Sous location d'un bien par une SCI à l'IS

#1
Bonjour,

Un ami m'a parlé de sa pratique qui me laisse très dubitatif. Pourriez-vous me dire ce que vous en pensez ?

Il a une SCI à l'IS avec sa soeur et ses parents dans laquelle il y a un appartement à la montagne. Jusque là, rien d'extra-ordinaire.
Les parents possèdent une maison dans une station balnéaire. Ils ont signé un bail avec la SCI pour une somme modique. La SCI loue le bien à des particuliers sur la période estivale pour une somme bien plus importante.

L'intérêt, je le vois bien, les parents sont bien moins imposés pour le moment. Et c'est une façon de donner une grosse partie des revenus aux enfants via la SCI. Mais dans quelle mesure cette opération est-elle illégale ?

La sous location n'est pas interdite et les loyers sont déclarés.
 

xa

Membre Expert
#3
Comme on parle de locations des deux cotés, ca rend le sujet peut être obscur. Donc ...

La location parent --> SCI : c'est légal ... du moment que le loyer est cohérent. Je suppose que c'est une location à l'année, donc un loyer nu. Si ce loyer nu est dans les normes du marché, peu importe que la SCI double, triple, quadruple en relouant sur un autre mécanisme.

La question est donc la somme modique : est-elle modique parce que très inférieure à ce que la SCI génère ou est-elle modique parce qu'en dessous du prix de marché.

Le risque est double : la SCI est en abus, mais les parents pourraient se voir réimposer sur un loyer fictif marché, avec pénalités et intérêts de retard, les deux démarches ne s'excluant pas l'une l'autre ...


La location SCI --> tiers.

Je ne reviens pas sur la problématique location saisonnière / SCI, elle est largement connue et les limites floues entre l'activité civile et l'activité parahotelière sont assez débattues pour que chacun assume ses risques.

Reste que la SCI loue à des tiers ... et je crains y compris aux associés. Attention à ce que cet usage personnel d'un bien loué par la SCI soit dans les clous ! Parce que là encore, il y a un risque d'abus. Une SCI IS fonctionne, grosso modo, comme une société et non plus comme une forme de propriété, on est nettement moins libre d'user des biens de la SCI.
 

dalli

Membre Expert
#4
Ce montage fait sûrement économiser de l'impôt à court terme mais à long terme c'est une véritable bombe fiscale pour les enfants.

Ca m'intéresserait bien de creuser ce montage car comme très souvent avec les SCI il y a peu de pro qui conseillent correctement.

Tribun si vous pouvez m'adresser le bilan, je jetterai bien un œil pour voir si votre ami risque un gros problème à un moment de sa vie (lui ou ses enfants)
 
#5
Ce montage fait sûrement économiser de l'impôt à court terme mais à long terme c'est une véritable bombe fiscale pour les enfants.

Ca m'intéresserait bien de creuser ce montage car comme très souvent avec les SCI il y a peu de pro qui conseillent correctement.

Tribun si vous pouvez m'adresser le bilan, je jetterai bien un œil pour voir si votre ami risque un gros problème à un moment de sa vie (lui ou ses enfants)
Bonjour,

Pour le bilan c'est un peu délicat, je me vois mal le lui demander et pourtant j'aimerais également y jeter un oeil, nous en avons discuté en sirotant une bière au soleil, il ne m'a pas demandé conseil et il sait parfaitement qu'il n'est pas dans les clous. Il a conscience de "l'originalité" de son montage mais il compte sur la profusion de SCI en région parisienne pour noyer le poisson. Je sais que le loyer annuel que paie la SCI à ses parents est de l'ordre d'1/10ème de ce que la SCI gagne.
En définitive, la SCI cumule des fonds sur un contrat de capitalisation pour pouvoir le cas échéant solder le bien à la montagne. Les parents font des donations régulièrement et l'objectif est de donner la nue propriétaire des parts de SCI à leurs enfants à terme.
Je sais qu'ils utilisent le bien régulièrement sans le déclarer sur les périodes non louées.
En définitive, je me dis que sur le plan pénal, hormis l'abus de biens sociaux qui reste difficile à prouver ici et marginal, le risque est uniquement d'ordre fiscal.
 

xa

Membre Expert
#6
J'adore le "il compte sur la profusion pour noyer le poisson" !

Il faut arrêter de croire que le fisc fonctionne encore en mode année 50, les outils de détection progressent, les systèmes de croisement de données aussi, nombre de montage risquent d'être détecté non pas par un controleur, mais par un logiciel traitant des millions et des millions d'information et remontant des dossiers sensibles en fonction des critères du moment (et le critère "Bercy a besoin d'argent" est de plus en plus proche d'être LE critère principal).

Bref.

Que la SCI reloue 10x ou 100x en saisonnier plus n'a strictement aucune incidence !!! La seule question, c'est le loyer parent --> SCI, qui doit être conforme au marché pour éviter le redressement de base. Le risque est essentiellement fiscal, avec une petite subtilité : si la SCI est controlée, c'est l'ensemble des associés qui le seront à titre personnel aussi.

Et là, on ressort un bon vieil adage : quand un controleur du fisc passe la porte, la seule question qui compte c'est "combien ?"
 
#7
C'est un peu la réponse que je lui ai faite ...
Et je crains fort que le loyer ne soit sévèrement sous-évaluer. Il n'en reste pas moins que c'est une possibilité qui peut s'avérer intéressante dans certains cas particuliers. Notamment pour financer une SCI à l'IS déficitaire sans recourir aux comptes courants. Reste à voir si fiscalement le procédé est intéressant.





J'adore le "il compte sur la profusion pour noyer le poisson" !

Il faut arrêter de croire que le fisc fonctionne encore en mode année 50, les outils de détection progressent, les systèmes de croisement de données aussi, nombre de montage risquent d'être détecté non pas par un controleur, mais par un logiciel traitant des millions et des millions d'information et remontant des dossiers sensibles en fonction des critères du moment (et le critère "Bercy a besoin d'argent" est de plus en plus proche d'être LE critère principal).

Bref.

Que la SCI reloue 10x ou 100x en saisonnier plus n'a strictement aucune incidence !!! La seule question, c'est le loyer parent --> SCI, qui doit être conforme au marché pour éviter le redressement de base. Le risque est essentiellement fiscal, avec une petite subtilité : si la SCI est controlée, c'est l'ensemble des associés qui le seront à titre personnel aussi.

Et là, on ressort un bon vieil adage : quand un controleur du fisc passe la porte, la seule question qui compte c'est "combien ?"
 

xa

Membre Expert
#8
C'est un peu la réponse que je lui ai faite ...
Et je crains fort que le loyer ne soit sévèrement sous-évaluer. Il n'en reste pas moins que c'est une possibilité qui peut s'avérer intéressante dans certains cas particuliers. Notamment pour financer une SCI à l'IS déficitaire sans recourir aux comptes courants. Reste à voir si fiscalement le procédé est intéressant.
Utiliser une société d'exploitation pour expoiter, justement, un bien d'une manière plus rémunératrice qu'une location classique, c'est un montage des plus classiques. Relisez le denos, première edition, par exemple, ca vous laisse réaliser que c'est un très très très très très vieux mécanisme :)

Juste pour rappel : il était fréquent de faire un montage SCI / mur + Sarl / fond de commerce. On utilise encore le montage pour les gites, certaines formes d'activité hotelières, etc ... Il est moins "courant" peut être du fait que maintenant, le transfert de l'usufruit de la SCI propriétaire vers la société exploitante est imposé comme un revenu foncier, alors qu'avant, c'était une transaction mobilière et que du coup, faute de transférer l'US, on perd en exploitation l'amortissement comptable du bien.

Mais ca reste un montage courant, légitime, parfaitement connu du fisc et souvent redressé lorsque le montage n'est qu'à destination fiscale (d'où les palanquées de posts que vous trouverez pour rappeler qu'il vaut mieux que la SCI propriétaire et la société exploitante n'ait pas les mêmes associés, ou que l'exploitation soit une utilisation fondamentalement différente de la location, pour casser le côté "abus de droit")
 

dalli

Membre Expert
#9
Le fisc va s'en rendre compte soit à une donation soit au décès des parents.

Je vois un pb qui suivant le bilan pourrait être une vraie bombe au décès des parents.

Vous avez qu'à donner le lien à votre ami vers cette conversation et lui demander s'il accepte de nous donner le bilan.


Il peut cacher le nom s'il veut, Xa et moi on ne va pas le divulguer comme ça.
 
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