rapport entre la valeur des dons manuels et celle d'une donation d'un bien immobilier

claude90

Membre Junior
#1
Bonjour
J’ai reçu par donation simple de mes deux parents un studio en montagne enregistré devant notaire en novembre 2009 pour la valeur de 30 000 €.
Ma soeur a reçu 30 000 € et mon frère 260 000FF (Francs actualisés en euros soit 47000€ à la date de février 2010) par un don manuel pour chacun. Ils n’ont pas fait enregistrer ce don. Ces dons se présentent sous forme d’une feuille écrite par eux et signée de leur main où ils reconnaissent avoir reçu 30 000 € signé en février 2010 par ma soeur, et mon frère 260 000 FF en 2001 mais signé par lui en 2010.
Je précise que mon père est décédé fin 2017 et que ma mère co-donateur est en EHPAD. Ils étaient mariés sous le régime de la communauté universelle.
Mes parents pensaient que ces dons seraient définitifs et équitables et ne pourraient plus faire l’objet d’une réévaluation.
La valeur actuelle de mon studio en 2018 serait de l’ordre de 47 000 € et le don actualisé, reçu par mon frère 47 000 €
Ma soeur qui s’estime lésée, demande une compensation de 17 000 €.
Comme je rencontre des problèmes financiers j’envisage les différentes alternatives qui s’offrent à moi : une vente éventuelle, une transmission ou autre solution possible.
- Si je vendais le studio à 47 000€, est-ce cette valeur qui serait retenue pour effectuer le rapport des donations avec mon frère et ma soeur ou celle après déduction de la plus-value à régler ?
Dans le cas où je le vendais à mon frère (qui désire qu’il reste en famille) :
est-ce la valeur de 47000€ qui serait retenue le jour du décès de maman ? Cette valeur est-elle figée ?
- Autre solution : créer une SCI avec mes trois filles. Puis-je enregistrer le studio à 40 000 € ? Quel est le cout estimatif de cette solution par rapport à une donation (j’ai 3 filles)
-Autre solution : je restitue le studio à la succession. En pratique qui devient alors propriétaire de ce bien ? On se retrouverait en indivision entre nous trois ? Peut-on le conserver en indivision ?
Cette solution peut-elle être mise en oeuvre ou faut-il attendre le décès de maman.
Dans le cas où on le mettrait à la vente comment se répartirait le montant de la vente?
Qui paierait la plus-value, les diagnostics les charges de copropriétés durant la période de la vente ?

Existe-t-il des solutions pour figer la valeur de ce studio ?
Pour éviter des conflits à venir, peut-on fixer maintenant la valeur de mon studio ?
doit-on obligatoirement l’envisager d’un commun accord avec mon frère et ma soeur et verser le montant compensatoire à ma soeur qui s’estime lésée ou doit-on impérativement attendre le décès de ma mère ?

Avez-vous d’autres propositions concernant ma situation ? Quelle solution me conseillez-vous ?
En effet, j’ai l’impression de me retrouver dans un problème de succession alors que j’ai cherché à conserver un bien familial et que ma soeur et mon frère avaient accepté cette situation c’est-à-dire les dons tels qu’ils étaient consentis du vivant de mon père.
Je vous remercie vivement par avance pour vos réponses à ces questions.
 

xa

Membre Expert
#2
Ah ... Vous êtes en plein dans un cas d'école.

Je vous le fais comme je l'ai vu dans mes études. Peter et Paul recoivent tous deux 100k de Papa pour leurs 18 ans, Paul investit dans une petite entreprise de logiciel de Redmond avec un ami nommé Bill, Peter décide de faire la fête avec ses amis et de fumer son argent en divers produits hallucinogènes. 30 ans plus tard, au décès de Papa, Peter vit de petits boulots, Paul détient une bonne part d'une des plus grosses sociétés du monde.

Que se passe-t-il alors, en droit francais ? Et bien comme Pierre et Paul ont reçu en donation simple cet argent, c'est le produit de cet argent qui est rappelé à la succession de Papa. Donc Peter a bien profité de ses joints et ramène ce qu'il a reçu, peu importe s'il l'a encore ou non, Paul ramène le produit de cet argent, soit ses parts dans cette société valant des milliards.

Et chacun repart avec la moitié du tout !

Ca, c'est le cas d'école de la donation simple. C'est pour ca qu'on doit toujours privilégier la donation-partage, qui elle fixe définitivement le problème.

Donc, oui, vous avez un problème de succession, puisque le partage n'a pas été fait correctement par acte notarié dans le cadre d'une donation adaptée. Donc l'ensemble des produits de ces dons est rapportable à la succession pour la valeur actualisée si elle excède la valeur de donation initiale. Pour votre bien, on retient sa valeur au moment de la succession (2017), pour le cash de votre fratrie : ca dépend de l'utilisation des fonds et la preuve de cette utilisation. Si ces fonds ont servi à acheter un bien qui s'est valorisé, c'est la valeur de ce bien qui compte, avec la valeur de la donation comme valeur plancher. Si ces fonds ont été mangé, bin ca change rien.

Dernier détail : que vous vendiez, donnez ou apporter ce bien "ailleurs", ca ne change rien. Vous avez reçu cette donation, vous devrez la rapporter à la valeur adéquate. Et cette valeur sera déterminé soit par un acte officiel (vente réelle par exemple) soit par contestatin (typiquement si vous sousdéclarez lors de l'apport à une SCI, en supposant que le commissaire aux apports acceète de sous évaluer le bien, votre soeur pourra par contreexpertise faire corriger cette valeur en vous imputant une tentative de dissimulation héritage.

"cette valeur est elle figée"

Si vous vendez réellement aujourd'hui et que vous mangez le produit de cette vente, alors oui, cette somme sera figée. Si vous replacez cette somme dans un placement, c'est le produit de ce placement qui sera retenu au décès de maman. D'ailleurs dans le cas de la SCI, si vous êtes associé de la SCI, ca ne fige pas la valeur de l'appartement : vous obtiendrez des parts de SCI en rapport avec votre apport, c'est la valeur de ces parts au moment de la succession qui comptera.

Brf, la donation simple, ca ne marche que lorsqu'on a qu'un seul enfant !
 

claude90

Membre Junior
#3
Merci pour vos informations, j’ai du mal à comprendre que mon père n’a pas fait une donation-partage
Puisque même en le vendant à mon frère je n’arrive pas à figer sa valeur je vais donc le vendre à une personne extérieure à la famille.
Il me semble que j’ai lu qu’on pouvait le restituer à la succession. Comment se ferait la répartition de la vente entre nous trois s’ils décidaient de le vendre ?
Mon frère et ma sœur n’ont pas déclaré le don manuel qu’ils ont reçu ; Peuvent-ils encore le faire et doivent-ils le faire?
merci pour ces réponses
 

dalli

Membre Expert
#4
Vous ne pouvez restituer une chose qui vous appartient et que vous avez acceptée.

Pour information les notaire d'Alsace/Lorraine ont l'habitude de mettre dans leur donation simple : le rapport civil se fera à la valeur au jour de la donation (et non celle du décès du donateur).

Je n'ai jamais compris pourquoi les notaire du reste de la France ne font pas ainsi.

Pourquoi votre père n'a pas fait une donation partage ?
Parce qu'il a voulu économiser les frais d'un acte notarié !
Il se peut aussi qu'il n'avait pas assez de liquidité pour donner la même somme le même jour à tout le monde.

Du reste je ne comprends pas comment 260 KF deviennent 47 K€.
Il a fait quoi de cette somme ?
Et votre sœur c'était quand sa donation et elle en a fait quoi ?
 

dalli

Membre Expert
#5
Par contre votre père aurait pu intégrer tout dans une donation partage avec la donation faite au dernier mais encore fallait il allez voir le notaire pour être conseillé. (bon des fois on trouve des notaires légers sur les explications)
 

claude90

Membre Junior
#6
bonsoir
Je vous remercie pour votre réponse, je vais récupérer une copie de cette donation pour vérifier si le notaire alsacien a mis dans la donation simple "le rapport civil se fera à la valeur au jour de la donation (et non celle du décès du donateur)". S'il a mis cette mention, est ce que la valeur de mon studio au décès de ma mère sera celle du jour de la donation c'est à dire 30 000 € ? Est ce que cette mention change vraiment quelque chose ? Sinon, la valeur de mon studio doit elle être réévaluée au jour du décès de ma mère, survivant à mon père ?

Pour le don manuel fait à ma sœur et à mon frère, je vais essayer d'avoir les infos et je vous recontacterai à ce sujet. Mon père a géré au coup par coup : en 2001 il a aidé mon frère à agrandir sa maison en lui faisant un don manuel non enregistré de 260 000 F et huit ans après, il a voulu compenser par un partage qu'il pensait équitable en me donnant par donation son studio en montagne enregistré à 30 000 € et un don manuel non enregistré de 30 000 € à ma sœur.
 

dalli

Membre Expert
#7
Oui à toutes vos questions.

Votre frère vous doit la plus value générée par le don !!!
Le problème est la preuve.
Cherchez à avoir une preuve qu'il a reçu ce don à telle date, prouvez qu'il a fait des travaux dans sa maison, estimez la PV grâce à ces travaux....

Sinon : faisons table rase.
Pour ça il faudrait qu'ils donnent une valeur de leur donation identique à celle de votre studio au jour du décès sauf si vous avez bien la mention évoquée plus haut.
 

claude90

Membre Junior
#8
Oui à toutes vos questions.

Votre frère vous doit la plus value générée par le don !!!
Le problème est la preuve.
Cherchez à avoir une preuve qu'il a reçu ce don à telle date, prouvez qu'il a fait des travaux dans sa maison, estimez la PV grâce à ces travaux....

Sinon : faisons table rase.
Pour ça il faudrait qu'ils donnent une valeur de leur donation identique à celle de votre studio au jour du décès sauf si vous avez bien la mention évoquée plus haut.
 

claude90

Membre Junior
#9
Oui à toutes vos questions.

Votre frère vous doit la plus value générée par le don !!!
Le problème est la preuve.
Cherchez à avoir une preuve qu'il a reçu ce don à telle date, prouvez qu'il a fait des travaux dans sa maison, estimez la PV grâce à ces travaux....

Sinon : faisons table rase.
Pour ça il faudrait qu'ils donnent une valeur de leur donation identique à celle de votre studio au jour du décès sauf si vous avez bien la mention évoquée plus haut.
Bonsoir
Je reviens vers vous suite à votre réponse concernant la donation simple par laquelle mes parents m'ont légué leur studio dans les Vosges. Je me posais la question de figer la valeur de ce studio et vous m'avez conseillé de regarder sur l'acte de donation s'il était indiqué "le rapport civil se fera à la valeur au jour de la donation (et non celle du décès du donateur)."
Après consultation de ma donation que j'ai signée, je vous précise ce qu'il y est mentionné : "la présente donation est faite par le donateur en avancement de part successorale. Les parties précisent qu'elles n'entendent apporter aucune dérogation aux règles légales relatives au rapport à faire par le donataire à raison de la présente donation, conformément à l'article 860 alinéas 1 et 2 du Code civil."
Pensez-vous qu'avec cette mention, le rapport de ma donation est figée, à savoir la valeur de mon studio qui est évaluée à 47 000 € ?
Si ce n'est pas le cas, l 'un des 2 co-donataires, ma mère qui est en EPHAD, peut elle encore faire une démarche dans ce sens ?
Je vous remercie pour votre réponse.
 

claude90

Membre Junior
#10
Bonsoir
Je reviens vers vous suite à votre réponse concernant la donation simple par laquelle mes parents m'ont légué leur studio dans les Vosges. Je me posais la question de figer la valeur de ce studio et vous m'avez conseillé de regarder sur l'acte de donation s'il était indiqué "le rapport civil se fera à la valeur au jour de la donation (et non celle du décès du donateur)."
Après consultation de ma donation que j'ai signée, je vous précise ce qu'il y est mentionné : "la présente donation est faite par le donateur en avancement de part successorale. Les parties précisent qu'elles n'entendent apporter aucune dérogation aux règles légales relatives au rapport à faire par le donataire à raison de la présente donation, conformément à l'article 860 alinéas 1 et 2 du Code civil."
Pensez-vous qu'avec cette mention, le rapport de ma donation est figée, à savoir la valeur de mon studio qui est évaluée à 47 000 € ?
Si ce n'est pas le cas, l 'un des 2 co-donataires, ma mère qui est en EPHAD, peut elle encore faire une démarche dans ce sens ?
Je vous remercie pour votre réponse.
 

dalli

Membre Expert
#11
Je crois que c'est une mauvaise nouvelle.

Voila l'article 860 CC

Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation.



Si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu'il avait à l'époque de l'aliénation. Si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, on tient compte de la valeur de ce nouveau bien à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de l'acquisition. Toutefois, si la dépréciation du nouveau bien était, en raison de sa nature, inéluctable au jour de son acquisition, il n'est pas tenu compte de la subrogation.



Le tout sauf stipulation contraire dans l'acte de donation.



S'il résulte d'une telle stipulation que la valeur sujette à rapport est inférieure à la valeur du bien déterminé selon les règles d'évaluation prévues par l'article 922 ci-dessous, cette différence forme un avantage indirect acquis au donataire hors part successorale.
 
Haut