont des soucis de financements à cause de votre façon d'agir avec vos nouveaux baux.

Bonjour Plongeur 69,

Dans le cadre du renouvellement des baux, nous faisons évoluer, sur certaines résidences, les modalités des nouveaux contrats. Il s’agit de rééquilibrer le montant des loyers, en prenant en compte la hausse de l’indice du coût de la construction sur lequel est indexé le loyer.
Ainsi, nous préparons l’avenir en privilégiant une approche prudentielle et responsable.
Les nouvelles propositions de gestion locatives sont étudiées environ 10 mois avant l'échéance du bail pour coller au plus juste à la réalité économique de l'exploitation, et envoyées aux propriétaires au moins plusieurs mois avant.
Concrètement, au terme des 9 premières années du bail, nous proposons sur 70 % du parc d’appartements concerné, un bail avec loyer fixe garanti. Pour 30 % restant du parc nous introduisons un bail avec loyer variable (avec ou sans minimum garanti). Nous proposons également la réalisation de travaux d’adaptation, nécessaires après une décennie d’exploitation.
Le loyer reste ainsi contractualisé tout au long du second bail avec un acteur reconnu et pérenne du secteur.
Partenaire reconnu et acteur de référence de l’investissement locatif touristique depuis 45 ans, nous souhaitons ainsi sécuriser le patrimoine et les investissements immobiliers de nos clients.

Si vous souhaitez revendre votre bien, le Groupe Pierre & Vacances Center Parcs peut se charger de trouver un acquéreur. Cependant, il n’y a aucune obligation de revente via le Groupe : vous êtes libre de confier la revente de votre bien à une agence immobilière traditionnelle. Il est toutefois plus avantageux pour vous de revendre avec un bail commercial qu’en copropriété traditionnelle.
Pour tout renseignement complémentaire, nous vous invitons à prendre contact avec notre direction de la gestion de patrimoine à l’adresse suivante : [email protected].


Nathalie,
Community Manager, Pierre & Vacances Conseil Immobilier
 
#15
Bonsoir,
Pierre et Vacances abuse de sa position dominante pour tout simplement terminer les baux et ne rien proposer en contre partie....on se retrouve endette pour 20 ans sans aucun LMP....et ce malgré les engagements initiaux de P&V.....c,est un pur scandal.
 

PVImmo

Membre Junior
#17
Réponse - Bailleur mécontant

vous proposez aussi tout simplement de ne pas renouveler .....malgres vos engagements antérieurs.....
Bonjour bailleurmecontant,
Concernant la fin de bail, je vous invite à consulter les éléments de réponses que nous avons apportés plus tôt dans la conversation.
Pour tout renseignement complémentaire, vous pouvez prendre contact avec notre direction de la gestion de patrimoine à l’adresse suivante : [email protected].
Nathalie,
Community manager, Pierre & Vacances Center Parcs
 
#18
re-bonjour P&V

vos éléments de réponse sont au mieux incorrects.... Selon vous 100% des baux sont renouvelés. La réalité est différente....je ne commente même pas les agissements de la SOGIRE...Vous voulez correspondre à l'image que vous décrivez ci-dessus alors agissez rapidement et je serai le premier à le reconnaitre. en attendant vous faites peu de cas d'investisseurs vous ayant fait confiance en s'endettant pour des années. merci
 

marc gui

Membre Junior
#19
Bonjour,
Je suis très étonné de votre réponse mensongère.
J'ai reçu la résiliation de mon bail courant Octobre, pour une fin de bail le 30 Avril 2014. Et à ce jour, soit à moins de 4 mois de l'échéance, aucune nouvelle de Pierres et vacances.
Si ce n'est pas mettre les gens au pied du mur, comment appelez vous ces méthodes. Pour moi, c'est de l'arnaque et de la filouterie. Vous profitez de l'isolement des propriétaires qui vous permet de proposer des conditions de renouvellement des baux en deçà des conditions réelles du marché et d'augmenter votre marge sur notre dos. Moins de loyer = plus de bénéfice et de dividendes.


Bonjour Plongeur 69,

Dans le cadre du renouvellement des baux, nous faisons évoluer, sur certaines résidences, les modalités des nouveaux contrats. Il s’agit de rééquilibrer le montant des loyers, en prenant en compte la hausse de l’indice du coût de la construction sur lequel est indexé le loyer.
Ainsi, nous préparons l’avenir en privilégiant une approche prudentielle et responsable.
Les nouvelles propositions de gestion locatives sont étudiées environ 10 mois avant l'échéance du bail pour coller au plus juste à la réalité économique de l'exploitation, et envoyées aux propriétaires au moins plusieurs mois avant.
Concrètement, au terme des 9 premières années du bail, nous proposons sur 70 % du parc d’appartements concerné, un bail avec loyer fixe garanti. Pour 30 % restant du parc nous introduisons un bail avec loyer variable (avec ou sans minimum garanti). Nous proposons également la réalisation de travaux d’adaptation, nécessaires après une décennie d’exploitation.
Le loyer reste ainsi contractualisé tout au long du second bail avec un acteur reconnu et pérenne du secteur.
Partenaire reconnu et acteur de référence de l’investissement locatif touristique depuis 45 ans, nous souhaitons ainsi sécuriser le patrimoine et les investissements immobiliers de nos clients.

Si vous souhaitez revendre votre bien, le Groupe Pierre & Vacances Center Parcs peut se charger de trouver un acquéreur. Cependant, il n’y a aucune obligation de revente via le Groupe : vous êtes libre de confier la revente de votre bien à une agence immobilière traditionnelle. Il est toutefois plus avantageux pour vous de revendre avec un bail commercial qu’en copropriété traditionnelle.
Pour tout renseignement complémentaire, nous vous invitons à prendre contact avec notre direction de la gestion de patrimoine à l’adresse suivante : [email protected].


Nathalie,
Community Manager, Pierre & Vacances Conseil Immobilier
 
#20
Bonjour Marc Gui, si le scenario se repete, vous allez recevoir une lettre de resiliation par husissier de justice juste 90 jours avant la fin du Bail ...P&V est actuellement entrain de sortir de plusieurs résidences laissant les anciens propriétaires face a des repreneurs que je ne qualifierai pas. Le tout sera assorti d'un devis de travaux consequent....mieux vaut prevoir...
 
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