Locatif dans le Neuf

#21
Tu crois vraiment que si jamais il y a retournement du marché immobilier sur les SCPI les investisseurs ne chercheront pas à vendre.
moi , en tant qu'investisseur , j'essaye de ramasser les morts ......

donc s'il y a de nombreux vendeurs les cours vont baisser certes mais ceux qui auront les nerfs suffisamment solides sauront profiter des " soldes ".:cool:...

j'ai des nerfs d'acier ....:love:
 
#22
Ca dépend aussi de votre âge car gérer un appartement passé un certain âge
Ah ! Enfin, je lis un argument que, jusqu'alors, je ne partageais qu'avec moi-même. Merci Dalli.

On voit tellement de gens, relativement jeunes, qui proclament que la retraite, ils s'en fichent (On peut comprendre jusqu'à un certain point), que de toutes façons, ils ne bénéficieront de rien et qu'ils mettent tout dans l'immobilier.
 
#23
moi , en tant qu'investisseur , j'essaye de ramasser les morts ......

donc s'il y a de nombreux vendeurs les cours vont baisser certes mais ceux qui auront les nerfs suffisamment solides sauront profiter des " soldes ".:cool:...

j'ai des nerfs d'acier ....:love:
Il y a de quoi faire alors c'est les soldes sur le cac40:)
 

dalli

Membre Expert
#25
Je pense qu'il veut dire qu'ils pensent qu'on se fabrique une retraite avec de l'immobilier sans en mesurer les conséquences.
 
#27
Oui m'dame ;-)
Que certains s'imaginent à tort ou à raison, qu'ils n'auront aucune retraite avec les systèmes actuels et qu'ils imaginent Byzance en mettant tout ou presque dans la pierre locative.

Comme le dit Dalli, suivre un patrimoine immobilier nécessite la pleine capacité de ses neurones et de ses facultés de décision, sans compter les hauts et les bas du marché. Plus l'âge avance et, bien souvent, moins le cerveau est capable d'appréhender les décisions et la législation en vigueur.

Je me trompe ou pas ? Mais cela est accessoire et juste une interprétation de ma part.
 

dalli

Membre Expert
#28
Je partage à 100% cette vision et j'ai maintenant 27 ans de métier donc c'est plus qu'une impression.

Comme les 3 autres secteur d'investissement; l'immobilier a ses inconvénients mais comme c'est un bien tangible, les gens ont l'impression que c'est plus réel, facile, ils ont tous été locataire dans leur vie....

En réalité l'immobilier c'est extrêmement technique et je vois quasiment personne avoir un raisonnement juste et éclairé avec l'immobilier.

Par ex, j'ai fait une simulation pour un client en lui montrant que dans sa situation (qui est forcément différente de celle de son frère, son voisin...) en achetant ce bien locatif et en évitant des financements d'emblés idiots, le prix de revient variait du simple au triple. Du coup pour le même débours je lui en ai vendu 3.

Un autre exemple : avec certains montages, je démontre que même si dans 15 ans je revends le bien 20% moins cher que le prix d'achat j'ai un rendement de l'ordre de10% (voire bcp plus dans certaines configurations)

De plus les lois sont faites pour les locataires, donc quand c'est galère, ça peut l'être de façon très grave.


J'ai le cas d'un ami dont le père est devenu tétraplégique. La locataire (fonctionnaire qui rassure bien les bailleurs) ne payait pas ses loyers : pas de revenus, des charges, impossible à vendre et surtout de nouveaux besoin pour le papa.
Avocat, tribunaux, condamnation, engagement de payer, 1 loyer de versé et nouvel impayé, nouvelle procédure...
On lui dit : partez, vous nous devez plus rien mais partez !

Elle a fini par partir mais au bout de 3 ans et elle a payé 5 mois de loyer en 3 ans.
Elle a dû partir emmerder un autre bailleur qui pense qu'on peut gérer tout seul.

Cette histoire je la rencontre au moins une fois par an.
Du coup là je rame pour vendre les avantages de l'immobilier.
 
#29
Oui m'dame ;-)
Que certains s'imaginent à tort ou à raison, qu'ils n'auront aucune retraite avec les systèmes actuels et qu'ils imaginent Byzance en mettant tout ou presque dans la pierre locative.
La pierre est le placement préféré des Français, de plus l'avantage de la pierre c'est qu'on peut investir avec le levier du crédit.

Après en période de taux bas que reste t-il au épargnant pour investir pour leur retraite ?
Comme le dit Dalli, suivre un patrimoine immobilier nécessite la pleine capacité de ses neurones et de ses facultés de décision, sans compter les hauts et les bas du marché. Plus l'âge avance et, bien souvent, moins le cerveau est capable d'appréhender les décisions et la législation en vigueur.

Je me trompe ou pas ? Mais cela est accessoire et juste une interprétation de ma part.
Mais est ce que cela ne vaut pas pour tous les palcements ?
 
#30
l'immobilier a ses inconvénients mais comme c'est un bien tangible, les gens ont l'impression que c'est plus réel,
Exact
On lui dit : partez, vous nous devez plus rien mais partez !

Elle a fini par partir mais au bout de 3 ans et elle a payé 5 mois de loyer en 3 ans.
Elle a dû partir emmerder un autre bailleur qui pense qu'on peut gérer tout seul.

Cette histoire je la rencontre au moins une fois par an.
Du coup là je rame pour vendre les avantages de l'immobilier.
Vous soulevé un point important sur le risque de faire du locatif.
Aujourd'hui peut être qu'on peut limité un peu le risque avec les GLI.
Est ce que l'assurance vie, les SCPI ou la bourse sont sans risque.
 
#31
Il y a de quoi faire alors c'est les soldes sur le cac40:)
ce n'était pas le sujet de la file mais oui , je prépare mes liquidités pour pouvoir baisser mes PRU en re-investissant ( mais j'attends encore un peu , car je pense que la reprise n'est pas encore là )
 

dalli

Membre Expert
#32
Mais bien sûr tous les placements ont des inconvénients mais l'immobilier nécessite de prendre des décisions qui si elles ne sont pas prises vont avoir comme inconvénients de déprécier le patrimoine.

Autrement dit si on n'a pas de locataire ou si ravalement, on peut rester 1 an à manger des patates quand on est en retraite; cela ne devrait pas arriver avec des SCPI dont le gestionnaire tente de tout faire pour que le revenu soit constant.

Je n'ai jamais dit qu'il ne fallait pas investir dans l'immobilier mais pas n'importe quand ni n'importe comment, ni à n'importe quel âge...

L'important est la diversification, c'est la seule règle à respecter si on veut être rassuré sur le LT.
 
#33
Je n'ai jamais dit qu'il ne fallait pas investir dans l'immobilier mais pas n'importe quand ni n'importe comment, ni à n'importe quel âge...
Ca je l'avais compris car tu conseilles les SCPI qui sont également de l'immobilier.
Tu veux dire quoi par n'importe quand et comment ?
Dans ce cas jusqu'à quel âge conseilles tu l'immobiler ?
 

dalli

Membre Expert
#34
Mais y a pas de règle !

Rothschild peut investir dans l'immobilier jusqu'à 100 ans.

Je vends aussi des biens immobiliers (directs) à des personnes âgées dans un but successoral (y a pas que l'AV !)

Je vends des SCPI pour 40 K€ à des jeunes de moins de 30 ans.

Tout comme un médecin je demande à mon client de se déshabiller, je l'ausculte puis fait mon ordonnance et lui expliquant les effets secondaires. Si je ne me suis pas trompée, il reconnaît que ces effets ne sont pas très graves pour lui.

Ex : un des inconvénients de l'immobilier est l'indisponibilité sur le LT. Mais si il a un tas de liquidités disponibles rapidement, ce n'est vraiment pas un problème.
S'il n'a que 20 k€ sur son livret A, jamais je ne lui parlerai immobilier que ce soit en direct ou en SCPI. Ce n'est pas le moment pour lui et là son âge n'a pas d'importance.

S'il a un projet de résidence principale, ce n'est pas le moment non plus car si je prends son endettement même partiellement il pourrait ne pas pouvoir acheter le bien dont il rêve ou il a besoin pour sa famille.

N'importe comment : on ne finance pas un nouvel achat si on a déjà un excédent foncier de la même manière que si on est primo investisseur. Dois-je minimiser l'endettement ? Dois-je minimiser le débours ou au contraire une carte blanche car toutes les possibilités d'investissements sont envisageables...

Je cherche toujours le meilleur enrichissement (théorique, on est bien d'accord, je ne suis pas Madame Irma) avec les moyens, la destination, le temps pour y arriver, les contraintes familiales (les études d'un enfant au milieu de l'investissement, le risque de fin de vie d'un parent à avoir à assumer que je dois prévoir alors que mon client n'y pense absolument (et heureusement mais moi je dois l'anticiper))....

Conseiller c'est un vrai métier et certainement pas de l'empilement de solutions comme souvent le banquier le propose en pensant diversifier.

Dans mon check up je préconise parfois des examens complémentaires avant de faire mon ordonnance : par ex, aller chez le notaire pour une donation au dernier vivant ou mieux encore un préciput adapté à cette famille (ça le notaire ne sait pas faire)

Parfois mon client revient avec une communauté universelle avec attribution intégrale (enfin plus maintenant car je ne le laisse plus faire) ce qui est dans une grande majorité des cas un connerie. J'adapte mon ordonnance avec cette nouvelle donne. Donc pas la même solution que s'il avait fait un préciput.

Et puis la vie n'est pas un long fleuve tranquille, alors j'amène les informations :
-Ca coûte combien de changer ?
-ça coûte combien de ne pas changer ?

Les éléments de la prise de décision sont ensuite sur la table et mon client fait son choix en ayant tous les tenants et aboutissements pour se décider.
 
#35
Tout comme un médecin je demande à mon client de se déshabiller, je l'ausculte puis fait mon ordonnance et lui expliquant les effets secondaires. Si je ne me suis pas trompée, il reconnaît que ces effets ne sont pas très graves pour lui.
Est ce que tout le monde accepte d'être déshabiller comme ça, car personnellement j'ai un peu du mal a me dévoilé comme ça a un unconnu.
 

dalli

Membre Expert
#36
Oui.
Quand j'ai commencé c'était un peu plus compliqué mais maintenant les gens comprennent.
Sinon je pars.

J'ai une anecdote sur le sujet. A mes début un homme me reçoit sur recommandation de son ami. Je suis la 7ème personne qu'il reçoit et veut que je lui vende mon AV.
Je refuse de vendre un produit et lui dis que je veux d'abord être sûr que c'est de l'AV qui est la meilleure solution dans son cas.
Il refuse mais finit par me dire que son ami vient de décéder et que sa famille a dû payer des droits de succession sans avoir été prévenue et qu'il n'y avait pas assez de liquidité en plus. Il ne veut donc pas ça pour sa famille.

Il accepte de me dire qu'il a 7 enfants. Je fais rapidement le calcul du patrimoine qui génère des droits avec 7 enfants et un régime de communauté. Votre patrimoine est supérieur a X francs ?

- Non bien sûr que non
- Alors je ne suis pas venue pour rien, je vous annonce que dans votre situation il n'y a absolument aucun droit à payer, juste les frais à payer en fonction de votre patrimoine immobilier, mais c'est quelques milliers de francs.
- Ah bon mais comment vous faites le calcul ?

Je lui explique les règles civiles.
Il accepte l'analyse patrimoniale et il s'avère que Mme a une retraite de misère.

- Votre préoccupation ne serait elle pas plutôt d'augmenter les revenus du couple et surtout de Mme si c'est elle la suvivante ?
- Oui effectivement

Je suis donc partie sur une tout autre solution que l'AV.

Lui était même content de payer des frais et finissait par reconnaître qu'il ne comprenait pas pourquoi les 6 vus avant moi ne lui avait pas expliqué tout ça.


Le règles du civil sont tellement compliquées que la majorité des gens font des erreurs par ignorance et y a pas grand monde pour avoir un vision globale de leur situation. C'est justement le métier de CGP.
Métier d'avenir du reste vu ce qu'on apprend toujours pas à l'école et ce qu'internet peut raconter de conneries.
 
#37
Est ce que tout le monde accepte d'être déshabiller comme ça, car personnellement j'ai un peu du mal a me dévoilé comme ça a un unconnu.
si tu ne veux pas te déshabiller alors il faut que tu sois ton propre CGP .

mais pour ca il faut beaucoup te documenter et accepter d'apprendre de tes erreurs ( qui sont inéluctables au début ).

c’est personnellement la voie que j'ai choisie et dans 85% du temps je suis satisfait ( ca me fait gonfler mon ego lorsque j'apprends des choses à mon banquier ou à ma comptable ) . mais naturellement pour des choses très pointues il est nécessaire de savoir déléguer et pour ca il faut se choisir un "bon " conseiller .

le "bon " conseiller tu ne peux le tester que si tu as toi meme déjà de bonnes connaissances de base dans la gestion patrimoniale.

on en revient donc au départ bien se documenter et acquérir par soi meme une certaine expérience .
 
#38
le "bon " conseiller tu ne peux le tester que si tu as toi meme déjà de bonnes connaissances de base dans la gestion patrimoniale.

on en revient donc au départ bien se documenter et acquérir par soi meme une certaine expérience .
C'est ça il faut déjà trouvé le bon CGP et qu'il soit indépendant.
Pour l'instant j'ai toujours fonctionné comme toi, par contre pour mes locatif je délègue à gestionnaire de bien.
 

dalli

Membre Expert
#39
Pour information entre collègues on se fait des rv car on est souvent négligeant pour soi même.
Quand je n'avais pas de clients personnes physique mais uniquement des personnes morales, mon compte était tenu par une collègue. Jamais été aussi bien géré.

J'ai fait un investissement en SCPI de défisc avec un montage que j'avais mis au point pour certains clients. Je l'ai fait le dernier jours avant fermeture de la SCPI. J'avais raté la version d'avant.

Ce n'est donc pas si efficace que ça de s'occuper de soi.

Yoyo je ne suis pas indépendante mais ça a de sacré avantages aussi pour le client et franchement j'aime bien être mis en concurrence avec des CGPI et sans me vanter je suis très majoritairement vainqueur alors que c'est parfois un handicap psychologique que je ne le sois pas.
Des CGPI m'appellent aussi pour avoir des conseils.

L'important est de trouver une personne avec laquelle ça se passe bien et à qui on peut faire confiance et réciproquement bien sûr.


Pour information voila le patrimoine dont je suis partiellement propriétaire pour ceux qui pensent que les SCPI ce n'est pas top.
Vous invite à cliquer sur les diaporamas photos
 
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