Bonjour,
Désolé, j'ai été un peu absent pendant qq mois ...
Pour simplifier, 10% de rendement = cash flow positif !
En nu, un rendement de plus de 10% brut simple ... à part en achetant un immeuble entier, ce qui nécessite une assiette financière certaine, perso, je ne connais pas. Je parle avec beaucoup d'investisseurs privés qui prétendent avoir de tels rendements, et en pratique, je confirme ce que dit tribun, c'est surtout parce qu'ils ne savent pas calculer.
En nu, toujours, il ne faut pas se leurrer non plus : un bon rendement signifie que l'achat a été fait en dessous du prix du marché ! Dans ma région, un appartement se loue aux alentours de 5% de la valeur du bien (un peu moins dans les secteurs les plus recherchés, un poil plus dans les coins un peu louche). Pour obtenir 10% de rendement, ca signifie que j'achète, en gros, le bien à 50% de sa valeur réelle. Pour simplifier, on pourrait se demander s'il n'est alors pas plus intéressant d'acheter pour revendre immédiatement et encaisser une PV de 100% !
Pour acheter sous le marché, il n'y a pas de secret ! Les biens "qui découragent", les biens en vente urgente (divorce, décès), les biens vendus par des "pigeons" (attention aux risques), les biens qui trainent depuis un certain temps (on joue sur le découragement) ...
Conseil pour DrHouse : faire ami ami avec plusieurs notaires. Très pratique pour "détecter" à l'avance des biens en vente rapide pour succession ou divorce.
En meublé, on a un peu de marge, si on travaille le sujet. En meublé d'habitation, on reste dans les rendements d'habitation, donc faut pas rêver. En meublé court ... plus c'est court, plus le rendement possible est élevé ... à condition de travailler ! ca peut devenir une activité à plein temps même, si on veut obtenir des rendements importants. Les locations BNB par exemple peuvent, sur un calendrier bien rempli, rapporter beaucoup, mais avec beaucoup de dépenses aussi (soit son propre temps, soit des sous traitants pour gérer la réception, le ménage, etc ...)
Au final, il faut revenir à la base :
- un rendement élevé signifie un risque élevé. En nu, ca signifie un bien dans un secteur potentiellement complexe. En meublé court, le rendement élevé suppose aussi une occupation élevé, et c'est là que ca peut se compliquer. Facile decalculer un rendement mirifique en supposant louer un bien 300j par an, mais quand on se retrouve avec 50j de location au final, le rendement en prend un coup.
- un rendement élevé signifie un investissement temps / argent important. Chercher un bien, faire les travaux soit même pour limiter le prix de revient, gérer tout en direct pour diminuer les frais annexes, etc ...
Dernier point, le plus important à mes yeux : le rendement NE VEUT RIEN DIRE EN SOIT !!! Il n'est qu'un seul des ombreux paramètres.
@dalli : par rapport au mode de calcul du rendement sur le prix initial.
Sur le plan pur, effectivement un rendement se calcule par rapport à la valeur du bien à l'instant T. Mais on peut aussi choisir, dans une stratégie précise, un flux : combien j'obtiens de manière relativement pérenne en immobilisant un capital donné au départ. En pratique, c'est plus un calcul de "rente" qu'ils présentent.
Après, tout relève de la stratégie de l'investisseur : vaut-il mieux réaliser son patrimoine A, dont le rendement réel est de 3% à l'instant T, mais la rente 10 ou 12% du capital mis sur la table au départ, pour réinvestir mieux ou au contraire vaut-il mieux maintenir la rente "fixe" .......
A mon sens, les deux choix sont possibles.
