Quelques questions sur l'investissement immobilier

amaew

Membre Junior
#1
Bonjour,

Je suis actuellement en dernière année d'étude de médecine, je vis dans le Sud de la France chez ma copine.
J'ai 25 ans, elle 29. Après le décès de sa grand mère elle a hérité de cette villa. Enfin c'est plus compliqué, je crois qu'elle a le droit de jouissance sur ce bien. Autrement dit on ne paie aucun loyer.

Nous ne sommes pas mariés, ni pacsés pour l'instant, mais nous envisageons de nous marier dans les années à venir.

Nous aimerions profiter de cette chance que nous avons de ne pas avoir de loyer à payer pour investir dans l'immobilier locative, afin d'avoir une belle rente lorsque nous déciderons de partir à la retraite. On aimerait acheter des appartements, éventuellement faire un peu de fraicheur (peinture...), et les louer. Rembourser notre prêt avec les loyers (quitte à sortir de notre poche au début), puis se servir des loyers une fois les crédits achever pour acheter de nouveaux appartements et les mettre en location à leur tour.

J'ai plusieurs questions auxquelles je n'ai pas trouvé de réponses complètes:

- Doit on absolument nous marier avant de commencer ses achats? Les taux d'emprunt sont ils plus élevés pour des couples non unis?

- Pour des raisons d'économies d'impôt ou de facilité de transmissions des biens à nos futurs enfants doit on se mettre en SCI? Peut être que je vois les choses en très grand mais je ne souhaite pas me limiter à trois appartements.

- Je ne suis pas propriétaire contrairement à ma copine, qui héritera également d'un autre appartement à la mort de ses parents, dois je nécessairement acheter un appartement "à moi" avant de commencer ce projet? Un banquier m'avait dit que si du fait du risque de divorce, mais j'avoue ne rien comprendre en droit donc j'aimerais avoir vos avis.

- Du point de vue de l'imposition, aurais-je un impôt à payer si je réinvesti la totalité des loyers perçus dans l'achat de nouveaux appartements?

Voilà les premières questions qui me viennent en tête. J'en aurais surement d'autres après avoir lu vos réponses.

C'est pas un projet pour tout de suite, mais pour les 18 prochains mois je pense. Mais je pense qu'il vaut mieux s'y prendre longtemps à l'avance pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

Encore merci d'avance pour vos réponses.

Anthony
 

xa

Membre Expert
#2
Pour le coup, on peut dire que vous venez avec 2 tonnes de questions :)

On ne peut pas faire le tour rapidement. Si vous regardez un peu les livres traitant des sujets d'investissements, vous comprendrez qu'on peut aisément remplir 500 pages en effleurant à peine un domaine qui ne se limite pas à la finance seule.


"Doit on absolument nous marier avant de commencer ses achats?"

Pas du tout. vous pouvez constituer un patrimoine propre, chacun de votre côté, ou constituer un patrimoine commun, bien que dans ce cas, il faudra se poser la question difficile de l'indivision.

L'indivision, c'est la dictature de la minorité. Peu importe la répartition des parts, tout fonctionne à l'unanimité, donc même un indisivaire avec 1 / 1 000 000 peut bloquer toute décision. Pour l'immobilier, une solution à ce problème est la SCI, qui permet de contractualiser la gestion dans la durée du patrimoine immobilier, et donc d'éviter ce problème de minoritaire bloquant.

Mais c'est un résumé extrèmement simpliste du problème. On ne peut pas trancher dans l'absolu. D'autant que la SCI répond partiellement à une problèmatique liée à l'immobilier, mais pas aux autres.

Vous êtes médecin. Vous comprenez aisément qu'on ne peut pas résumer la médecine à "15 minutes d'auscultation + une ordonnance de 7 lignes". Idem pour la gestion de patrimoine. On ne peut pas résumer à " doit on se marier avant de commencer ou non"

"Les taux d'emprunt sont ils plus élevés pour des couples non unis? "

Pour autant que je sache, les taux d'emprunt sont plus liés à vos capacités financières communes (si vous investissez ensemble) qu'à la nature juridique de votre lien.


"Pour des raisons d'économies d'impôt ou de facilité de transmissions des biens à nos futurs enfants doit on se mettre en SCI?"

Pas de réponse formelle, à nouveau. Le principal intérêt de la SCI, c'est la gestion d'un patrimoine commun selon des règles définies noir sur blanc dans les statuts. Traduction : les associés décident dès le départ qui gère, comment, pourquoi, ce qu'il doit se passer si mariage, divorce, décès, naissance, donation et toutes les combinaisons possibles (mariage d'un enfant après donation puis décès de cet enfant par exemple).

C'est un outil qui facilite la transmission d'un patrimoine immobilier parce que c'est plus facile de donner une part d'un ensemble de biens que cet ensemble de bien en totalité tout en optimisant la fiscalité.

Mais la SCI n'est pas nécessairement utile ni efficiente. Ca va dépendre de votre situation, stratégie, et perspectives tant financières, patrimoniales que personnelles.

Ex : la SCI n'est pas adaptée à une stratégie reposant sur la location saisonnière. La SCI n'est pas adaptée pour la mise en place d'un gite (mais elle peut faire partie d'une stratégie à double structure).

Sur la fiscalité, il faut comprendre qu'une SCI IR n'est qu'un outil de gestion des associés (dans le sens "comment se mettre d'accord"). Sur le plan fiscal, en direct ou SCI IR, c'est kif kif !!!

La SCI IS, c'est plus complexe. Elle fonctionne sur le principe d'une entreprise. Du coup, via l'amortissement comptable, vous pouvez virtuellement annuler la fiscalité. Mais cela se paye. Primo, parce que quand vous sortez l'argent de la SCI, ce sont des dividendes fiscalisés comme tel, et secundo parce que lorsque vous revendez le bien, la SCI est fiscalisée sur le régime des entreprises (Plus value = prix de vente - valeur net comptable, donc potentiellement Plus value = prix de vente). La SCI IS est donc un outil augmentant les capacités initiales, via l'absence de fiscalité, mais qui le fait lourdement payer à la sortie.


"dois je nécessairement acheter un appartement "à moi" avant de commencer ce projet? Un banquier m'avait dit que si du fait du risque de divorce"

Si je veux des renseignements sur la mutation CTFR DF508, je m'adresse à un médecin voire un généticien, mais pas à mon banquier (quoi que le mien s'y connaisse un peu sur ce cas précis).

En l'occurence, en cas de divorce, le patrimoine propre de votre ex-conjointe restera propre. C'est une évidence. Et le patrimoine acquis en commun post mariage sans contrat sera commun, et compliqué à gérer. Mais à peine plus, puisqu'il est probable que vous soyez encore en cours d'acquisition pour votre mariage.

La question est loin d'être simple. Par définition, un bien totalement acquis avant votre mariage sera forcément propre (personnel). Si l'acquisition traine post mariage, outre qu'il faudra se poser la question du régime matrimonial, il faudra traiter la question des revenus / dépenses liés à ce bien (remboursement de votre conjointe, voire participation à l'enrichissement personnel, etc ...). Mais le banquier n'a totalement raison que si vous avez la possibilité de finir votre acquisition avant de vous marier.


"Du point de vue de l'imposition, aurais-je un impôt à payer si je réinvesti la totalité des loyers perçus dans l'achat de nouveaux appartements? "

Si vous dépensez l'intégralité de votre rémunération d'interne, est-ce que ca vous permet de ne pas payer d'impots ? C'est la version plus simple de votre question.

Les flux financiers sont sans rapports avec la fiscalité : si vous avez un revenu imposable, vous serez fiscalisé, même si vos flux financiers sont négatifs.

Ex : mensualité 1000, loyer 1000. Vos flux financiers sont nuls. Mais comme la mensualité n'est déductible que pour la part intérêts, disons que vous avez un revenu fiscal à déclarer de 500, donc de la CSG à payer + des impots.



Note : dans votre problèmatique, il faudra prendre en compte la difficile question de votre potentielle installation. Au niveau de la banque, c'est un point qui peut poser des soucis, surtout si vous êtes proche de cette décision. Parce que pendant les 2 ans de votre installation, vos revenus ne seront pas nécessairement fiables du point de vue de la banque. Et cela peut compliquer votre dossier.

Pour un indépendant hors médecine, les banques demandent souvent 2 à 3 exercices comptables pour étudier le dossier et voire si l'indépendant peut "garantir" un certain niveau dans la durée.
 

amaew

Membre Junior
#3
Tout d'abord je tenais à vous remercier pour vos réponses.

J'ai tenté de poster plus tôt après avoir pris connaissance de votre message mais j'ai eu un bug alors que j'avais posté mon message avec une tablette et cela n'a pas marché... Comme c'était un peu long j'ai attendu d'avoir accès à mon ordinateur

Pour le coup, on peut dire que vous venez avec 2 tonnes de questions

Effectivement, je suis novice en immobilier/placement/langage bancaire, c'est la raison pour laquelle je viens ici, pour trouver certaines réponses, et pour dégrossir certains points que je m'empresserais de compléter en lisant une fois mes examens passés, des livres/magasines adéquats.



"Doit on absolument nous marier avant de commencer ses achats?"

Pas du tout. vous pouvez constituer un patrimoine propre, chacun de votre côté, ou constituer un patrimoine commun, bien que dans ce cas, il faudra se poser la question difficile de l'indivision.

L'indivision, c'est la dictature de la minorité. Peu importe la répartition des parts, tout fonctionne à l'unanimité, donc même un indisivaire avec 1 / 1 000 000 peut bloquer toute décision. Pour l'immobilier, une solution à ce problème est la SCI, qui permet de contractualiser la gestion dans la durée du patrimoine immobilier, et donc d'éviter ce problème de minoritaire bloquant.

Mais c'est un résumé extrèmement simpliste du problème. On ne peut pas trancher dans l'absolu. D'autant que la SCI répond partiellement à une problèmatique liée à l'immobilier, mais pas aux autres.

Vous êtes médecin. Vous comprenez aisément qu'on ne peut pas résumer la médecine à "15 minutes d'auscultation + une ordonnance de 7 lignes". Idem pour la gestion de patrimoine. On ne peut pas résumer à " doit on se marier avant de commencer ou non"


J'avoue que cette question je n'aurais pas du la poser. Tout simplement car je pense que l'on se mariera avant que l'on achète notre premier bien en commun. Cependant, comme vous parlez dès à présent de SCI, je vais un peu vous questionnez sur le sujet, vous ou quiconque passera par là, car je n'y connais rien du tout.

Pour faire plus simple, partons du postulat que mon épouse et moi sommes mariés. Qu'elle est propriétaire de notre domicile conjugal acquis avant notre union.

Nous décidons de créer une SCI afin d'acquérir des biens immobiliers non meublés et les mettre en location. Je pense également acquérir mes locaux professionnels par le biais de la SCI, enfin si cela est d'une quelconque utilité.

Initialement ma femme et moi serions à 50/50 dans les parts de la SCI. Ensuite nous rajouterons nos enfants pour qu'à la fin de nos vies respectives ce soit eux puis leurs enfants qui obtiennent les parts. Est ce que cela doit être prévu dès la création de la SCI ou est ce que cela peut évoluer et les statuts peuvent changer?

"Les taux d'emprunt sont ils plus élevés pour des couples non unis? "

Pour autant que je sache, les taux d'emprunt sont plus liés à vos capacités financières communes (si vous investissez ensemble) qu'à la nature juridique de votre lien.


Savez vous si les banques tiennent compte du fait que le bien à acquérir est destiné à la location? Je m'explique, si je veux acquérir un bien pour lequel j'aurais des mensualités de 1000 € à verser, et que je vais louer 500 €, est ce que la banque tient compte du fait que "seulement" 500 € va sortir de notre poche et que finalement on va être "solvable" alors qu'avec 1000 € cela aurait été un problème? (c'est un exemple).

Aussi, toujours du fait de la situation du bien acquis par ma femme avant notre union, est ce que la banque peut refuser le prêt au motif qu'en cas de divorce je me retrouve "à la rue"?


"Pour des raisons d'économies d'impôt ou de facilité de transmissions des biens à nos futurs enfants doit on se mettre en SCI?"

Pas de réponse formelle, à nouveau. Le principal intérêt de la SCI, c'est la gestion d'un patrimoine commun selon des règles définies noir sur blanc dans les statuts. Traduction : les associés décident dès le départ qui gère, comment, pourquoi, ce qu'il doit se passer si mariage, divorce, décès, naissance, donation et toutes les combinaisons possibles (mariage d'un enfant après donation puis décès de cet enfant par exemple).

C'est un outil qui facilite la transmission d'un patrimoine immobilier parce que c'est plus facile de donner une part d'un ensemble de biens que cet ensemble de bien en totalité tout en optimisant la fiscalité.

Mais la SCI n'est pas nécessairement utile ni efficiente. Ca va dépendre de votre situation, stratégie, et perspectives tant financières, patrimoniales que personnelles.

Ex : la SCI n'est pas adaptée à une stratégie reposant sur la location saisonnière. La SCI n'est pas adaptée pour la mise en place d'un gite (mais elle peut faire partie d'une stratégie à double structure).

Sur la fiscalité, il faut comprendre qu'une SCI IR n'est qu'un outil de gestion des associés (dans le sens "comment se mettre d'accord"). Sur le plan fiscal, en direct ou SCI IR, c'est kif kif !!!

La SCI IS, c'est plus complexe. Elle fonctionne sur le principe d'une entreprise. Du coup, via l'amortissement comptable, vous pouvez virtuellement annuler la fiscalité. Mais cela se paye. Primo, parce que quand vous sortez l'argent de la SCI, ce sont des dividendes fiscalisés comme tel, et secundo parce que lorsque vous revendez le bien, la SCI est fiscalisée sur le régime des entreprises (Plus value = prix de vente - valeur net comptable, donc potentiellement Plus value = prix de vente). La SCI IS est donc un outil augmentant les capacités initiales, via l'absence de fiscalité, mais qui le fait lourdement payer à la sortie.


Pour continuer dans le fonctionnement de la SCI, nous pouvons par exemple statuer que jusqu'à notre décès à mon épouse et à moi, et bien que le nombre de parts de la SCI avec le temps sera plus élevé chez nos enfants que chez nous, seul notre avis ne sera pris en compte?

Pour un peu plus être précis, on penche mon épouse et moi sur un revenu net mensuel de 13000 €. Comme on n'a pas besoin de tout ça pour vivre, on veut en placer une grande partie dans la pierre, histoire d'avoir une belle rente lorsque la retraite viendra. On aimerait acheter autant d'appartements (T2 essentiellement du fait de la facilité de location surtout chez nous à Marseille) que possible.

Quand vous parlez de situation, de stratégie et de perspectives, et à la vue de mes réponses, quel serait selon vous la chose à faire? Dans tous les cas, en temps voulu je ferais appel à un professionnel en placement immobilier, mais je veux juste commencer à réfléchir, histoire de ne pas perdre trop de temps ensuite quand les finances seront là.


"dois je nécessairement acheter un appartement "à moi" avant de commencer ce projet? Un banquier m'avait dit que si du fait du risque de divorce"

Si je veux des renseignements sur la mutation CTFR DF508, je m'adresse à un médecin voire un généticien, mais pas à mon banquier (quoi que le mien s'y connaisse un peu sur ce cas précis).

En l'occurence, en cas de divorce, le patrimoine propre de votre ex-conjointe restera propre. C'est une évidence. Et le patrimoine acquis en commun post mariage sans contrat sera commun, et compliqué à gérer. Mais à peine plus, puisqu'il est probable que vous soyez encore en cours d'acquisition pour votre mariage.

La question est loin d'être simple. Par définition, un bien totalement acquis avant votre mariage sera forcément propre (personnel). Si l'acquisition traine post mariage, outre qu'il faudra se poser la question du régime matrimonial, il faudra traiter la question des revenus / dépenses liés à ce bien (remboursement de votre conjointe, voire participation à l'enrichissement personnel, etc ...). Mais le banquier n'a totalement raison que si vous avez la possibilité de finir votre acquisition avant de vous marier.


Le fait étant que je ne compte pas acheter un bien immobilier tout seul. Si je l'avais pu avant de rencontrer ma compagne je l'aurais fait, mais maintenant je n'en vois pas l'intérêt. Si je me marie c'est que j'accepte le risque de payer une plus grande part que mon épouse pour n'obtenir que la moitié en cas de divorce.

"Du point de vue de l'imposition, aurais-je un impôt à payer si je réinvesti la totalité des loyers perçus dans l'achat de nouveaux appartements? "

Si vous dépensez l'intégralité de votre rémunération d'interne, est-ce que ca vous permet de ne pas payer d'impots ? C'est la version plus simple de votre question.

Les flux financiers sont sans rapports avec la fiscalité : si vous avez un revenu imposable, vous serez fiscalisé, même si vos flux financiers sont négatifs.

Ex : mensualité 1000, loyer 1000. Vos flux financiers sont nuls. Mais comme la mensualité n'est déductible que pour la part intérêts, disons que vous avez un revenu fiscal à déclarer de 500, donc de la CSG à payer + des impots.

Je vous remercie pour cette explication. Je commençais déjà à rêver... Cela me fait prendre conscience que quoi que l'on fasse, on est taxé quelque part...

Après j'ai juste une petite question, et je ne veux pas le détail mais juste une réponse par oui/non si c'est possible (car c'est un boulot que de conseiller les gens et que tout travail mérite salaire), mais existe t-il des moyens de payer moins d'impôts en achetant des appartements et en les mettant en location? Autrement dit est ce qu'un expert en placement immobilier et financier connait des moyens (légaux) d'optimiser mes placements pour payer moins d'impôt. A des échelles supérieures j'ose penser qu'il existe des tas de moyens, mais pour un couple gagnant bien sa vie sans non plus être milliardaire est ce que c'est possible?

Note : dans votre problèmatique, il faudra prendre en compte la difficile question de votre potentielle installation. Au niveau de la banque, c'est un point qui peut poser des soucis, surtout si vous êtes proche de cette décision. Parce que pendant les 2 ans de votre installation, vos revenus ne seront pas nécessairement fiables du point de vue de la banque. Et cela peut compliquer votre dossier.

Pour un indépendant hors médecine, les banques demandent souvent 2 à 3 exercices comptables pour étudier le dossier et voire si l'indépendant peut "garantir" un certain niveau dans la duré
e.

Effectivement les émoluments que j'aurais en tant qu'internes ne seront pas ceux que j'aurais une fois installé. Je pense que l'internat sera plutôt l'occasion de mettre de l'argent de côté sur des PEL ou autres épargnes afin de pouvoir investir une fois que les banques seront de mon côté... bien que mes parents, toujours locataires m'ont émis plusieurs fois l'idée d'acheter une fois mon internat commencé une maison en échange d'un loyer qui rembourserait quasiment le montant du prêt...

Je vous remercie encore pour votre aide et vos réponses.

Anthony
 
Dernière édition:

dalli

Membre Expert
#4
En vitesse : avec une prof lib il est préférable de vous marier en séparation avec une société d'acquêt si vous souhaitez créer un patrimoine commun. En cas de décès mais aussi de divorce, vous serez bien content de ne pas avoir votre outil de travail qui rentre dans les comptes.

SCI : surtout ne pas mettre les murs professionnels dans la même SCI que du locatif et toujours pour la raison 1 avec votre épouse.

Les mineurs : mieux vaut ne pas les mettre dans une SCI, vous avez donc tout le temps pour vos montages de transmission.

Oui les statuts peuvent presque tout prévoir sauf ce qui est illégal et justement c'est là tout "l'art" du montage d'une SCI d'où un très bon pro (tous ne le sont pas sur le sujet)

Oui les banques tiennent compte des loyers futurs pour le calcul de l'endettement.
Oui elles peuvent refuser sans donner de raison pour le risque que vous n'auriez plus les moyens de vous loger en cas de divorce.


Défiscaliser : oui mais difficile d'où les bons montages dès le début car les revenus fonciers sont les plus taxés : dans votre cas : 41% + 15,5% (si les PS n'augmentent pas !!)
Vous risquez si vous vous trompez d'enrichir tout le monde sauf vous !!!!!


Dans mon métier il y a bcp de faux conseillers, saoyez prudent et gardez votre bon sens.

PEL : quel intérêt à part faire plaisir à votre banquier ?
 

amaew

Membre Junior
#5
Vous êtes rapide comme l'éclair ! Et je vous en remercie.

En vitesse : avec une prof lib il est préférable de vous marier en séparation avec une société d'acquêt si vous souhaitez créer un patrimoine commun. En cas de décès mais aussi de divorce, vous serez bien content de ne pas avoir votre outil de travail qui rentre dans les comptes.

SCI : surtout ne pas mettre les murs professionnels dans la même SCI que du locatif et toujours pour la raison 1 avec votre épouse.


En fait, je ne conçois pas le mariage si ce n'est pas pour mettre tout en commun. C'est un risque à prendre, très coûteux possiblement, mais c'est un choix définitif. Par contre, créer une seconde SCI pour mon bien professionnel, "rien qu'à moi", ça il n'y a aucun problème. En tout cas merci pour la mise en garde.

Les mineurs : mieux vaut ne pas les mettre dans une SCI, vous avez donc tout le temps pour vos montages de transmission.

D'accord ! Car à la première lecture du message de Xa j'ai cru qu'il fallait tout anticiper dès la création de la SCI, jusqu'au nombre d'enfants... Si vous me dites que j'aurais le temps de prévoir les choses, c'est encore mieux.

Oui les statuts peuvent presque tout prévoir sauf ce qui est illégal et justement c'est là tout "l'art" du montage d'une SCI d'où un très bon pro (tous ne le sont pas sur le sujet)
Justement, comment rencontrer un bon "pro"? Enfin je n'en n'ai pas besoin aujourd'hui, mais dès l'an prochain avec mon amie on va commencer à y réfléchir très particulièrement, et je ne sais pas où m'adresser... Je croyais que c'était les banques qui conseillaient leurs adhérents... Il est préférable d'aller voir des "experts" indépendants donc?


Oui les banques tiennent compte des loyers futurs pour le calcul de l'endettement.
Oui elles peuvent refuser sans donner de raison pour le risque que vous n'auriez plus les moyens de vous loger en cas de divorce.

Donc si je me marie j'ai plus de chances que les banques nous suivent lors des premiers achats (lorsque je serais interne par exemple) ? J'ose quand même croire que lorsque je serais installé, et que mes entrées d'argent seront conséquentes, je n'aurais plus ce soucis et que les banques me suivront plus facilement lors de mes investissements.


Défiscaliser : oui mais difficile d'où les bons montages dès le début car les revenus fonciers sont les plus taxés : dans votre cas : 41% + 15,5% (si les PS n'augmentent pas !!)
Whaouw... ça fait mal ça... Quand vous dites "dès le début" cela signifie avant le tout premier achat d'appartement ou avant d'en avoir une poignée? Ou ne pas acheter et prendre rendez vous avec un expert en placement. Mais je ne sais pas si avec mes 2000/2500 € mensuel d'interne associé aux 2500 € de mon ami un expert pourra nous aider. Peut être vouliez vous dire dès que je commencerais à toucher mes premiers "vrais salaires" de médecin installé. Au quel cas en attendant vous feriez quoi à ma place?

Vous risquez si vous vous trompez d'enrichir tout le monde sauf vous !!!!!

Je serais ok pour enrichir certaines personnes, seulement si je m’enrichis encore plus, sinon cela n'a aucun intérêt pour moi...

Dans mon métier il y a bcp de faux conseillers, saoyez prudent et gardez votre bon sens.
Le problème est que la finance, comme peut être la médecine, utilise des termes assez complexe et il est facile de se faire avoir... Malgré notre bon sens :(


PEL : quel intérêt à part faire plaisir à votre banquier ?

Le problème quand on vient d'une famille très très modeste, c'est que l'on n'a jamais eu le problème de gérer un patrimoine financier/immobilier ou autre... Si je savais comment gagner encore plus d'argent sans me faire avoir par mon banquier je l'aurais fait. Mais je ne sais pas qui aller voir pour me faire conseiller. Et comme je l'ai déjà dit, je ne sais pas si au jour d'aujourd'hui, n'étant plein aux as, il existerait une façon de me faire gagner un peu plus d'argent que ce que je n'en gagne sur des livret d'épargne chez ma banque...

Enfin je voulais aussi éclaircir un petit point. Vouloir optimiser ses gains ce n'est pas une attitude égoïste. Je trouve que je paie suffisamment d'impôt de toutes sortes et je n'accepte plus de financer les dérives de nos gouvernants. L'argent que l'on place, on le gagne tout d'abord parce qu'on se lève le derrière au boulot. Je n'ai jamais rien volé à personne.

Encore merci à tous pour vos réponses et votre aide.

Anthony
 

dalli

Membre Expert
#6
Encore en vitesse :

Mon endocrino me dit avec les larmes aux yeux qu'ils ne savaient pas en tant que prof lib qu'un contrat de séparation était mieux : au décès de sa femme, il et son fils ont payé d'important droits de succession sur un patrimoine qu'il a créé tout seul. (les droits de succession entre conjout peuvent très bien revenir et ne me dites pas que votre femme ne va jamais mourir ;-) )


13 000 €/m net pour un couple c'est une tranche à 41% !

Le premier montage doit être bien fait, je passe une partie de mon temps à tenter de rattraper des bêtises faites par des gens qui pensent qu'on a pas besoin de pro pour un achat immo, or c'est l'un des supports les plus techniques qui soient !

Banque : conseiller ???
Vous êtes jeune !
Mon métier à un grand avenir tant que les banques seront aussi peu impliquées dans la formation de leur employés ! Elles veulent des bac + 3 mini qu'elles payent juste au dessus du smic : regardez l'âge moyen dans votre agence par ex.

Le jargon : mon médecin j'aime qu'il m'explique simplement avec des mots que je comprends. Pour en revenir à mon endocrinologue avec une carte de visite aussi grande que la carte de Paris, il ne parle que simplement et fait (comme moi avec mes clients) des petits dessins.

SCI : notaire ou expert comptable mais un bon conseiller en gestion de patrimoine sait encore mieux souvent quoi mettre dans des statuts même s'il les fait rédiger par un notaire.
 

amaew

Membre Junior
#7
Mon endocrino me dit avec les larmes aux yeux qu'ils ne savaient pas en tant que prof lib qu'un contrat de séparation était mieux : au décès de sa femme, il et son fils ont payé d'important droits de succession sur un patrimoine qu'il a créé tout seul. (les droits de succession entre conjout peuvent très bien revenir et ne me dites pas que votre femme ne va jamais mourir ;-) )

Effectivement, nul n'est éternel. Pour la problématique du décès, évidement qu'il serait dommageable d'avoir à payer des frais de succession pour des biens que j'aurais acheter moi-même (du moins pour lesquels la part due à mon salaire serait plus importante que ne l'est celle de ma femme). C'est l'idée de prévoir le divorce qui me gène. C'est une chose dont il faudrait discuter avec ma future épouse, et un professionnel, qui nous explique précisément les avantages et inconvénients de chacun des régimes. Après cela, peut être mon épouse et moi auront compris l'intérêt d'un régime plutôt qu'un autre.


13 000 €/m net pour un couple c'est une tranche à 41% !

Je le sais, c'est aussi la raison pour laquelle j'espère trouver une solution pour optimiser nos gains et minimiser nos impôts, contributions et taxes de toutes sortes.

Le premier montage doit être bien fait, je passe une partie de mon temps à tenter de rattraper des bêtises faites par des gens qui pensent qu'on a pas besoin de pro pour un achat immo, or c'est l'un des supports les plus techniques qui soient !
C'est aussi ma vision de la chose, et c'est pourquoi je suis venu un peu demander des conseils avant de commencer quoi que ce soit d'important.

Banque : conseiller ???
Vous êtes jeune !
Mon métier à un grand avenir tant que les banques seront aussi peu impliquées dans la formation de leur employés ! Elles veulent des bac + 3 mini qu'elles payent juste au dessus du smic : regardez l'âge moyen dans votre agence par ex.

Effectivement mon conseiller, très courtois avec moi, d'autant plus le jour où je lui ai dit que j'étais en dernière année de faculté de médecine (...), est très jeune. Après peut être est il compétent, mais je préfère avoir recours à une personne dont le métier et de conseiller les investissements et montages, car qu'on le veuille ou non, mon conseiller passe d'un prêt auto à un prêt immo, à un problème de découvert ou de chéquier non reçu, puis à une ouverture de compte... il n'est pas "spécialiste" en placement.


Le jargon : mon médecin j'aime qu'il m'explique simplement avec des mots que je comprends. Pour en revenir à mon endocrinologue avec une carte de visite aussi grande que la carte de Paris, il ne parle que simplement et fait (comme moi avec mes clients) des petits dessins.
C'est exactement ce que je recherche: quelqu'un qui simplement portera à ma connaissance des processus plus complexes.

SCI : notaire ou expert comptable mais un bon conseiller en gestion de patrimoine sait encore mieux souvent quoi mettre dans des statuts même s'il les fait rédiger par un notaire.
Je me dirigerais donc dès la rentrée prochaine vers un conseiller en gestion de patrimoine pour avoir un avis de sa part sur notre situation, notre projet, et ce qui est le mieux pour maximiser nos gains.

Je vous remercie encore pour toutes ces informations.

Anthony
 

dalli

Membre Expert
#8
Il est toujours préférable de rencontrer plusieurs CGP avec ou sans I pour trouver celui avec lequel on se sent mieux.
Je dis toujours : faites moi venir 10 fois s'il le faut avant de signer pour qu'on parte sur une bonne base, je ne cherche pas à ce que vous deveniez client mais à ce que vous le restiez !

Le CGP ne fait pas les lois, ni les marchés....il y aura nécessairement des bonnes et des mauvaises surprises, le bon CGP est celui qui sera à vos coté pour faire face aux pb qui viendront.
 

dalli

Membre Expert
#9
AHHHAHHAAAAA j'allais oublier le mot d'ordre de la gestion de patrimoine : diversification !!!

Cette file ne parle que d'immo mais un patrimoine ne doit pas être déséquilibré et indisponible surtout pour une prof lib dont la pb de trésorerie est récurrent
 

xa

Membre Expert
#10
Dalli a répondu à tout, je pense :)

"Pour continuer dans le fonctionnement de la SCI, nous pouvons par exemple statuer que jusqu'à notre décès à mon épouse et à moi, et bien que le nombre de parts de la SCI avec le temps sera plus élevé chez nos enfants que chez nous, seul notre avis ne sera pris en compte?"

Oui, bien sûr, et c'est une technique intéressante pour gérer la transmission des parts de la SCI tout en conservant le contrôle opérationnel de la SCI.

"Si je me marie c'est que j'accepte le risque de payer une plus grande part que mon épouse pour n'obtenir que la moitié en cas de divorce."

Version très optimiste du divorce. Outre qu'en cas de mariage en communauté, la moitié du patrimoine sera le patrimoine de votre épouse, il n'est pas impossible que vous ayez en sus une prestation compensatoire à verser pour compenser sa perte de niveau de vie. Au final, vous pouvez très bien vous retrouver avec moins de la moitié.

Sans oublier qu'une partie du patrimoine peut être attribué en usage à l'un des époux, en général la RP du couple, ce qui fait mécaniquement baisser votre patrimoine réel (la part de la RP n'est pas vendable, et aucune compensation financière pour ce droit).

Tout dépend des conditions initiales du divorce. L'avantage de prévoir maintenant tant que "tout est beau, tout est gentil", c'est que c'est plus facile de "négocier" par avance une rupture potentielle en pariant sur l'inutilité à terme de ces décisions, que de négocier dans le feu de l'action avec les assiettes qui volent et un futur ex-conjoint indivisaire ou associé pouvant bloquer la gestion du patrimoine.

Pour votre cabinet, attention, il n'y a pas que le décès qui pose souci. En cas de divorce AUSSI !

"Autrement dit est ce qu'un expert en placement immobilier et financier connait des moyens (légaux) d'optimiser mes placements pour payer moins d'impôt. A des échelles supérieures j'ose penser qu'il existe des tas de moyens, mais pour un couple gagnant bien sa vie sans non plus être milliardaire est ce que c'est possible"

Dans l'absolu, oui. Dans le cas particulier, à étudier.

"En fait, je ne conçois pas le mariage si ce n'est pas pour mettre tout en commun. C'est un risque à prendre, très coûteux possiblement, mais c'est un choix définitif. Par contre, créer une seconde SCI pour mon bien professionnel, "rien qu'à moi", ça il n'y a aucun problème"

Sauf que :
- si la sci est créée post mariage, vos parts appartiennent à la communauté (note : il vous faut un associé pour monter une SCI)
- si la SCI est pré-mariage, elle est propre MAIS les revenus sont communautaires, et vos revenus permettant d'apporter du cash pour compenser une SCI déficitaire sont aussi communautaires --> en cas de divorce, il faut penser à la récompense (ie : remboursement de la part d'enrichissement issue des fonds communautaires)

On retombe sur le problème initial : la communauté / régime légal par défaut génèrera des soucis importants en cas de décès ou de divorce.

Comme le dit un ami notaire : posez vous la question, pourquoi les notaires et avocats préfèrent-ils la séparation ? Une société d'acquet permet de constituer un patrimoine commun avec des règles de répartition en cas de divorce, tout en conservant la nature séparatiste qui protège vos patrimoines respectifs.

"Car à la première lecture du message de Xa j'ai cru qu'il fallait tout anticiper dès la création de la SCI, jusqu'au nombre d'enfants"

Il ne faut pas tout anticiper, mais anticiper les potentialités. Si vous envisagez d'avoir des enfants, et de leur transmettre une SCI, il peut être intéressant de vous poser la question dès le départ "et si je donne la NP". Et en supposant que vous viviez longtemps, vous pourriez réfléchir à la question "et si mon fils se marie, décède, comment conserver le controle d'une SCI dont ma belle-fille sera associée ?"


Certes vous pouvez repousser ces décisions. Mais il peut être difficile de modifier des statuts mal conçus, parce que vous attendrez le bon moment au risque qu'un mauvais moment survienne. Des statuts ne se changent pas comme ça.


"J'ose quand même croire que lorsque je serais installé, et que mes entrées d'argent seront conséquentes, je n'aurais plus ce soucis et que les banques me suivront plus facilement lors de mes investissements."

Les banques tiendront compte de votre état d'installation. Un jeune médecin n'a pas nécessairement la clientèle d'un médecin installé depuis 15 ans. Il peut aussi avoir des investissements professionnels grevant ses capacités financières et apportant un certain risque que la banque prendra en compte.


Juste une question : les 13k, c'est une estimation ou une certitude ? Avez vous pris en compte vos charges d'installation et d'exercice ?


"C'est l'idée de prévoir le divorce qui me gène."

Je comprends, ce n'est pas évident. Mais faisons cash : est-il plus facile de trouver un compromis quand vous n'êtes pas d'accord alors que tout va bien, ou est-ce plus facile d'arriver à ce compromis pendant que vous vous enguirlandez suffisement pour que le voisinage s'inquiète ?
 

amaew

Membre Junior
#11
"Pour continuer dans le fonctionnement de la SCI, nous pouvons par exemple statuer que jusqu'à notre décès à mon épouse et à moi, et bien que le nombre de parts de la SCI avec le temps sera plus élevé chez nos enfants que chez nous, seul notre avis ne sera pris en compte?"

Oui, bien sûr, et c'est une technique intéressante pour gérer la transmission des parts de la SCI tout en conservant le contrôle opérationnel de la SCI.


C'est noté ;)

"Si je me marie c'est que j'accepte le risque de payer une plus grande part que mon épouse pour n'obtenir que la moitié en cas de divorce."

Version très optimiste du divorce. Outre qu'en cas de mariage en communauté, la moitié du patrimoine sera le patrimoine de votre épouse, il n'est pas impossible que vous ayez en sus une prestation compensatoire à verser pour compenser sa perte de niveau de vie. Au final, vous pouvez très bien vous retrouver avec moins de la moitié.

Sans oublier qu'une partie du patrimoine peut être attribué en usage à l'un des époux, en général la RP du couple, ce qui fait mécaniquement baisser votre patrimoine réel (la part de la RP n'est pas vendable, et aucune compensation financière pour ce droit).

Tout dépend des conditions initiales du divorce. L'avantage de prévoir maintenant tant que "tout est beau, tout est gentil", c'est que c'est plus facile de "négocier" par avance une rupture potentielle en pariant sur l'inutilité à terme de ces décisions, que de négocier dans le feu de l'action avec les assiettes qui volent et un futur ex-conjoint indivisaire ou associé pouvant bloquer la gestion du patrimoine.

Pour votre cabinet, attention, il n'y a pas que le décès qui pose souci. En cas de divorce AUSSI !


Question peut être un peu débile mais puis je me marier sans contrat de mariage, en communauté de bien, et ouvrir une SCI seul avec par exemple, mes enfants?



"Autrement dit est ce qu'un expert en placement immobilier et financier connait des moyens (légaux) d'optimiser mes placements pour payer moins d'impôt. A des échelles supérieures j'ose penser qu'il existe des tas de moyens, mais pour un couple gagnant bien sa vie sans non plus être milliardaire est ce que c'est possible"

Dans l'absolu, oui. Dans le cas particulier, à étudier.


Enfin une bonne nouvelle ! Enfin, il faudra voir une fois le temps venu si dans notre situation cela est possible, mais une réponse négative m'aurait plombé le moral. Si en bossant toute sa vie pour se constituer un patrimoine intéressant, on se fait spolier par l'état... c'est quand même décourageant pour tous ceux qui veulent réussir.



"En fait, je ne conçois pas le mariage si ce n'est pas pour mettre tout en commun. C'est un risque à prendre, très coûteux possiblement, mais c'est un choix définitif. Par contre, créer une seconde SCI pour mon bien professionnel, "rien qu'à moi", ça il n'y a aucun problème"

Sauf que :
- si la sci est créée post mariage, vos parts appartiennent à la communauté (note : il vous faut un associé pour monter une SCI)
- si la SCI est pré-mariage, elle est propre MAIS les revenus sont communautaires, et vos revenus permettant d'apporter du cash pour compenser une SCI déficitaire sont aussi communautaires --> en cas de divorce, il faut penser à la récompense (ie : remboursement de la part d'enrichissement issue des fonds communautaires)

On retombe sur le problème initial : la communauté / régime légal par défaut génèrera des soucis importants en cas de décès ou de divorce.

Comme le dit un ami notaire : posez vous la question, pourquoi les notaires et avocats préfèrent-ils la séparation ? Une société d'acquet permet de constituer un patrimoine commun avec des règles de répartition en cas de divorce, tout en conservant la nature séparatiste qui protège vos patrimoines respectifs.


Je crois avoir là la réponse à ma question du dessus...
En fait moi qui était assez borné au départ sur le sujet, je crois que j'ai besoin de plus de réflexion. Ce n'est pas tout blanc ou tout noir mais gris... Dans ma tête le mariage est un acte symbolique où on fait le "serment" de s'unir pour la vie. Envisager une seconde le divorce m'est difficile. Est ce que cela a des avantages pour la personne qui apporte le moins de revenus au couple? S'il y a des avantages autant pour l'un que pour l'autre cela peut être plus facilement envisageable.



"Car à la première lecture du message de Xa j'ai cru qu'il fallait tout anticiper dès la création de la SCI, jusqu'au nombre d'enfants"

Il ne faut pas tout anticiper, mais anticiper les potentialités. Si vous envisagez d'avoir des enfants, et de leur transmettre une SCI, il peut être intéressant de vous poser la question dès le départ "et si je donne la NP". Et en supposant que vous viviez longtemps, vous pourriez réfléchir à la question "et si mon fils se marie, décède, comment conserver le controle d'une SCI dont ma belle-fille sera associée ?"

Certes vous pouvez repousser ces décisions. Mais il peut être difficile de modifier des statuts mal conçus, parce que vous attendrez le bon moment au risque qu'un mauvais moment survienne. Des statuts ne se changent pas comme ça.


D'où l'intérêt de faire appel à un professionnel dès le départ pour faciliter et limiter les changements de statuts ultérieurs.



"J'ose quand même croire que lorsque je serais installé, et que mes entrées d'argent seront conséquentes, je n'aurais plus ce soucis et que les banques me suivront plus facilement lors de mes investissements."

Les banques tiendront compte de votre état d'installation. Un jeune médecin n'a pas nécessairement la clientèle d'un médecin installé depuis 15 ans. Il peut aussi avoir des investissements professionnels grevant ses capacités financières et apportant un certain risque que la banque prendra en compte.


Effectivement, mais exceptée quelques spécialités les investissements restent limités. Le fait d'acheter les locaux limitera à termes les frais de fonctionnement du service, et pour l'installation, je choisirais judicieusement la place où m'installer. Il existe de part chez nous certaines zones sous dotées en médecins et je compte en tirer profit.

Juste une question : les 13k, c'est une estimation ou une certitude ? Avez vous pris en compte vos charges d'installation et d'exercice ?

13 000 € à deux c'est pour:
- 3000 € pour ma compagne (elle est en passe de passer cadre et d'avoir une augmentation de son salaire)
- 10 000 € pour moi sur la base du salaire d'un généraliste qui bosserait 5 jours par semaine, 9heures par jour, en enlevant 50% en frais divers

Je pense que c'est faisable.


"C'est l'idée de prévoir le divorce qui me gène."

Je comprends, ce n'est pas évident. Mais faisons cash : est-il plus facile de trouver un compromis quand vous n'êtes pas d'accord alors que tout va bien, ou est-ce plus facile d'arriver à ce compromis pendant que vous vous enguirlandez suffisement pour que le voisinage s'inquiète ?
 

amaew

Membre Junior
#12
J'ai oublié de répondre au dernier paragraphe...

Effectivement il est plus facile de trouver un accord quand tout va bien. Il faudrait qu'il y ait des avantages dans les deux sens pour que le fait de se marier en séparation de biens soit facilement accepté.
 

xa

Membre Expert
#14
"Question peut être un peu débile mais puis je me marier sans contrat de mariage, en communauté de bien, et ouvrir une SCI seul avec par exemple, mes enfants? "

Si la SCI est créée post mariage en communauté ... elle fait partie de la communauté ! En fait TOUT PATRIMOINE créé post mariage est communautaire, que ce soit de l'immo, des comptes, des assurances-vie, etc ... Seuls les biens acquis avant le mariage ou reçu post mariage par héritage ou donation sont hors communauté.



"Dans ma tête le mariage est un acte symbolique où on fait le "serment" de s'unir pour la vie. Envisager une seconde le divorce m'est difficile."

Je comprends. Mais qu'on parle de mariage ou simplement d'installation en commun, la question est la même. On ne veut pas anticiper un problème qu'on espère ne jamais rencontrer, et lorsqu'on le rencontre, on pleure sur sa propre imprévoyance.

Penser à votre séparation ou à votre décès ne va pas provoquer l'un ou l'autre. Mais ca permet dès aujourd'hui de mettre en place les règles pour gérer le moment venu, s'il vient (l'un des deux n'étant malheureusement pas évitable).

En tant que médecin, vous devez mieux que quiconque savoir l'intérêt d'une bonne prévention.


"Est ce que cela a des avantages pour la personne qui apporte le moins de revenus au couple?"

De mon point de vue, oui. Ca a des avantages. Chacun gère son propre patrimoine, son propre argent sans dépendre de l'autre, sans devoir attendre la signature de l'autre pour certains actes.

La séparation juridique n'empêche nullement de prévoir que le plus aisé des deux aide le moins aisé à créer un patrimoine ou des revenus pour compenser. Mieux, la séparation vous permet parfaitement de formaliser la constitution d'un patrimoine commun dont la répartition est préalablement établie, c'est le rôle d'une société d'acquêts par exemple.

Faisons plus simple : vous n'êtes pas marié actuellement, donc juridiquement vous vivez en régime séparatiste. Est-ce que cela nuit à vos vies respectives ? Le mariage en séparation ne change, au plan patrimonial, pas grand chose avec l'absence de mariage (sauf l'entrée de l'autre dans le cercle des héritiers).


"10 000 € pour moi sur la base du salaire d'un généraliste qui bosserait 5 jours par semaine, 9heures par jour, en enlevant 50% en frais divers"

Vous partez sur l'hypothèse d'un cabinet traitant une petite 30aine de personne par jour, 5 jours par semaine, sans prendre de vacances, et en considérant que l'ensemble de vos charges sont de 50%. C'est peut être un poil optimiste d'envisager que vous aurez une telle clientèle dès votre installation. Sur cette base, vous feriez dès votre installation pour 250k d'honoraires annuels.


Ce n'est que mon avis, mais je connais pas mal de médecins (dont plusieurs dans la famille), je vis dans un coin qui manque de médecins (et avec des files d'attente impressionnantes), mais je n'en connais aucun de moins de 35 ans qui atteignent cette rémunération nette nette (après déductions des frais de cabinet et de la fiscalité).

Et je crains qu'un banquier ne réfléchisse de la sorte. Or s'il réfléchit de la sorte, il considèrera que votre rémunération ne sera pas de 10k, mais plutôt de 5k (un généraliste déclarant, en 2012, en moyenne 6800 euros par mois en BNC). D'où les fameux 2/3 exercices comptables qui permettent de prouver, dans la durée, la stabilité et le niveau de votre rémunération.


"Effectivement il est plus facile de trouver un accord quand tout va bien. Il faudrait qu'il y ait des avantages dans les deux sens pour que le fait de se marier en séparation de biens soit facilement accepté. "

La sérénité de la situation, puisque tout est prévu en cas de conflit. Le fait qu'on parle dès le départ de cette potentialité, et donc que dès le départ on se pose la question "comment protéger l'autre", qui amène à "comment compenser les faibles revenus de ma moitié si ...". Ce qu'on ne fait pas quand on choisit la communauté (et en communauté si Mr médecin décède, quid des revenus de Mme veuve ???)

La séparation protège aussi le patrimoine de l'autre en cas de pépin. Imaginons que Mr médecin fasse une faute professionnelle mal couverte par son assurance. On ne peut pas saisir la maison de Mme l'épouse de Mr le médecin.

Par définition, la séparation repose sur le contrat. Et toujours par définition, un contrat est une convention qui fait loi entre les contractants. Vous pouvez convenir de pleins de choses, tant que ca n'est pas contraire à la loi, dans un contrat de mariage.
 

dalli

Membre Expert
#15
En gros même réponse que Xa.

Votre livret A qui ne peut avoir qu'un seul bénéficiaire appartiendra pour moitié à votre femme tout comme la SCI detenant les murs pro même si elle n'apparait pas sauf si vous êtes en séparation.
Au fait le médecin devra un loyer durant 40 ans (et plus !) à la SCI, donc d'être propriétaire des murs ne diminue pas les charges du médecin.
En cas de séparation, vous devrez donc la moitié des loyers à votre femme !


Je ne connais aucun généraliste qui gagne cette somme !!
Et même pas mal de spécialistes ne les ont pas non plus.
 
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