Quelles sont les règles en matières de prêts professionnels ?

#1
Bonjour,

J'ai plusieurs interrogations à ce sujet.

L'organisme bancaire doit-il respecter certaines règles et délais (passer par une offre, envoie en RAR, délais de rétractation, etc...) lorsqu'il propose un prêt professionnel ? comme cela existe pour un prêt immo pour un particulier ?

Dans mon cas, nous étions ok sur les montants, garanties, taux, et le contrat prêt est allé directement chez le notaire, et c'est donc là que j'ai signé. Ce qui fait que les conditions générales et particulières sont passées inaperçues et signées avec tout le reste. Est-ce une pratique courante et normale en prêt pro ?

Je suis sûr de ne les avoir jamais lues avant, puisque je ne signe jamais rien si je ne comprends pas quelque chose.
Je me retrouve donc avec une clause de pénalité de remboursement anticipé totalement incompréhensible et incalculable par le commun des mortels. Mon chargé d'affaire avoue même que c'est leur système qui calcule...

Merci d'avance.
 

xa

Membre Expert
#2
"Est-ce une pratique courante et normale en prêt pro ?"

Il n'existe pas de délais de rétractation en prêt professionnel. Devant le notaire, vous aviez l'offre et les conditions générales. Vous aviez la possibilité de ne pas signer. Par ailleurs, en tant que Pro, c'est à vous de prendre les devants et demander les pièces qui vous semblent nécessaire pour contracter.


"Je me retrouve donc avec une clause de pénalité de remboursement anticipé totalement incompréhensible et incalculable par le commun des mortels"

Normal que la clause existe, c'est classique, mais en quoi est-elle incompréhensible ? Pouvez vous la reproduire ?
 
#3
Elle est incompréhensible, parce que incalculable. Contrairement aux clauses simple que l'on peut trouver généralement dans un prêt immo classique du genre "6 mois d'intérêts"

voici le texte :

REMBOURSEMENT ANTICIPE – CONDITION DE MIS EN ŒUVRE
Il est convenu que tout remboursement anticipé, total ou partiel, par fractions égales au minimum à 1/5 du montant initial, devra intervenir à une date normale d'échéance et après en avoir avisé préalablement le prêteur par lettre recommandée avec Accusé de Réception (L.R.A.R) au moins 31 jours à l'avance.
De plus, dans ce cas le dit emprunteur s'engage dès à présent et pour toute la durée de cette période dudit prêt à verser à ladite Caisse une indemnité actualisée (actuarielle), dans ce cas où le taux de réemploi du capital remboursé est inférieur au taux du prêt indiqué ci-dessus. Cette indemnité est égale à la différence entre :
- D'une part, la somme des charges initialement prévues sur le tableau d'amortissement, c’est-à-dire capital + intérêts sur la durée moyenne restant à courir, actualisée au taux applicable au réemploi défini ci-après.
- Et d'autre part, le capital restant dû à la date du remboursement anticipé, tel qu'il figure à ladite date sur ledit tableau d'amortissement. Il est précisé que cette durée moyenne restant à courir sur le prêt est calculée de la manière suivante :
- Pour chaque échéance est effectué le produit du capital restant dû par le nombre par le nombre de jours séparant la date du remboursement anticipé de la date de l'échéance
- La somme de tous ces produits est ensuite divisée par la somme des capitaux dus à chaque échéance
- Le résultat obtenu pour cette moyenne est arrondi au nombre entier inférieur.
- La valeur du taux de réemploi prise en compte sera celle en vigueur à la date du remboursement anticipé.
- Le taux de réemploi sera égal au taux de l'OAT interpolée de durée correspondante et ce, sur la base des derniers cours CAC cotés publiés le dernier jour ouvré du mois précédant le remboursement anticipé (actuellement publication par Fininfo et reporté dans le quotidien La Tribune).
- L'indemnité actuarielle sera donc payable 8 jours maximum après ledit remboursement anticipé.
- En tout état de cause et dans tous les cas, il est convenu que le montant de l'indemnité qui sera perçue sera toujours au minimum égal à un semestre d'intérêts sur la capital remboursé par anticipation.

Pour exemple cela donne :
sur un capital restant dû de 225065 € (reste 10ans )
une pénalité de 53507 €
autant dire qu'il est impossible de renégocier son crédit... :0)
 

xa

Membre Expert
#4
"Elle est incompréhensible, parce que incalculable. Contrairement aux clauses simple que l'on peut trouver généralement dans un prêt immo classique du genre "6 mois d'intérêts""

Elle est moins simple qu'une clause pour particulier, parce que vous n'êtes plus un particulier, vous êtes un professionnel.


"dans ce cas où le taux de réemploi du capital remboursé est inférieur au taux du prêt indiqué ci-dessus"
Si le taux des OATs (puisque c'est lui qui sert de taux de remploi d'après la clause) est inférieur au taux du prêt, la banque demande une indemnité pour compenser la perte en PNB que constitue le remboursement.

"Il est précisé que cette durée moyenne restant à courir sur le prêt est calculée de la manière suivante"

Le calcul n'est pas simple, mais bien expliqué. Il faut 1 colonne de calcul + 2 sommes pour obtenir le résultat avec Excel.

"De plus, dans ce cas le dit emprunteur s'engage dès à présent et pour toute la durée de cette période dudit prêt à verser à ladite Caisse une indemnité actualisée (actuarielle), dans ce cas où le taux de réemploi du capital remboursé est inférieur au taux du prêt indiqué ci-dessus."

Un peu plus complexe, puisque c'est un calcul de valeur actualisée sur des flux. A nouveau, Excel le calcule bien.


"Pour exemple cela donne : sur un capital restant dû de 225065 € (reste 10ans ) une pénalité de 53507 €"

C'est la banque qui vous fait ce calcul ? quel serait le montant des intérêts sur la même durée ?
 
#5
Merci pour votre retour.
Oui c'est la banque qui m'a fournit ce calcul, à une date d'échéance du 10/02/2015

les infos du prêt :
Novembre 2009
première échéance 10/12/2009
montant : 309200 €
durée: 15 ans
taux : 4.47%

les intérêts restant sur la même durée sont de : 53488 €
 

xa

Membre Expert
#6
Le calcul du banquier est faux, l'indemnité excède le total des intérêts sur la durée restante totale ! C'est mathématique : l'indemité repose sur la durée moyenne, qui est inférieure à la durée totale (entre 40 à 50% de la durée restante), à moins d'avoir un taux d'actualisation gigantesque, ce n'est pas possible.

Ex : CRD nb jours
10000 30
8000 60
6000 90
4000 120
2000 150

la durée moyenne est (10000 x 30 + 8000 x 60 + 6000 x 90 + 4000 x 120 + 2000 x 150) / (10000 + 8000+6000+4000+2000) =2.1m / 30k = 70j.

L'indmnité dans ce ta se calcule sur cette période de 70j, pas sur les 150 restants
 
#7
Merci pour cette explication.

Je suppose que je dois revoir mon banquier, et lui demander de revoir sa copie.
J'avais réalisé 3 prêts de ce type à cette époque, et j'aimerai bien tenter d'améliorer le rendement de cet investissement en renégociant leurs taux.

Existe-t'il des modèles excel pour avoir une base de départ ? je vais chercher.

Avec vos explications je viens de trouver 1231 jours pour la durée restante... 34%.
ça semble possible. je continue mes calculs.

Merci beaucoup pour votre aide précieuse.
 
Dernière édition:
#8
Quand on a besoin de rien, on peut s'adresser à son banquier !!!!

Quand on a besoin de rien, on peut s'adresser à son banquier !!!!

voici ma demande auprès de mon chargé d'affaire :
"je constate que la seule pénalité contractuelle de 53507, est supérieure à la somme des intérêts restant dus sur ce prêt .(53488).

Pourriez-vous alors me communiquer rapidement les éléments suivants ?
- votre calcul de la durée moyenne restante
- la valeur du taux de réemploi prise en compte au 10/02. "

et maintenant sa réponse :

"Le montant des pénalités contractuelles indiqué dans mon mail du 10/02 a été calculé par notre logiciel de gestion des prêts conformément à ce qui est indiqué au contrat de prêt au titre : remboursement anticipé du prêt- conditions de mise en œuvre.
Je ne dispose que du résultat indiqué et ne pourrai, à ce stade, vous fournir le détail du calcul de la durée moyenne fait par l’ordinateur ni le taux de l’OAT interpolée utilisé pour déterminer le taux de réemploi.
Ces données pourraient nous être fournies en cas de contestation de nos calculs dans le cadre d’ une demande de remboursement anticipé, pour l’instant il ne s’agit d’une étude et le montant indiqué nous semble cohérent."

Du grand n'importe quoi...

Il me faut donc absolument résoudre ce calcul, cependant je parviens pas à résoudre cette partie :

"Le taux de réemploi sera égal au taux de l'OAT interpolée de durée correspondante et ce, sur la base des derniers cours CAC cotés publiés le dernier jour ouvré du mois précédant le remboursement anticipé."

Merci pour votre aide...
 
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