Marchand de bien

Rom’s

Nouveau menbre
#1
Bonjour à tous,

Je vais avoir une rentrée d’argent que je souhaite dédier en tant que marchand de bien. Je vais disposer d’une trésorerie de 400k en sachant que j’ai déjà mon logement principal. Je souhaite aussi réaliser tout les travaux vu que je suis dans ce domaine. J’ai fais quelque calcul
Achat:220k
Travaux:20k
Frais acquisitions:16500
Taxes:24257
Total:280757
Vente:300k
Benef:19k
Déjà est il possible d’ajouter des factures liées au travaux pour me faire baisser mon benef donc moins taxe?
Et je trouve que le bénéfice est pas extraordinaire pour le temps travaillé,les coups liés à cet appartement comme les charges ainsi que le risque à prendre
Pourriez vous m’éclairer car c’est vraiment un domaine qui m’attire et j’aimerai me lancer là dedans
Merci par avance ??
 

dalli

Membre Expert
#2
C'est quoi les taxes ?

Le temps passé pour ?


Cet ex semble inintéressant car pas bcp de travaux (moins de 10%)
 

Rom’s

Nouveau menbre
#3
C'est quoi les taxes ?

Le temps passé pour ?


Cet ex semble inintéressant car pas bcp de travaux (moins de 10%)
Bonsoir,
Les taxes dont je parle sont : l’impôt 19% et Prélèvements sociaux 17,2%
Les travaux sont moindre car je réalise tout moi même mais dû coups j’ai aucun devis Seulement lez factures du matériel donc non déductible ?
Le temps je me donne 3 mois en étant large
Merci
 

xa

Membre Expert
#4
Vous parlez de marchand de bien puis vous faites un calcul rapide en tant qu'individu achetant et revendant ponctuellement.

Avez vous compris réellement ce qu'impliquait d'être réellement un marchand de biens ? C'est être un professionnel de l'achat - revente dans le domaine immobilier au sens large. Ce n'est donc pas une solution achat-revente avec plus value, mais une activité commerciale, une profession, donc soumise à comptabilité et tout ce qui va avec une activité commerciale.

Donc précisez votre démarche. Si c'est une opération ponctuelle, sur 2, 3 ans, vos calculs sont simplifiés mais valides. Si vous envisagez de faire ca plus régulièrement, vous risquez ou choisissez de devenir marchand de biens, donc COMMERCANT, et plus rien ne va dans vos calculs.
- les droits de mutation ne sont pas les mêmes, l'Etat sait que vous achetez pour revendre avec valeur ajoutée, certaines taxes seront payées par l'acheteur final.
- à la vente, vous vendez quelque chose qui vaut plus ... PAR VOTRE TRAVAIL, il y a donc valeur ajoutée, la valeur que le commercant que vous êtes ajoute par son intelligence et les travaux qu'il a choisi de réaliser ou de faire réaliser. Qui dit valeur ajoutée dans une activité commerciale dit TVA ...
- la "plus value" n'est plus une plus value immobilière, c'est un produit d'activité ... qui viendra dans le bilan de l'activité, les charges venant ,,, en charge.
- si l'activité est tenue en direct (indépendant, EI, EIRL), le résultat (produit - charge) devient un revenu soumis à cotisation + imposition sur le revenu.
- si l'activité est tenue de manière indirecte, vous vous versez un salaire, qui vient en déduction dans le calcul du résultat net de la structure, le résultat est soumis à imposition des sociétés.
- en tant que professionnel de l'immobilier, vous avez une responsabilité civile et pénale plus importante dans le processus de revente, en particulier vous êtes garant de l'absence de vice (pas de présomption de bonne foi) à la revente, et de la durabilité des travaux (garantie décennale)


Petite simu avec vos chiffres :
- acquisition 225k
- droits de mutation 8k (note : ca peut être moins, selon le type de biens, le secteur)
- travaux (matériaux et matériels) : 16.6k HT +3.4k TVA
- vente 300k

1) TVA à verser : (300-225) x 0.167 - 3.4 = 12.5 - 3.4 = 9.1
2) résultat primaire : 300 - 225 - 8 - 16.6 = 50.4
3) cotisations : 50 x 0.42 = 24.2
3) revenu imposable : 50 - 24.2 = 25.8
4) imposition : selon vos autres revenus ...

C'est simplifié et calculé à la va vite parce que l'activité professionalisée implique des assurances et des dépenses ocmplémentaires (la compta par exemple) mais c'est pour vous montrer qu'on ne raisonne pas en fonctionnement d'une société (marchand de biens) sur la base du raisonnement achat - revente d'un domicile principal dans lequel on ferait des travaux.
 

Rom’s

Nouveau menbre
#5
Bonjour et merci de votre réponse,
Mon but est d’essayer de retaper 2/3 bien par an qui avec la plus value permettra de me payer a l’année en gros. Dû coups si j’ai bien compris votre raisonnement il est impossible de le faire en tant que particulier mais en tant que professionnel. Si je monte mon entreprise j’ai peur d’avoir énormément de frais annexe. Ensuite pour se qui est de la tva des travaux j’ai regardé et j’ai vu que à partir du moment ou c’est soi même qui effectue les travaux il est impossible de déduire cette tva
Mes propos ne sont pas aussi clair et précis que vous mais je suis une personne du bâtiment essayant de débuter sur une branche inconnue mais qui m’intéresse fortement
merci
 

xa

Membre Expert
#6
A une revente par an en tant que particulier, vous avez déjà le risque d'une requalification en marchand de bien, c'est à dire en tant que professionnel, avec les conséquences fiscales qui vont avec. C'est un piège courant.

Vous prenez les devants en réfléchissant à être officiellement un marchand de biens, dans ce cas, vous vous positionnez dès le départ en professionnel, et ca change tout.

Un particulier ne peut pas déduire la TVA payée, mais un pro le peut ! Ne raisonnez plus en tant qu'individu, mais en tant que société : la société achète du matériel et paye de la TVA, elle facture ensuite un produit (le bien) et recoit de la TVA. Elle rembourse à l'Etat la TVA recue sur les ventes dont on retranche la TVA payée sur les achats. Ld travail que vous effectuez en travaux de rénovation devient un travail effectué pour la structure marchand de bien, ce qui justifie une rémunération en salaire ou en tant qu'entrepreneur marchand de biens, ce n'est plus une plus value, c'est un revenu du travail.

Dans l'optique de faire ca réguliprement, il faut vous renseigner sur le fonctionnement des différentes structures possibles : EI, EIRL, SASU,EURL, et sur les couts de fonctionnement. Mais en tant qu'individu non pro, donc en mode plus value, vous serez limité à une opération tous les 2 ou 3 ans si vous ne voulez pas une rectification fiscale couteuse.
 

Rom’s

Nouveau menbre
#7
A une revente par an en tant que particulier, vous avez déjà le risque d'une requalification en marchand de bien, c'est à dire en tant que professionnel, avec les conséquences fiscales qui vont avec. C'est un piège courant.

Vous prenez les devants en réfléchissant à être officiellement un marchand de biens, dans ce cas, vous vous positionnez dès le départ en professionnel, et ca change tout.

Un particulier ne peut pas déduire la TVA payée, mais un pro le peut ! Ne raisonnez plus en tant qu'individu, mais en tant que société : la société achète du matériel et paye de la TVA, elle facture ensuite un produit (le bien) et recoit de la TVA. Elle rembourse à l'Etat la TVA recue sur les ventes dont on retranche la TVA payée sur les achats. Ld travail que vous effectuez en travaux de rénovation devient un travail effectué pour la structure marchand de bien, ce qui justifie une rémunération en salaire ou en tant qu'entrepreneur marchand de biens, ce n'est plus une plus value, c'est un revenu du travail.

Dans l'optique de faire ca réguliprement, il faut vous renseigner sur le fonctionnement des différentes structures possibles : EI, EIRL, SASU,EURL, et sur les couts de fonctionnement. Mais en tant qu'individu non pro, donc en mode plus value, vous serez limité à une opération tous les 2 ou 3 ans si vous ne voulez pas une rectification fiscale couteuse.
Merci infiniment pour toute vos réponses ! J’espère revenir bientôt vous faire part de mon premier projet !
Bonne journée
 
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