placement Fairvesta

j'ai moi même reçu des Emails de sociétés n'ayant pas leur place sur le salon et nous invitant dans des bistrots périphériques........Pour le reste, les lecteurs de ce forum sont déjà au courant que Fairvesta n'a pas de visa AMF puisque l'AMF est incompétente sur ce genre de fonds !!!!!!

Bonne continuation.......
 

dalli

Membre Expert
Et ça c'est tout bon ou tout mauvais pour fairvesta ?



FRANCFORT, 12 novembre (Reuters) - Axa Real Estate, filiale de l'assureur Axa , maintiendra son fonds immobilier allemand de 2,7 milliards d'euros gelé encore un an, en raison de la crise de liquidités qui affecte toujours le marché.

Le fonds Axa Immoselect, clos depuis février après avoir été rouvert et refermé plusieurs fois, devait être débloqué ce mois-ci.

La direction a expliqué vendredi que ce fonds, qui investit dans l'immobilier commercial en Europe, resterait gelé en raison du manque de liquidité du marché et du manque de confiance des investisseurs.

"Liquider de l'immobilier dans un contexte aussi défavorable nuirait à l'image d'AXA Immoselect", a déclaré Achim Gräfen, patron d'Axa Investment Managers Deutschland à la tête du fonds qui a toutefois reconnu qu'il fallait une grande patience aux investisseurs du fonds pour accepter de ne pouvoir encore bouger pendant une an.

Huit fonds immobiliers, représentant au total 20 milliards d'euros, sont actuellement gelés en Allemagne. Ces deux derniers mois, Aberdeen Asset Management , Morgan Stanley et KanAm Group ont annoncé la liquidation de leurs fonds immobiliers.

(Josie Cox, Catherine Monin pour le service français, édité par Danielle Rouquié)
 

dalli

Membre Expert
Arcane patrimoine pourquoi ne déposez vous pas vos comptes ?

Pourquoi vous dire CGP alors que vous semblez n'avoir qu'une activité d'assureur (objet social) ?
Merci
 

TM010603

Membre Junior
Bonjour, merci de prendre connaissance de cet article. Ce qui n'est pas Français dérange. Ce qui est différent dérange. Ce qui est meilleur...

BB
 
Dernière édition par un modérateur:

xa

Membre Expert
Bienvenue BB, mais votre commentaire est un peu court ...

Si vous relisez la file, les deux questions principales posées ici sont :
- la société a-t-elle le droit de démarcher en France
- le produit est-il aussi sécurisé qu'annoncé.

La publication du 17 Juillet de l'AMF nous dit :
_______________________________________________
L’Autorité des marchés financiers (AMF) reçoit toujours de nombreuses questions de la part
d’investisseurs particuliers et de professionnels relatives aux activités de la société Fairvesta. Cette
société, dont le siège social est situé Konrad – Adenauer Str. 15 D-72072 Tübingen en Allemagne et dont
le site internet est le suivant : www.fairvesta.de, propose des placements immobiliers tels que Mercatus,
Lumis, ou encore Chronos1 avec des perspectives de rendement élevées. Ces placements sont souvent
commercialisés en France de manière très active par des personnes tenant des discours parfois
déséquilibrés au regard des risques en capital encourus.
Ces produits ne relèvent pas de la
réglementation applicable aux titres financiers.
_______________________________________________

Ce qui répond à la question du risque : il est plus élevé que ce que les vendeurs annoncent. Après, pour une personne qui accepte le risque du produit, personnellement, je n'ai pas de problème. Ce qui m'agace, c'est qu'on nous présente ce produit comme "sûr", comme on nous présentait le produit d'investissement dans l'art comme sans risque et avec +4% minimum par trimestre ...

Sur la question de l'autorisation AMF pour le produit, elle est inutile pour les produits immobiliers. Ca n'est pas le rôle de l'AMF, puisque ce ne sont pas des titres financiers. Par contre, pour ce qui est de proposer ces produits, il faut respecter la législation, qui n'autorise pas n'importe qui à commercialiser n'importe quel produit.

Le communiqué continue aussi par :
______________________________________________
La société Fairvesta n’est d’ailleurs ni autorisée à fournir en France des services d’investissement ou des
conseils en investissement financier ni habilitée à se livrer à une activité de démarchage bancaire ou
financier
et les placements proposés n’ont pas donné lieu à l’élaboration d’un document d’information visé
ou revu par l’AMF.
______________________________________________


Après, on peut "dire que c'est légal", mais il serait bien de rappeler que Fairvesta n'a pas le droit de démarcher !

Pour les souscripteurs, le principal problème est "sont ils conscients des risques pris ?".
 

xa

Membre Expert
J'ajouterai un truc : quand on poste un lien, c'est bien d'annoncer l'origine du lien posté.

L'article de démonstration étant "Posted in fairvesta-europe.ag, Robustus | Leave a reply ".

Le site ayant été crée pour l'occasion, avec pleins d'autres site donnés en référence et reprenant le même article.
 

xave06

Membre Junior
Bonjour,
Il semble qu'il y ait eu courant Juillet 2012 une mise en garde des souscripteurs sur ce type d'investissement non réglementé par l'AMF.
 
Fairvesta est parfaitement autorisé à distribuer des produits d'investissement puisque les deux produits Robustus ainsi que le produit obligataire Maximus sont agréés en France. Vos infos datent un peu on dirait.
Le produit Mercatus n'étant pas soumis en France à l'AMF, il entre dans le cadre de la loi Hoguet concernant l'immobilier. Il est donc parfaitement légal à la vente en France, comme d'ailleurs dans 6 autres pays européens.

Jamais Fairvesta n'a écris dans aucun document que les rendements sont garantis, et dans son prospectus il y a 10 pages qui parlent des risques.
Tout est clair est pafaitement légal.

Quand aux deux alertes de l'AMF la première n'est plus à jour, et elle ne faisait que dire qu'il fallait bien comprendre dans quoi on investi, et que les placement en dehors du Livret A sont potentiellement risqués. Ok, comme pour tous, mais rien contre le produit Fairvesta Mercatus que les autorités françaises permettent de vendre, comme les deux autres dailleurs.

Xa voudrait faire croire que tous les vendeurs Fairvesta mentent sur les performances et la garanti de rendement, ce qui bien sur est faux car c'est une généralisation, non prouvée bien sur.

Il faut s'en tenir uniquement aux documents officiels, et validés par la Bafin (l'AMF allemande). Et il n'est nullement indiqué que 10 % de rendement sont garantis. Je précise aussi que XA, qui opére partout sur ce forum, et d'autres, nous explqique que les résultats des bilans audités de Fairvesta serait faux, car bien triop "mirobolants" pour lui. C'est à chacun de juger s'il faut croire des documents officiels certifiées, les analyse d'organisme comme GUB, Check, Kapital interm, le fameux analyste Stephan Appel, ou bien le célèbre cabinet d'avocat d'affaires français Lefebvre qui lui nous explique les avantages fiscaux pour un français d'investir dans les fonds fermés Mercatus.

Alors soit on considère que les données et les références indépendantes sur Fairvesta (10 ans d'existence, 77 salariés et presque 1 milliard investis avec environ 15.000 investisseurs) et ses fonds fermés Mercatus ne veulent rien dire malgré les très sérieuses références, et les résultats audités depuis 10 ans (preuves fournies et disponible sur le site www.fairvesta.com), ou bien on croit volontiers les multiples ragots sur le net des conccurents énervés et les ragots abracadabrantesques et jamais prouvé de XA ?

A vous de choisir...
 

xa

Membre Expert
Forcément, je ne prouve rien, à chaque fois que je soulève un point, vous me dites "vous pinaillez, ca ne veut rien dire, alors que la certification par un comptable, ca c'est du lourd".

On peut reprendre le fil depuis le début : je dis un truc, vous dites que c'est faux, je vous cite la documentation, j'ai encore tord, finalement vous acceptez du bout des lèvres une vérité, pour contester la suite, et on continue.


Puisque vous voulez des ragots, des affabulations, ouvrons une nouvelle question. Et attention, là, je passe en mode SPECULATION / ALLEGATION / THEORIE DU COMPLOT.

Je l'indique en gros, parce que là, je ne suis plus en mode "je sors des infos écrites exactement comme ca dans la doc". Je suis vraiment en mode induction (pour ceux qui ne comprenne pas le francais, l'induction c'est l'inverse de la déduction : on part du résultat, et on essaye de comprendre comment on arrive à ce résultat).

Après cette petite préparation, pour bien indiquer que là je suis en mode "mauvaise langue qui invente des informations", voici mon induction. A chacun de se faire une idée.


Prenons un investisseur qui verse 100k le 31.12.2005 sur un compte. Chaque année, la société de gestion ajoute sur ce compte 12.37% du montant versé au départ. Au 31.12.2010, il a donc un capital de ..... 161850 euros.

Maintenant, je prends un placement avec ce qu'on appelle en France un rendement annuel de 10%, sur la même période. Là, on se place comme dans tout produit classique : les revenus de l'année N produisent eux mêmes des intérêts en N+1. Le rendement est cumulatif. C'est le calcul, par exemple, d'un livret A : les revenus de l'année 2012 sont versés sur le compte et génèrent, en 2013, des intérêts cumulatifs.


Le capital devient donc 100000 --> 110000 --> 121000 --> 133100 --> 146410 --> 161051.

Déjà, un truc me titille : avec un rendement annuel de 10% j'obtiens sensiblement le même résultat.


Sous forme de tableau ca donne :
31.12.2005 100000 100000
31.12.2006 110000 112370
31.12.2007 121000 124740
31.12.2008 133100 137110
31.12.2009 146410 149480
31.12.2010 161051 161850



Colonne centrale : le calcul d'un livret bancaire à 10% annuel
Colonne de droite : le calcul "ajout de 12370 euros par an"

On voit clairment l'effet cumulatif sur la colonne central. La où ca peut paraitre troublant, c'est que le capital obtenu via le calcul de droite est sensiblement celui annoncé en valeur patrimoniale pour zweite (161871 euros pour mémoire).

Ca peut paraitre ennuyeux, parce que quand on annonce 9.8% de rendement interne pour immorente sur 10 ans, on est dans le cadre du calcul de gauche !


Mais bon, je suis en mode mauvaise langue qui donnent des informations crétines, alors je continue. Pour rigoler, j'applique le raisonnement avec différentes plages de dates et différents taux. Voici un tableau avec mes hypothèses.

Toutes les colonnes hormis celle de référence (celle au rendement annuel) sont calculés sur le mode "ajout de capital investi x taux chaque année".

J'ai mis en bas des colonnes les taux utilisés pour les hypothèses.

31.12.05__100000__100000___100000
31.12.06__110000__112370___110630__________100000
31.12.07__121000__124740___121260__100000__110890
31.12.08__133100__137110___131890__114520__121780__100000
31.12.09__146410__149480___142520__129040__132670__111070
31.12.10__161051__161850___153150__143560__143560__122140
rdmt an.___10%
rend Fair __________12.37%__10.63%__14.52%__10.89%__11.07%

Valeur patrimoniale__161871___153176__143625__143570__122156






C'est pas très simple à lire, mais ca mérite de réfléchir 2 minutes.

La première colonne suppose un placement sur un livret à 10% par an. On voit clairement l'effet cumulatif du placement.

Toutes les autres colonnes fonctionnent donc en mode "versement". La valeur du versement est capital initial x taux.

La ligne du bas rappelle la valeur patrimoniale déclarée par Fairvesta pour des produits annoncant les mêmes taux pour le même investissement initial à la même date de versement. Cf la page 37 du prospectus.

Je rappelle encore une fois que je suis en mode mauvaise langue qui inventent des données.

Donc, mon calcul idiot, inventé par moi, qui n'est pas issu de la documentation officielle, fonctionne ainsi :
- il ne prend pas en compte les 5000 euros de frais initialement versés
- il suppose non pas un rendement annuel, mais un versement annuel correspondant à une fraction du capital investi
- il donne des résultats qui sont, d'une manière troublante, très très proches des valeurs patrimoniales annoncés par Fairvesta pour les produits ayant les mêmes hypothèses (au détail près que je calcule une valeur depuis un taux, alors que Fairvesta est censé faire l'inverse : calculer un taux depuis des valeurs).


Je laisse les lecteurs du forum lire calmement la discussion, et prendre position par eux mêmes.



EDITION : mise en forme du tableau (les espaces passent mal)
 
Dernière édition:

xa

Membre Expert
Tiens, je réalise que ce n'est pas le même fil ............

Donc je recopie dans l'autre fil ....

On notera que c'est extrêment honnête, de la part de Jack, de répondre sur un ancien fil, plutôt que de répondre dans le fil en cours.
 
Dernière édition:
On notera que XA se donne le droit de commenter et de décider de ce qui est honnete ou pas sur la façon dont les autres intervenants s'expriment ici meme.
Sachez que je me passe de vos commentaires, et je m'exprime ou je veux et quand je veux. Il est à vous se forum ?

Et pour parlez d’honnêteté je vous trouve mal placé, car dépenser autant d'énergie à essayer de descendre un produit qui a reçu autant de distinctions, de reconnaissances de la parts d'experts comme Check, Kapital interm, GUB, TUV et autres, cela en dit long sur votre prétention.

Et vos calculs foireux n'y changeront rien.

Fairvesta agit légalement, et ses résultats sont audités et certifiés, et ils sont excellents. Vous n'avez pas besoin d'essayer de leur faire dire tout à fait autre chose que la réalité.

Mais il est vrai que vous XA vous écrivez que tous les bilans de tout le monde sont faux, ou le sont surement, car un jour...il y a eu Madoff.
Bravo l'expert !!!
 

dalli

Membre Expert
Xa tu m'éclates !!!
Tu es toujours aussi pédagogue, merci pour tous.


Jack : on parle de Mercatus qui n'a donc pas d'homologation en France, c'est bien ce que je disais.
Les mots ont de l'importance surtout quand on parle à des novices.
 
dalli Mercatus n'a pas besoin d'homologation particulière en France car ce produit est déjà agréé par les autorités financières allemandes la Bafin, la libre circulation des biens et des services en Europe permet la vente de Mercatus en France, comme dans toute l'Europe. De plus l'AMF n'est pas compétente pour homologuer un produit immobilier en France, celui ci relève de la loi Hoguet et sa distribution est parfaitement légale et il peut être proposer en France, contrairement à vos écrits. Vous avez aussi noté dans les communiqués de l'AMF que celle ci ne s'oppose en rien aux produits Mercatus en France.
Vous avez raison les mots ont de l'importance, mais ils ont aussi un sens.
 
Dernière édition:

dalli

Membre Expert
dalli Mercatus n'a pas besoin d'homologation particulière en France car ce produit est déjà agréé par les autorités financières allemandes la Bafin, la libre circulation des biens et des services en Europe permet la vente de Mercatus en France, comme dans toute l'Europe. De plus l'AMF n'est pas compétente pour homologuer un produit immobilier en France, celui ci relève de la loi Hoguet et sa distribution est parfaitement légale et il peut être proposer en France, contrairement à vos écrits. Vous avez aussi noté dans les communiqués de l'AMF que celle ci ne s'oppose en rien aux produits Mercatus en France.
Vous avez raison les mots ont de l'importance, mais ils ont aussi un sens.

C'est donc bien ce que je disais !!

Vous affirmez dans de vos posts que le produit est homologué en France et là vous confirmé qu'il n'est pas homologué puisque pas besoin d'homologation.
Faut vous suivre dans vos explications !!!
 
Alors disons que c'est une façon de s'exprimer, car ils sont homologués de fait puisqu'ils sont commercialisables légalement dans toute l’Europe, sans avoir besoin non pas d'homologation mais d'agrémentation spéciale de l'AMF, la se trouve la nuance. En conclusion la commercialisation est belle et bien légale en France, c'est ce qui est important. Ne nous perdons pas dans les formulations ou des tournures de phrases inutiles...
 
Jack007

En reprochant à Xa son investissement sur ce fil de discussion, vous vous posez quand mm là. Car en matière d'investissement, le votre est pas mal non plus. C'est un job à plein temps que vous vous êtes trouvé là ou vous avez des "actions" dans l'affaire ?

Après vous faites ce que voulez. Personnellement j'applaudis à 2 mains "l'altruisme" de ces gens (Fairvesta) qui non contents de pouvoir acheter des biens à 60% de leurs valeurs, d'aligner des rendements annuels à 2 chiffres, ont en plus la courtoisie de le partager avec des particuliers !

Comme je l'ai déjà expliqué il y a bien longtemps, personnellement, j'en connais un certain nombres qui, à leur place, garderaient cette poule aux oeufs d'or pour eux et se financeraient directement auprès d'institutionnels, pour bien moins cher.

Le souci, c'est qu'une "poule" comme cela, ça ne se trouve pas tous les jours...
 
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