LOCATION d'une SARL à une SCI

Sevline

Membre Junior
#1
La SARL dont je suis gérant loue les murs de la SCI dont je suis également gérant. La SARL étant en difficulté financière, elle n'a pas payé ses loyers depuis juin 2012.
Ma question est : La SCI peut-elle annuler les loyers (et faire un avenant au bail) et loger la SARL à titre gratuit afin d'alléger les charges de cette dernière ? Mon intérêt est que je réduis la dette de la SARL et je ne déclare pas de revenus fonciers (sur la sci).
Sinon, la SARL reste endettée vis-à-vis de la SCI ?
Merci d'avance pour vos réponses,
cdt,
 

xa

Membre Expert
#2
Votre question est très intéressante, mais aussi d'une complexité sans nom !!! Il y a le cas général, et des dizaines de cas particuliers, dont on ne peut pas faire le tour.


Déjà, pour la révision du loyer, c'est possible. Cependant, il faudra attendre la date de renouvellement du bail pour cela. Il y a, en sus, une considération sur le niveau final du loyer, qui rejoint la problèmatique de l'abandon de créance.

Car le noeud du problème va être l'abandon de créance !!!

Pour le cas général, l'abandon de créance constitue une libéralité consentie par le bailleur au preneur. Cela signifie que, pour le cas général, la perception réelle des loyers n'influe pas sur la fiscalité applicable.


En plus clair, le fisc considèrera que vous auriez dû percevoir ces loyers (et donc être fiscalisé), et que l'abandon de cette créance est un "cadeau" qui peut vous impacter mais qui ne doit pas se faire au détriment du fisc : vous serez donc imposé sur les loyers que la SCI aurait dû percevoir, même si elle en a fait cadeau à son locataire !


Ca c'est le cas général. Pour les cas particuliers, il y a des conditions d'exonération, comme par exemple l'insolvabilité d'un locataire par ailleurs expulsé. Mais là, ca n'est pas le cas : vous êtes, indirectement, votre propre locataire !!!

A noter qu'il en est de lorsque le bailleur décide de "reporter" la perception de loyers dûs, sauf si vous pouvez réellement justifier ce report par l'impossibilité temporaire, pour le locataire, d'assumer son loyer ...
 

Sevline

Membre Junior
#4
Merci beaucoup pour votre intervention.
Concernant la SCI, je croyais que seuls les loyers encaissés étaient à déclarer et donc imposés.
Par rapport à votre réponse, j'en déduis qu'il vaut mieux endetter la SARL, puisque je devrai déclarer les revenus fonciers (perçus ou pas) de la SCI.
Cependant, dois-je les déclarer sur 2012, ou lorsque la SARL remboursera sa dette (par exemple en cas de vente) ?
Très cordialement,
 

xa

Membre Expert
#5
"j'en déduis qu'il vaut mieux endetter la SARL"

La question est complexe. Vous avez le droit de temporiser un peu : un locataire est défaillant, vous ne déclarez pas les loyers dus. Si vous autorisez ce locataire à reporter sa dette sur 3 ans, vous devez déclarer.

Du coup, en fonction de la perspective de la Sarl, la question peut se poser : être imposé aujourd'hui pour un loyer que je suis sur de toucher dans 12 mois ? Etre imposé aujourd'hui pour un loyer que je risque de ne jamais toucher (par exemple si la Sarl se déclare en faillite) ? ou encore reporter à un peu plus tard en espérant que la sarl pourra régler ses dettes dans des délais raisonnables fiscalement parlant ?

Ne pas oublier que si vous déclarez 3 ans de loyers d'un coup, fiscalement, c'est très différent de 3 années de loyers sur 3 années fiscales séparées. Ne pas oublier non plus que plus tard, pour redéduire des loyers que vous n'avez jamais touché, c'est pas non plus génial.

Il y a probablement matière à jongler un peu avec les dates, du moment que ca reste raisonnable. Il faudrait se plonger dans votre situation personnelle et pro pour déterminer ce qui serait le plus intéressant.

Voyez votre comptable pour commencer. Et en complément, cherchez un conseiller pro sur ce genre de montage.
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#6
Si jamais (on ne vous le souhaite pas) la SARL fait finalement faillite, je suppose (xa pourra confirmer) que la SCI pourra constater la perte de sa créance à ce moment (et si la SCI loue d'autres biens, ou reloue le local à une autre société, ceci devrait diminuer son bénéfice sur cet exercice).
 

xa

Membre Expert
#7
" je suppose (xa pourra confirmer) que la SCI pourra constater la perte de sa créance à ce moment"

C'est ce qui rend la question complexe. Déjà, il faut distinguer la SCI IR et la SCI IS. En IS, c'est simple, clair et net : on est en compta d'entreprise. La créance est comptabilisée lors de sa génération. Si par la suite, la créance devient irrécupérable, elle passe en perte.

Pour la SCI IR, c'est plus complexe.

Reprenons.

1) les loyers à déclarer sont, normalement en 2044 (et par extension en 2072), les loyers réellement percus et pour l'année de perception réelle. La Sarl ne payant pas, on ne déclare pas dans un premier temps. Cependant, il faut pouvoir justifier, dans le même temps, qu'on a fait les démarches nécessaires pour obtenir le paiement des loyers dûs (relance, mise en demeure, commandement de payer, voire tribunal).

Dans ce cas là, les loyers ne sont pas préfiscalisés, et comme l'abandon entraine la non perception, ils ne seront jamais considérés comme des revenus.

Dans le cas exposé, le problème est que le locataire est aussi le bailleur, via 2 structures différentes. Il est difficile de s'autopoursuivre, il est difficile de justifier que le non versement est autre chose qu'une libéralité du bailleur envers son preneur. donc 2) quand on ne peut pas justifier le non paiement et simultanément les démarches en contentieux pour obtenir ce paiement, le fisc considère les loyers comme perçus (raccourcis pour dire "le bailleur a donné xxx euros au preneur, pour que le preneur puisse verser les xxx euros de loyers").

S'il y a faillite par la suite, la question va être "peut on déduire les loyers a posteriori ?" En toute logique oui, mais j'avoue ne pas avoir la moindre idée de la manière de le constater ...
 

Sevline

Membre Junior
#8
Je vous remercie beaucoup de vos réflexions et comprends mieux pour quoi je ne trouvais pas de solutions sur les forums !!
Mon cas semble complexe !!
Je ne tiens pas à être dans l'illégalité, mais la SCI étant en IR, je ne vois pas pourquoi je déclarerais des revenus non perçus.
Et comme vous l'avez très bien compris, je ne vais pas poursuivre la SARL pour non paiement des loyers.
Est-ce un cas si unique ??
Je vous suis cependant très reconnaissante de prendre le temps de me répondre.
Merci encore...
 
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