Quel LMNP choisir et quel gestionnaire

  • Auteur de la discussion CRL
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CRL

Membre Junior
#1
Bonsoir, nous sommes un couple +40 ans et 2 jeunes enfants.
Afin de garantir des revenus pour les études des enfants et ensuite pour notre retraire, notre conseiller nous a parlé des LMNP...Mais il y en a de plusieurs types (tourisme, étudiant, EHPAD) ...Il y a -t-il un système plus sûr que l'autre ? Quel gestionnaire est le mieux côté dans chaque ? Merci de votre retour,
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#2
Oubliez le type "tourisme". (est-ce que vous pensez vraiment qu'un bien qui ne sera sans doute occupé qu'une partie de l'année pourra offrir une bonne rentabilité pérenne ?) (lisez les témoignages sur ce forum)

Ensuite, pour les autres "types", vérifiez en long, large et travers la fiabilité de l'exploitant de votre bien (celui qui signe le bail commercial avec vous) car c'est lui qui représente de très loin le plus gros risque potentiel pour vous.
Non seulement il doit présenter des caractéristiques rassurantes (expérience dans cette activité, solidité financière, etc.), mais aussi vous devez pouvoir comprendre (et si possible vérifier, en ayant accès à ses bilans comptables) qu'il est bien en mesure de faire des bénéfices dans cette activité, en exploitant le bien que vous aurez acheté (en essayant de reconstituer son "business plan"). A défaut : fuyez !

Examinez aussi les possibilités d'investir dans un LM(N)P d'occasion, qui aura des caractéristiques un peu différentes : peut-être moins d'avantage fiscal à l'achat, mais souvent une meilleure rentabilité, et un exploitant qui aura déjà fait ses preuves pendant quelques années avec ce bâtiment.

En fouillant un peu dans ce forum (et dans d'autres), vous trouverez plein de témoignages (souvent des investissements à problème, car quand ça se passe bien on ne va pas souvent l'écrire sur les forum, donc le nombre d'investissement qui se passent mal est sans doute très sur-représenté sur les forums).
Notamment :
http://forum.actufinance.fr/investissement-pierre-et-vacances-center-parcs-P219652-2#post194835
http://forum.actufinance.fr/ephad-sans-defiscalisation-P218276/
http://forum.actufinance.fr/revente-lmnp-et-tva-alsace-P218400/
 

CRL

Membre Junior
#3
Merci pour pour ces précieuces infos, concernant les LMNP d'occasion ; est-il aussi possible d'en trouver dans le type EHPAD ? et quel(s) organisme(s) contacter ? merci d'avance à celles et ceux qui répondront.
 

du.velo.a.gogo

Membre Junior
#4
Bonjour,
J'ai connaissance de quelques EHPAD en LMNP d'occasion, notamment sur Chateauneuf les Martigues, Mougins, Saint Germain en Laye ou Vaux Andigny, avec des gestionnaires qui ont fait leurs preuves.
Indiquez moi vos cordonnées par message privé, je pourrais vous en dire davantage.
Cordialement ;
 
#5
Bonjour,

Le LMNP d'occasion en EHPAD est effectivement une solution intéressante. Personnellement, j'en propose à certains de mes clients qui recherchent une solution performante et sécurisante et pour qui la défiscalisation n'est pas une priorité.

Cela représente plusieurs avantages :
- Un positionnement centre ville de plus en plus difficile à trouver pour du neuf.
- Un prix au m2 intéressant
- Un historique sur la qualité du gestionnaire
- Une rentabilité meilleure que dans le neuf
- Des loyers versés immédiatement.

Bonne journée.
 

Fredgwen

Membre Expert
#6
Bonsoir,

L'investissement LMNP est un investissement intéressant en effet. Cependant, les rentabilités actuelles ne sont pas très élevées bien que supérieur à la location nue.

Aujourd'hui, il peut être intéressant de créer soit même son LMNP. Le principe reste le même mais les rentabilités peuvent être plus intéressantes. Vous évitez des commissions diverses et variées, vous pouvez choisir des biens très bien situés et que vous pouvez convertir ensuite en location nue si vous le souhaitez.

A titre personnel, c'est ce que je fais pour mon épouse et moi (ce n'est pas les cordonniers qui sont toujours les plus mal chaussés....). Nous allons acquérir un bien, ancien, centre-ville, déjà divisé en petits appartements. Ces biens sont loués pour la plupart. La rentabilité brut est de 12%. Avec le montage juridique que je mets en place, la rentabilité nette est de 10% annuelle en période de financement, pour atteindre une rentabilité de l'ordre 18% en période d'absence de charge. Je ne peux le faire que parce que le bien est à un prix intéressant et que le montage, bien que compliqué, est très efficace (et validé par les impôts). A noter, la gestion du bien ne m'incombe pas puisque je la confie à une agence et, pour les loyers, ayant répartis le risque sur 20 locataires différents, je ne cours pas trop de risque.

Après recherche assez attentive, vous pouvez trouver des biens intéressants de ce type dans les villes universitaires, par exemple.

Maintenant, si vous ne souhaitez pas monter un projet par vous-même, il vous faire attention et ne vous attacher qu'aux grandes signatures. En 2010, 5 gestionnaires ont fait faillite, mettant pas mal d'investisseurs dans des situations très dangereuses pour eux. L'EPHAD pourra être plus fiable car le gestionnaire est agréé par la CAF et le département. Mais, vous n'êtes pas forcément à l'abri.

Les grandes signatures vous offriront des rendements assez faibles : c'est comme tout, vous payez la marque. Si vous allez vers ORPEA, vous pourrez être à peu près tranquille, c'est solide, mais le rendement est faible.

Sur le marché secondaire, il y a peu d'EHPAD et vous les trouverez essentiellement par l'intermédiaire des CGPI ou, directement, par les gestionnaires. Vous pouvez voir avec Résid'étude qui gère son propre marché secondaire mais ils n'ont pas d'EHPAD.
 

thimich

Membre Junior
#7
J'ai tout lu sur le forum mais je n'ai pas trouvé de réponse à mes questions.
Je m’intéresse à 1 lmnp résidence hôtelière Appart'city géré par GFE.Le groupe est-il fiable?
Mon projet est pour le long terme c'est à dire au delà des 23 ans de bail.Si je ramasse un peu de défiscalisation au passage c'est tant mieux.
En suite la localisation????Après avoir réaliser des hotels dans les grandes métropoles,le groupe s'installe dans des villes plus petites comme Carcassonne,Narbonne ou Beziers ou il y a certes du tourisme mais peu d'industrie donc peu d'hommes d'affaire de passage.Pour les autres villes telles que valence,Mulhouse ou St Nazaire ,je ne connais pas leur potentiel.
Ce qui m’inquiète un peu est que je dois donner ma réponse avant le 20 septembre car le taux de loyer proposé est bonifié jusqu’à cette date pour certaines villes.
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#8
@thimich, vous devriez ouvrir un nouveau sujet pour essayer de recueillir des témoignages d'investisseurs ayant déjà des biens gérés par GFE, depuis de longues années, et avec un renouvellement de bail déjà passé, et/ou ayant revendu leurs lots.

Pour ma part, j'avais visité une résidence Appart'city (sur Paris, assez ancienne) et étudié cet investissement, il y a quelques années. Mais je n'avais pas donné suite, la résidence ne m'ayant pas emballé (ça semble vieillir pas trop bien, je n'aurais pas aimé habiter là si j'avais été à la recherche d'une résidence pour un déplacement pro, je n'avais pas 'accroché' au discours du commercial GFE), le rendement étant somme toute faible vu le risque pris et les perspectives de plus-value plus que faibles. Ca ne veut pas dire que j'ai eu raison, bien sur....
J'avais alors préféré investir dans un établissement médicalisé (neuf en VEFA, exploité par groupe côté en bourse, meilleur rendement, marché plus "protégé" par la nécessité d'autorisations des autorités médicales). Pour le moment j'en suis satisfait.

Par contre, j'ai toujours "pris mon temps" pour me décider (une "bonification de loyer", ça aurait plutôt tendance à me rendre méfiant... Qui finance au final ? Quel impact sur la viabilité de l'exploitation à long terme ?), et préféré laisser filer les propositions quand j'hésitais, quitte à louper une bonne affaire, plutôt que de ma lancer sans être convaincu.
 

bennou

Membre Expert
#9
Les propositions de "loyer bonifié" ça veut souvent dire qu'ils ne trouvent pas d'acheteur... Méfiance donc, et étudiez ça de manière pointilleuse.
 

Fredgwen

Membre Expert
#10
Bonjour,

GFE est le groupe propriétaire des Appart city. Ils sont suffisamment solide et, aujourd'hui, il vous propose des hôtels en rénovation. Cela peut être intéressant mais, comme dans tout investissement immobilier, vérifiez la localisation. Une grosse ville sera mieux qu'une trop petite. Une ville moyenne peut être intéressante s'il n'y a pas trop de concurrence.

Sinon, pour le gestionnaire et sa solidité, c'est un investissement intéressant. Près de chez moi, j'ai un appart city et il est toujours plein.
 

thimich

Membre Junior
#11
Merci pour votre réponse.
Effectivement le confort des appart'city ne semble pas au top:eek:n dors sur un clic-clac.Pour 60€, même à Nice en hiver ,on peut trouver un hôtel 3 étoiles avec le pdj.
Donc pour un investissement de 147 000€ TTC avec un prêt de 117 000€ sur 10 ans et malgré la récup de la tva(23039€) et la réduction d’impôt(20887€) ,je me demande si c'est une bonne affaire même si tout se passe bien au bout des des 23 ans de bail.
 

thimich

Membre Junior
#12
Le problème est que je n'ai que le conseiller en gestion de patrimoine comme interlocuteur.J'en ai rencontré 3.Les 2 premiers voulaient me faire investir dans du scellier.Le dernier m'a déconseillé le scellier et me propose du lmnp.Je n'ai aucune possibilité de vérifier sa notoriété .Est-il sérieux ou veux-il simplement empocher une commission.Bien sur les 3 veulent me faire transférer mon contrat retraite Madelin sur Generali et placer le reste de mes avoirs en assurance vie chez Generali.Je me demande si Generali paye mieux ses courtiers que les autres assureurs?
 

dalli

Membre Expert
#13
Perso je n'aime pas le meublé sauf si à coté de chez vous et que vous gérez tout seul !

Le piège du gestionnaire ne me plaît pas.
Avec un scellier, vous pouvez vendre à qui vous voulez au terme : RP de l'acquéreur, locatif : bref un paquet de possibilité et vous pssez des annonces ou des agences.

Meublé : seul le gestionnaire peut trouver un investisseur, ça limite drôlement non ?

un produit dont on ne peut pas sortir sauf à baisser sa culotte n'est pas un bon produit à mes yeux.


Je ne cherche pas à avoir des clients, je cherche à ce qu'il le reste !
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#14
En meublé, je ne pense pas que "seul le gestionnaire peut trouver un investisseur". En effet, avec un bon exploitant (= "gestionnaire" je suppose), il est possible de trouver un acheteur pour le bien, même sans passer par le "gestionnaire". Ce passage par le gestionnaire sera souvent une facilité "en plus". C'est un peu pareil pour une SCPI, où le gestionnaire organise un marché secondaire, mais où il reste possible de céder de grès à grès.

Maintenant, c'est vrai, en meublé avec un bail commercial, on ne peux en pratique vendre que pour relouer en meublé au même exploitant (conservant le bail commercial), ce qui restreint l'éventail des acheteurs potentiels. De plus, à l'échéance du bail, il faut éventuellement renégocier, au besoin devant le juge si l'exploitant tente d'abuser de sa position (un peu le pendant d'une procédure d'expulsion d'un locataire défaillant en Scellier). Ceci réduit les perspective de plus-value en LMNP. C'est aussi ce qui permet normalement de dégager un rendement annuel meilleur.

C'est aussi vrai qu'avec un bail commercial, il faut s'assurer que l'exploitant va correctement gagner sa vie, et sera en mesure de payer les loyers sur le long terme en continuant à faire des bénéfices. Donc on sera en fait en partie "associé" indirectement au succès de son activité (et il vaut mieux en être conscient dès le départ).
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#16
Quand le logement meublé est dans une résidence (étudiante, ou hôtelière comme Appart'city, ou même de tourisme comme P&V:() ou une EHPAD ou clinique, l'investisseur signe un bail commercial avec l'exploitant (qui sous-loue ensuite le logement meublé). Dans ce cas, l'investisseur est tributaire (dans la durée) de l'exploitant d'une certaine manière (car en pratique, changer d'exploitant = grosse galère + potentiellement des coûts d'éviction). Souvent, la signature du bail commercial est une condition de l'acquisition du logement (et vice-versa).

Quand le logement meublé est exploité directement par l'investisseur (qui éventuellement charge une agence de trouver, voire gérer les locataires, moyennant rétribution), il n'y pas de bail commercial. C'est le cas décrit par Fredgwen au message #6 de ce fil. L'investisseur est alors dans une situation assez proche (sauf pour les contraintes fiscales, et la nature -nu vs meublé- du contrat de location conclu avec les locataires occupant) de celle d'un acheteur de Scelier.
 
Dernière édition:

marc10

Membre Junior
#17
Bonjour

Que pensez vous de l'exploitant Equalliance (Park&Suites - SuitesEtudes)
On lit sur d'autres blogs qu'il aurait du mal à payer ses loyers.
 

alain 69002

Membre Junior
#18
J'ai acheté un studio dans une résidence appart city a Lyon abondance il y a maintenant 3 ans , j'ai payé ce studio d’occasion 61 500 euros , appart city me réglé un loyer mensuel de 311,84 euros , pendant 2 ans les loyers ont étés réglé régulièrement le 11 du mois suivant (ce qui est convenu dans l’avenant de mon bail commercial ) mais depuis 6 mois les loyers sont réglés avec pratiquement 1 mois de retard , je pense que cette société a de gros problème de trésorerie
 
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