Proposition d'un LMNP...

Jim26

Membre Junior
#1
Bonjour à tous,

Vous avez du entendre parler des nouvelles données pour le LMNP (en gros, un couplage avec Scellier).

Voilà ce qu'on m'a proposé :


Impôts payés : 2700 euros (225 euros/mois)

Résidence étudiante, bail de 9 ans.
LYON II proche de l'Université LUMIERE LYON II
20m2 + un parking extérieur. Exposition sud ouest.
97 000 euros TTC soit 79 000 HT
Loyers HT annuel : 3525 euros (soit 293 euros /mois)

Total loyers + impôts : 518 euros / mois.


Points faibles :
Presque 4900 euros du m2 (valeur du parking : 2000 euros)
Renta correcte mais sans plus : 4,45 %
(ici c'est la renta sur le prix d'achat HT mais le jour où je revend le suivant regardera la renta sur le TTC... donc une perte de 0,7% environ)

Points forts :
Si j'emprunte 79 000 sur 20 ans a 4,8%, je dois rembourser 513 euros/mois... soit mes impôts + loyers...
Il me restera environ 600 euros de frais à sortir par année + un peu d'impôts sur les loyers à partir de la 4-5e année car il y a des chances que l'amortissement retombe à 0 dans le texte...


Après 9 ans (soit un bail commercial), en imaginant que je revende au même prix 97 000 euros (je crois qu'on est jamais sûr de faire une plus value...), il me restera à rembourser à la banque : 55 800 euros.

97 000 - 55 800 - (9x600 -frais-) = 35 000 euros.

Je mets mes impôts dans cet investissement, les loyers couvrent le reste, au final, je fais un "gain" (ou une économie car il y a une partie des impôts) de 35 000 euros en 9 ans.


Qu'en pensez-vous ?

A plus :) ... et merci !
 

jpower

Membre Junior
#2
Sur le papier c'est très bien, mais toute l'opération est conditionnée par la qualité du gestionnaire et la continuité de l'exploitation !
Compte-tenu des difficultés actuelles de tous les opérateurs et des taux de remplissage en chute libre soyez prudent...
Pour info les gestionnaires suivants ont tous disparus : Maisons de Biarritz, Transmontagne, MiraValley, Mona Lisa...ce qui veux dire plus de loyer pour les investisseurs!
Mieux vaut payer ses impôts que faire une mauvaise opération qui mettrait en danger votre équilibre financier au moindre problème.
( je suis Conseil en Gestion de Patrimoine, mais contrairement à plusieurs de mes confrères je ne cherche pas de clients potentiels sur ce forum ! )
 
#3
Entièrement d'accord avec mon confrère, les études sont toujours intéressantes, le dispositifs est attrayant mais la pierre angulaire reste le gestionnaire...aujourd'hui beaucoup de programme en ZRR et LMNP qui avaient été vendu avec un gestionnaire sérieux et une sécurité de bail sur 9 voir 11 ans se retrouvent en difficultés et comme d'ahabitude c'est les investisseurs qui trinquent.

Prenez donc toutes vos précaution le régime du bail commercial n'est pas la panacée et trop de gestionnaire l'ont vu trop belle et connaisse aujourd'hui de leur fait ou non de grosse difficultés la faute à des loyers trop souvent boosté pour vendre les appartements et à des taux de remplissage en dessous de ce qu'ils espéraient.
 

eudmo

Membre Senior
#4
Bonjour,

J'abonde dans le sens des messages postés ci-dessus.

Je rajouterai toutefois que la personne qui vous a établi cette simulation a oublié un point, non pas important, mais ESSENTIEL : le droit à réduction d'impôts de 25 % calqué sur la loi Scellier n'est pas effectif à ce jour.
Effectivement le dispositif a été voté en première lecture par l'Assemblée Nationale. Mais le texte doit encore être examiné, et éventuellement amendé, par le Sénat.

Et au jeu des Lobbies et autres groupes de pression, les promoteurs de meublés auront ils le dernier mot ?
Personnellement, je n'en sais rien...

Pascal
 

Jim26

Membre Junior
#5
Rebonjour à tous !

Merci pour vos réponses


mais la pierre angulaire reste le gestionnaire
Je suis entièrement d'accord...

Voilà donc les infos :

PROMOTEUR : ICADE
GESTIONNAIRE : SOGERELY (Groupe RESILOGIS)

Si vous pouvez m'éclairer sur ces constructeurs... merci !

Jim26
 

Jim26

Membre Junior
#7
le promoteur, rien à redire, mais le gestionnaire je ne connais pas, désolé
J'ai essayé de m'informer sur le gestionnaire :

2 résidence à LYON dans le 8e. Voici la dénomination :

Résidence Albert Camus
23 rue victor de laprade 69008 LYON
Association Bon Accueil. www.resilogis.com

Voilà voilà... a vos commentaires... Merci !
 

moscoupolis

Membre Junior
#8
ouverture résidence avec SOGERELY sur LYON 07

Bonjour,

Pour ma part je me suis lancé dans l'aventure en me portant acquéreur d'un studio en résidence étudiante auprès du promoteur SOGERIM avec SOGERELY sous la marque RESILOGIS comme exploitant. L'ouverture est programmée pour septembre 2012.
Bonne consultation,
 
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