projet investissement locatif

tektibo

Membre Junior
#1
bonjour,

j'aimerai partager avec vous vos diverses expériences dans le domaine car je suis novice.

notre situation :
nous aimerions, mon frère et moi, investir dans l'immobilier en achetant une maison sur amiens pour y faire du locatif.
probablement un investissement pour une maison d'environ 100 000 euros + 20 000 de travaux
ce qui nous donnerai 1 appartement type F2 ( 40 à 45 m2 ) et un duplex au dessus
+/- 550 euros de loyer par appartement

situation personnel :
aucun crédit personnel pour chacun d'entre nous deux.
salaire de 1700 et 2500
loyer de 700 euros chacun

nous aimerions faire un crédit pour l'achat de la maison et les travaux sur 10 à 12 ans

cette opération est elle risquée?
quels pièges à éviter?
SCI ou pas?

merci de vos conseils et expériences
cordialement
 

dalli

Membre Expert
#2
- Le rendement locatif 11% me semble anormalement élevé.
Je viens de regarder les annonces pour des locations de cette surface, vous êtes dans le prix. Je pense donc que vous sousestimez soit le coût de l'achat, soit le coût des travaux soit probablement les 2.
Les annonces que je vois pour 90 m² sont entre 165 K€ et 215 K€ dans l'ancien.

Dans les frais annexes il faut prévoir : création d'un stationnement par appartement créé (je ne sais pas ce que dit la municipalité d'Amiens) et le réglement de copro puisque je pense que le bien n'a qu'un seul logement aujourd'hui.


- Cet investissement vous empêcherait votre frère et vous a devenir propriétaire de votre propre logement pendant vraisemblablement la durée du crédit 10/12 ans. Cette durée n'est pas non plus bonne pour raison fiscale : l'impôt sur les revenus fonciers est le plus élevé qui soit. Raisonnez plutôt sur 15 ou mieux 20 ans.


- Si vous vous lancez, avec un frère il vaut mieux faire une SCI à mon avis.

- Il faut qu'il reste une bonne réserve de cash après l'opération pour faire face à des mois de loyers impayés, des travaux non prévus....
Pour celui à 1 700 € par mois, cela peut être difficile, est que l'autre peut assumer entièrement ?

- Si vous fondez une famille pendant la durée des 10/12 ans, votre loyer perso va augmenter (plus tous les autres frais liés à la venu d'un enfant)

- N'oubliez pas de bien calculer la fiscalité IR + PS + TF sur toute la durée du financement.


L'immo c'est bien ou dramatique, mais surtout pas n'importe quand ni n'importe comment.
Perso, je déconseille très souvent un locatif tant que l'achat de la RP n'est pas fait sauf pour un militaire qui va être logé pendant sa vie pro ou un investisseur devant déménager tous les 2/3 ans.
 

tektibo

Membre Junior
#3
merci dalli pour cette réponse rapide!

pour éclaircir certains points :
nous aimerions acheter de l'ancien avec travaux de rénovation
mon frère étant dans le domaine, l'estimation de ces couts de travaux et relativement justifié.

j'ai d'autres questions :
pourquoi allonger jusque 15 à 20 ans la durée du prêt?
peut on alors faire des parts de SCI, 60% - 40% par exemple?
ce qui me permettrai ( j'ai le salaire de 1700euros/mois) de raccourcir la duré du prêt .

si les deux logements sont loués au mieux continuellement, les loyers devraient couvrir le pret?

je ne compte pas acheter une résidence personnelle pour l'instant
mon objectif est plutot de devenir bénéficiaire de cet investissement locatif avant de m'acheter une maison.
donc 10 à 12 ans de pret pour cet investissement locatif me semble juste ( j'ai 27 ans )
 

dalli

Membre Expert
#4
Plus le crédit est long, plus l'endettement est faible et plus le fisc participe à votre projet.
Si crédit court, tous les ans votre débours augmente à cause des impôts et des prélèvements sociaux.

Oui dans une sci on peut ne pas avoir le même % et donc votre frère payera plus que vous.

Non pour la durée du crédit puisque c'est la SCI qui aura à emprunter pas vous.
 

tektibo

Membre Junior
#5
dans l'éventualité ou ce projet ne verrai pas le jour, voyez vous un autre investissement rentable assez rapidement et stable que je pourrai financer de 300 à 400 euros tous les mois?
car le ''remplissage'' de mes differents livrets bancaires me semble une solution passive et trop peu rentable
 

dalli

Membre Expert
#6
La réponse est plus compliqué car comme vou savez pu voir, nous cherchons à connaître vos objectifs autres car toutes les solutions ont des avantages et des inconvients, le but étant de chercher celui qui en a le moins pour vous.

Ainsi le matin je dis que le produit A est génial et l'après midi qu'il est totalement nul.
Il n'a pourtant pas changé dans la journée.
 

SanGerard

Membre Junior
#7
Essayez et économiser de l'argent d'abord et avoir quelques économies. Je ne voudrais pas aller à la banque si vite.
 

DClement

Membre Junior
#8
La banque est le meilleur allié de l'investisseur immo : grâce à des niches fiscales, vous pouvez déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt, retirer des revenus locatifs le prix des travaux.

La solution générale conseillée est de louer meublé en statut de Louer Meublé Non Professionnel : vous cumulez tous les avantages du dessus, avec en plus l'imputation de l'amortissement du bien et des meubles dans les revenus locatifs.
Bref, pour faire simple, avec ce régime L.M.N.P., vous pouvez ne pas payer d'impôt sur votre bien locatif pendant plus de 10 ans.

En conséquence, je vous conseille d'emprunter la totalité sur 20 ans de manière à obtenir une mensualité d'emprunt entièrement couvert par les loyers. A cela, ajoutez une marge de sécurité pour la taxe foncière, autres taxes si assujetti, travaux futurs, vacances locatives et autres dépenses diverses.

Sinon, vous risquez d'acheter une dette pendant 20 ans et devoir mettre de votre poche tous les mois. Evitez cela à tout prix vous vous en mordrez les doigts !
 

xa

Membre Expert
#9
Aie ...

"grâce à des niches fiscales, vous pouvez déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt"

Ce n'est pas une niche fiscale, c'est l'imputation normale des dépenses sur une activité. A noter que le gain fiscal est une fraction de la dépense engendré : vous versez 1000 euros d'intérêt, vous déduisez des revenus fonciers 1000 euros d'intérêt, l'économie fiscal est au plus de (15.5+TMI) x intérêts déduits.

Idem pour les travaux.

"La solution générale conseillée est de louer meublé en statut de Louer Meublé Non Professionnel"

SI le marché local s'y prête. Parce que si le marché meublé est mort, pas de location, donc on s'en tape de la fiscalité.

"En conséquence, je vous conseille d'emprunter la totalité sur 20 ans de manière à obtenir une mensualité d'emprunt entièrement couvert par les loyers."

Déjà, sur 20 ans, pour couvrir le prêt, il faut un rendement de 8% minimum. A ce tarif là, on élimine le "ne pas payer d'impot" : l'amortissement comptable du bien + les intérêts sont en dessous du rendement. Donc mécaniquement on a un revenu positif imposable.

DErnier point : apporter en Juillet un conseil sur une question de plus de 8 mois, ce n'est plus un conseil ...
 

DClement

Membre Junior
#10
Tout d'abord, désolé pour le retard de 8 mois, je suis tombé sur cette discussion via Google et je n'ai pas fait attention à la date.

"A noter que le gain fiscal est une fraction de la dépense engendré : vous versez 1000 euros d'intérêt, vous déduisez des revenus fonciers 1000 euros d'intérêt, l'économie fiscal est au plus de (15.5+TMI) x intérêts déduits."

Je n'ai jamais dit le contraire, je faisais simplement état de ces avantages qui permettent, vous en conviendrez, d'augmenter la rentabilité de l'opération, puisqu'il y a bien économie fiscale.

"SI le marché local s'y prête. Parce que si le marché meublé est mort, pas de location, donc on s'en tape de la fiscalité."

Bien évidemment...mais cela va de soi pour la location non-meublée également.
La question, du moins d'après ce que j'en ai compris, était plutôt d'effectuer une comparaison des différents statuts disponibles et de mettre en avantage celui qui dans la majorité des cas permettait de diminuer le poids fiscal.

"Déjà, sur 20 ans, pour couvrir le prêt, il faut un rendement de 8% minimum."

Un bien immo avec une rentabilité inférieure à 8% ne vaut généralement pas la peine, autant placer l'argent sur des foncières cotées à fort dividende. Exit le tracas de trouver un locataire, de gérer le bien...
Mon argument n'est pas de ne "jamais payer d'impôts" mais plutôt de réduire le poids de la fiscalité sur le bien, et en conséquence d'augmenter sa rentabilité.
 

xa

Membre Expert
#11
Alors, en l'occurence, vous présentez bien mal les choses.


La déduction des intérêts d'emprunts est une réalité, mais fiscalement c'est intéressant si votre imposition est forte. Dans ce cas, le cash que vous pourriez mettre dans l'opération peut être mieux utilisé ailleurs que dans cette opération. pour des personnes faiblement imposées, l'intérêt de l'emprunt n'est pas la fiscalité mais la souplesse et la sécurité : on conserve le cash pour les pépins, les vacances locatives, etc ...

"La solution générale conseillée" n'indique pas que vous considérez que c'est une possibilité, mais bien que c'est la seule qui doit généralement être envisagée. Vous vous placez de facto dans l'hypothèse que le meublé est possible, puisque vous le présentez comme la solution générale conseillée !

Le meublé n'est pas une solution générale, c'est une possibilité qu'offre le marché sur certains secteurs. Et cette possibilité doit être étudiée sereinement. Je vis en zone frontalière, les meublés existent mais selon les communes, le turn over peut être important. Dans certains cas, si l'investisseur ne travaille pas correctement ou est mal accompagné, on arrive à un rendement réel qui ne vaut pas l'énergie consacrée en plus d'une location de base.


"Bien évidemment...mais cela va de soi pour la location non-meublée également."

Le marché locatif pur est beaucoup plus large que le marché de la location meublée. On trouve plus facilement une zone avec location nue et sans location meublée que l'inverse.


"Un bien immo avec une rentabilité inférieure à 8% ne vaut généralement pas la peine"

Je ne dirais pas le contraire personnellement. Mais mettre dans le même poste "vous pouvez ne pas payer d'impôt sur votre bien locatif pendant plus de 10 ans." tout en incluant une condition loyer > mensualité qui induit un rendement annulant la phrase précédente, c'est douteux.

Parce qu'il n'y a qu'un millieme de millimètre avant qu'un investisseur ne comprenne de votre post : on peut avoir un rendement brut de plus de 8% et une fiscalité 0 pendant plus de 10 ans".
 
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