probleme investissement scellier en francs suisse

fouge

Membre Junior
#1
bonjour
Dans le cadre de la loi scellier ,j'ai acheté un appartement pour défiscaliser .
Un emprunt en francs suisse que m'a conseillé BNP personnal finance comme étant le plus sûr et stable à l'époque en juillet 2009 , menteur car le franc suisse était bas : 1.53 .

L'emprunt de départ est de 133 700 euros et actuellement avec le change du franc suisse qui ne cesse de monter, je me retrouve avec un solde de 162000 euros en un an et demi!!!!
Que faut-il faire ?
1 - attendre en espérant que le change euros /franc suisse baisse .
2 - racheter mon prêt avant que les taux ne montent plus.
Si vous êtes dans dans le même cas que moi ou si vous avez des conseils je suis preneur.
Merci d'avance
 

xa

Membre Expert
#2
Bonsoir,

Déjà, pour remettre les choses dans le contexte, en Janvier 2009, le CHF avait atteint un de ses plus hauts niveaux depuis 2000 face à l'euro, à 1.47 CHF pour 1 EUR. Il me semble que le change record avant l'année dernière était aux alentours de 1.39 (on a atteint le 1.23 l'an dernier).

Sur tout 2009 et sur les 5 premiers mois de 2010, le change oscillait entre 1.50 et 1.55 CHF pour 1 EUR.

Dans ce contexte, un change à 1.53 était bon, proche des plus hauts niveaux connus sur 20 ans, et, à moins d'avoir anticipé en 2009 une crise des changes, il n'y avait pas de raison de prévoir que le CHF monterait à 1.3 CHF pour 1 EUR. Pire, en 2009, on parlait des problèmes des prêts vis à vis des pays de l'Est, la Suisse étant fortement engagé en Hongrie, Bulgarie, etc ... avec un risque important de pertes bancaires.

Dans ce contexte, l'utilisation d'un prêt devise paraissait opportun : vous aviez la possibilité d'emprunter en CHF, à un change considéré comme bon, et à des taux que vous n'auriez pas obtenu en France (mi 2009, votre taux doit être de 2.6 maximum), et avec une prévision non négligeable d'une baisse du CHF suite aux soucis avec l'Est. Je ne pense pas que vous même ayez anticipé la hausse historique du franc face à l'euro.

Voilà pour le contexte.

Maintenant, du fait de la crise des monnaies, le CHF se renforce, et semble se stabiliser entre 1.28 et 1.32, avec des pointes plus bas (1.26 en change interbancaire ce jour). Ce qui mécaniquement fait paraitre votre dette en CHF plus importante en EUR.

A moins que la BNP n'ait fait un montage farfelu, votre dette est en CHF. Et dans cette monnaie, votre dette n'a pas progressé. La question qui importe est alors, surtout : avez vous des revenus dans cette devise pour payer les trimestrialités (il me semble que la BNP fonctionne en trimestre sur les prêts CHF) ?

Si la réponse est NON, alors vous avez un vrai soucis. Mais si la réponse est non, permettez moi une question : quelle idée d'emprunter dans une monnaie sur laquelle vous n'avez pas les revenus nécessaires pour rembourser le prêt ?

"1 - attendre en espérant que le change euros /franc suisse baisse"

Il est probable que le CHF baisse. Mais ca va prendre du temps. Pouvez vous tenir 5 ans au moins ? Si vous avez des revenus en Suisse, probablement. Mais si vous n'avez aucune source de CHF ............

"2 - racheter mon prêt avant que les taux ne montent plus."

Considérez aussi que racheter 162000 euros votre dette actuelle en CHF, à un taux francais (ca donne quoi, dans les 3.5% sur 15 ans ?) va vous coûter non seulement les 30k de dette supplémentaires, mais les 1 à 2% de taux supplémentaire.
 

fouge

Membre Junior
#3
bonjour ,
Je vous remercie pour votre réponse.
Comme vous le dites , je n'aurai jamais du signer un prêt pareil sachant que mes revenus sont en euros , l'erreur est belle et bien faite ( pour x raisons ) , aujourd'hui il faut que je trouve une solution pour sortir de cette bombe à retardement en limitant la casse au maximum ( je sais que de toute façon je vais être perdant)
Ce qui me chagrine, c'est que mon prêt a un taux d'intérêt initial de 5.12% assurance comprise sur 25 ans ( 4.45% hors assurance ) et vous me dites que mon taux ne doit pas dépasser 2.6% !!!!!!!!!!! il y a sûrement un problème .

Actuellement , j' ai trouvé une banque qui me rachète mon prêt a 4.90 assurance comprise sur 25 ans , c'est pourquoi je me pose la question du rachat.

Est-ce que le franc suisse à atteint son maximum et va perdre de sa valeur durant les mois qui viennent ( prévision d'une baisse automne 2011 début 2012 ).
Dans ce cas là , je rachète mon prêt à ce moment là mais si j'attends trop le taux que l'on me propose à 4.90 va sûrement monter. il faut que jongle entre la variation du change ( mon solde baisse de 2125 euro quand le CHF baisse de 0.01 ) et la future hausse des taux d'emprunt immobilier .
Merci de me donner votre avis.

cordialement
 

xa

Membre Expert
#4
5.12% sur 25 ans en CHF ???

Je ne veux pas être méchant, mais vous vous êtes fait avoir dans les grandes lignes ... Les taux Libor de 2009 : fr.global-rates.com/taux-de-interets/libor/franc-suisse/2009.aspx

Pour vous donner un point de comparaison, sur 15 ans, on négocie hors assurance entre 2.4 et 2.8% en fixe, entre 1.8 et 2.1 en capé, et à partir de 1 en variable.

"Est-ce que le franc suisse à atteint son maximum et va perdre de sa valeur durant les mois qui viennent ( prévision d'une baisse automne 2011 début 2012 )."

On est à 1.25 aujourd'hui. C'est un niveau douloureux, en Suisse (dollar faible --> peut inciter les américains à faire des AR sur le CHF, euro faible --> problème d'import/export). Mais rien ne garantit que ca sera mieux en fin d'année. Ca fait près d'un an qu'on fait joujou en descendant vers 1.25 pour remonter à 1.35 avec une petite pointe au dessus de 1.40 l'été dernier.

Je n'ai pas de bon conseil entre racheter maintenant et prendre vos pertes ou tenir bon. Personnellement, je tiendrai, mais j'ai un énorme avantage sur vous : j'ai des ressources dans les deux monnaies. Je peux donc me permettre plus aisément de choisir une stratégie d'attente. D'un autre côté, on ne m'aurait pas refilé un prêt avec une marge apparente de 4% sur le libor CHF ...

Tout au plus, je peux vous conseiller de voir si, dans l'optique tenir bon, il ne serait pas intéressant de renégocier votre dette en CHF auprès d'un établissement pratiquant les prêts devise sérieusement (donc en refinancant à 3% votre dette actuelle).

Le CHF devrait chuter, mais je ne l'anticipe pas sur un horizon si court (même si ca ferait très plaisir à mes amis zurichois et bernois).

Bon courage.
 

fouge

Membre Junior
#5
bonjour
je vous remercie pour toutes ces infos , je vois que j'ai affaire à quelqu'un qui connait bien le sujet!
j'aurai deux autres questions:
1- qu'est-ce que le taux LIBOR
2- ayant fais un prêt en France avec BNP personnal finance (en franc suisse) pour un investissement immobilier en France , le taux LIBOR est-il applicable?si oui vous me confirmez que je devrai avoir un taux de 2.6 maxi?
merci
cordialement
 

xa

Membre Expert
#6
Bonsoir

1) Le LIBOR (London interbank offered rate) est un taux de référence sur plusieurs devises. C'est LE taux de base en Suisse pour tout : prêt, rémunération des comptes, etc ...

2) Une banque peut indexer un prêt sur le taux qu'elle veut. Il n'y a pas d'obligation autre que respecter les taux d'usure. Donc la BNP avait parfaitement le droit de vous vendre un prêt en CHF sur la base d'un taux 5% comme elle aurait pû vous le vendre sur la base d'un taux de 7%, tant que ce taux est en deça du taux usuraire pour ce type de prêt (qui est, il me semble, aux alentours de 7.15%).

MAIS ... Une banque sérieuse vous fait normalement une proposition sur la base de son taux de financement + une marge. La marge est plus ou moins importante, selon que le prêt est plus ou moins à taux variable, ou qu'une contrepartie marché vienne induire une marge supplémentaire.

Or avec un LIBOR CHF à moins de 1%, vous proposez un taux à 5.1 revient à prendre une marge de 4% ... alors même que la même BNP ferait un prêt à moins de 3% ici dans le bassin lémanique (ce n'est pas pour vous vexer, mais aujourd'hui, en fixe hors assurance, on touche du 2.35 sur 15 ans avec un bon dossier)

Avec un taux normal de prêt suisse, vous auriez pû supporter le renchérissement de la devise, parce que le coût du prêt serait devenu proche du coût d'nu prêt euro classique : vous n'auriez rien gagné, mais vous n'auriez pas perdu grand chose.

Là, vous avez cumulé le risque de change avec les taux francais moins avantageux que les taux suisses. De mon point de vue, c'est une arnaque, mais ca reste légal, malheureusement.


Au mieux, vous pourriez tenter un recours pour le défaut de conseil : prise en compte du risque de change, absence de revenus dans la devise des échéances --> le banquier ne vous a pas pleinement expliqué le risque. Le problème, c'est que dans le contexte de 2009, hors crise très particulière (que nous avons connu), il n'y a pas beaucoup de banquier ni de trader qui aurait pû anticipé que le CHF exploserait son record de change (vers 1.4 CHF pour 1 EUR) pour atteindre moins de 1.3 (1.26 aujourd'hui).

Mais ca ne vous aide pas à sortir de votre problème.

Si vous n'avez pas de revenus en CHF, un refi à bon compte en France permettrait de couper vos pertes actuelles, et d'éviter le risque du maintien du CHF sur 2 ou 3 ans à ce niveau anormal. D'un autre côté, refinancer en pur CHF, en in fine par exemple, à 2.6 ou 2.8 permettrait de limiter la perte immédiate (uniquement sur les intérêts) tout en ménageant une possibilité de profiter du retour de la monnaie hélvétique à des niveaux raisonnables, ce qui devrait nécessairement arriver dans les 10 ans à venir.

Les deux opérations sont valables (la première est plus facile, parce qu'elle est franco-francaise). Mais vous seul pouvez prendre la décision avec laquelle vous vivrez le mieux (perdre maintenant une somme connue, ou attendre et prendre le risque de récupérer un peu de vos pertes comme de les aggraver).
 

tangosierra

Membre Junior
#8
Au mieux, vous pourriez tenter un recours pour le défaut de conseil : prise en compte du risque de change, absence de revenus dans la devise des échéances --> le banquier ne vous a pas pleinement expliqué le risque.
Bonjour,

même situation pour moi, même si plus ancienne.
Par expérience, quelles peuvent être nos chances dans une pareille démarche ?

Avec le recul et bien que je sois en train d'en sortir en coupant mes pertes, je me dis qu'il y a des fautes graves de la part de la banque. Bien qu'un article du contrat de prêt stipule que le client assume les risques de change, la moindre des choses sur un in fine en devises, sans ressource dans la devise du prêt, était d'inciter à capitaliser dans cette devise. Chaque fois que j'ai eu un contact avec cette banque, on m'a dit "surtout ne sortez pas maintenant" ou bien on m'a proposé un amortissable en CHF, quand ce n'est pas carrément un livret bleu en Euros (sic) !
JAMAIS cette banque ne m'a suggéré d'acheter du CHF, sachant pourtant qu'une partie du capital est déposé sur une assurance vie en Euros.
Et je ne parle pas du taux variable indexé, pour lequel il y avait toujours une bonne raison de ne pas le baisser sous prétexte que tel seuil de baisse du LIBOR n'était pas atteint.

Comme vous dites, c'est malheureusement légal mais cela n'en constitue pas moins une escroquerie en bonne et due forme.
 

xa

Membre Expert
#10
"Par expérience, quelles peuvent être nos chances dans une pareille démarche ? "

Minces. Très minces. Il faut voir un avocat spécialisé pour avoir une idée. Et chaque cas est très spécifique, puisque selon votre culture financière, il sera plus ou moins difficile de montrer que vous n'étiez pas en mesure de comprendre le risque que la banque vous faisait prendre.

Il y a deux grandes étapes potentiellement problématiques :
- le montage initial, que vous pouviez avoir mal intégré, ce qui peut être un premier défaut de la banque
- l'évolution anormal du change, qu'il était difficile de prévoir, mais qui peut soulever la question du suivi, par votre conseiller, du dossier : lorsqu'il a commencé à être évident qu'un risque de change important devenait manifeste, la banque a-t-elle pris les devants pour vous signaler le souci et tenter de trouver des solutions. Comme par exemple, vous faire souscrire, à 1.47, une couverture de change pour 2 ou 3 ans.

Deux pistes juridiques ... avec de faibles chances de réussite, je le crains.
 
#11
bonjour,
Je connais des clients de la société Lotus Développement, qui sont dans le même cas que vous.
Les solutions ne sont pas multiples.
Soit vous rachetez le prêt maintenant car vous craigniez que le change continue de baisser et du coup l'excedent en capital restant dû doit être payé sous forme d'apport car le nouvelle banque ne le financera pas (elle ne peut pas mettre d'hypothèque au dela du prix du Bien de départ).
Vous matérialisez donc la perte de 28.300€ mais vous êtes tranquille.
Ou alors vous laisser courir le prêt en espérant que le change remonte un jour pour que vous retombiez sur vos pattes.
petit conseil: si vous rachetez vos prêt, partez sur une durée inférieure: 15 ou 20 ans si vous le pouvez.
je ne comprends pas qui à pu vous conseiller de vous endetter sur 25 ans pour du locatif, c'est beaucoup trop long.
bon courage.
 

dalli

Membre Expert
#12
C'est finalement le même risque que si le prêt est à taux variable. Tout le monde veut bien payer moins mais dès que les taux remontent, c'est la panique.

Crédit long : moi je le conseille mais pas pour tous ni dans tous les cas et on augmente la rentabilité de 2/3 point facilement.
 

xa

Membre Expert
#13
"C'est finalement le même risque que si le prêt est à taux variable."

En fait c'est pire : c'est du carry trade. Ca s'apparente plus à une opération sur le forex, qu'à une opération immobilière.

Pour mieux comprendre l'opération, elle consiste à acheter des euros avec des chf empruntés, puis à placer ces euros. L'opération peut être intéressante, mais elle induit un risque certain, que ceux qui jouent sur le forex comprennent.

Ex : tu empruntes, aujourd'hui, 100k CHF à 2.4%, tu les convertis en EUR (79000 eur). Tu places ces euros à 5%. Si ensuite ton pari sur le change se vérifie, et que le change repasse de 1.26 à 1.55 (qui est, en gros, le taux d'équilibre normal du change EURCHF), tes 79000 euros valent 122450.

Le problème, c'est ce qui est arrivé à fouge : à 1.5, le CHF lorsqu'on lui a proprosé le montage était à ses plus haut niveaux depuis 4 ans. Avant la crise des monnaies, la plupart des gens auraient parié que le CHF redescendrait vers 1.6, ce qui rendait l'opération potentiellement intéressante. Risquée mais intéressante.

Sauf que le scénario :
- s'est inversé. La faute à pas de chance, mais bien peu auraient annoncé en 2008 ou 2009 un CHF à 1.26, alors que le précédent record était vers 1.39 !
- n'est jouable QUE si le différentiel de taux existe. Or fouge n'a pas eu un prêt suisse normal (il aurait eu un taux inférieur à 2.5%) mais un taux francais. Ce qui implique que le scénario ne joue QUE sur le change !!!
- ne doit pas être tenté sans des revenus dans la devise d'emprunt, ou des reins solides et une compréhension parfaite du risque de change.

On a l'impression, devant ce type de montage, de faire un placement immobilier, mais ce n'est pas le cas : l'essentiel du montae EST une opération de trading de devises !

C'est bien le piège.
 

fouge

Membre Junior
#14
Bonjour
merci de continuer à me donner votre avis !!!
voilà ce que j'envisage:
je suis dans l'obligation d'attendre que le change euros/FCH baisse en ma faveur pour pouvoir racheter mon pret.
En attendant je fais des calculs pour diminuer un tout petit peu la casse. Je pense dans un 1er temps essayer de renégocier
le taux (4.45), l'assurance du prêt qui d'après certains forums est beaucoup trop élevée pour un prêt locatif (0.67 % pour 2 têtes ).
Qu'en pensez-vous concernant l'assurance du prêt ?
Merci de votre réponse.
 

xa

Membre Expert
#15
Bonsoir

Difficile, comme ca, de juger votre taux d'assurance. En fonction de vos ages (2 têtes), du type de couverture, cela peut être une bonne assurance ou une mauvaise. La question est : pouvez vous obtenir une couverture similaire pour moins cher. Sans données personnelles vous concernant, je n'ai pas la réponse.

Pour le prêt principal ... dans quel coin êtes-vous ? Et le bien ?
 
F

florent31

Guest
#16
Bonjour à tous,

j'ai pris connaissance de ce post et constate que nous sommes nombreux à avoir contracté auprès de banques spécialisées des emprunts basés sur le francs suisse (pour simplifier).

A ce stade, je vous fais part également du post ci-dessous pour lequel plusieurs avis avaient été communiqués.
http://forum.actufinance.fr/remboursement-ou-non-d-un-pret-chf-vu-la-parite-defavorable-P217189-2

XA, je crois que vous allez devenir notre ES spécialiste car plusieurs cas semblent se reproduire sur le forum.
Fouge, je reviendrais également vers vous pour vous faire part de ma situation.

Dans l'attente, je peux d'ores et déjà vous indiquer que se rapprocher d'une autre banque pour étudier les conditions de sortie est un premier début.
Tout en essayant de négocier avec les services idoines de la banque qui vous a proposé ce prêt (cela ne vous engage à rien pour le moment).

Concernant l'assurance, j'ai vu passer un contrat de prêt de l'organisme que vous évoquez (il semble que cet organisme ne veuille pas négocier la délégation d'assurance sur les anciens prêts car elle considère cette assurance comme un élément essentiel du contrat).

Attaquer la banque pour défaut de conseil nécessite par ailleurs un conseil spécialisé (il y a qqs avocats bien connus dans ce domaine dont Me Daniel Richard, spécialisé dans les contentieux bancaires) vu les montants en jeu.
Attaquer le TEG pourrait aussi permettre de compenser la difficulté de l'angle du défaut d'information.
 

doudou78

Membre Junior
#17
Bonjour,
je recherche un credit indexé sur libor chf 3 mois. J'habite et travaille en Suisse et souhaite faire un investissement locatif en France. Que conseiller vous comme banque ou courtier ?
quelle sont les taux et marges actuaelles ?
Que puis je négocier en plus dans le credit capé, basculement en euros, etc ?

Merci d'avance de votre aide
 

xa

Membre Expert
#18
Vous êtes résident fiscal en suisse, je suppose. En permis B, C ou L ?

Pour l'investissement en France, sachez que vous serez imposé à minimum 25% de votre net foncier en France. Avez-vous pensé à cela ?

Pour les banques, en France, toutes les banques frontalières proposent des prêts en devise. Par contre, toutes ne proposent pas couverture de change a priori (ie : avant la date de déblocage des fonds). La BPA le fait, le CM aussi il me semble. La BNP ne le fait pas du tout. Ca peut changer l'équilibre d'une opération, puisque si le change évolue défavorablement entre l'offre et la signature, vous devrez compléter.

Pour la Suisse, vous aurez, essentiellement, la problèmatique de l'apport (20% pour un financement hypothécaire classique). Après, selon vos ressources, ca peut changer, évidemment.

Pour les taux, en fixe, on trouve entre 2.4 et 2.8 sur 15 ans. Difficile d'en dire plus, ca change presque tous les jours :)
Pour un capé 1, la marge est en général entre 1.3 et 1.8. En variable, c'est moins de 1.

Hors assurance.

Pour les courtiers : google :)
Plus sérieusement, vous vivez dans quel canton ?
 

Michel4455

Membre Junior
#19
Conversion Euro en Francs Suisse

Bonjour,

Je souhaite convertir des Euros en Francs Suisse avant la débâcle à venir.
Pouvez me dire si c'est le moment ???

Cordialement
 

xa

Membre Expert
#20
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Bonjour,

Je souhaite convertir des Euros en Francs Suisse avant la débâcle à venir.
Pouvez me dire si c'est le moment ???

Cordialement
Non, je ne peux aps vous dire si c'est le moment.

Si vous changez des euros en chf, vous faites le pari d'une baisse de l'euro par rapport au chf. On est à 1.2 aujourd'hui. Si vous changez et que le change passe à 1.1, vous serez gagnant.

si par contre le change revient dans les marges habituelles (ie : hors crise), vers 1.5, vous serez perdant.

C'est une opération de trading de devises que chacun doit prendre par lui-meme.
 
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