Rendement locatif

#1
Bonjour,

j'envisage de faire un un investissement locatif et profiter des taux bas, j'ai parcourus certains site blog spécialisé sur le locatif qui recommande des rendement de 10% et surtout d'avoir un cash Flow positif.

j'ai commencé à épluché les annonces et faire mes calculs et là je me rend compte que le rendement est plutôt entre 4% et 5 % brut
et cash flow négatif.


Quel sont vos rendements ?
 
#2
Bonjour,

Le cash flow positif sur un investissement immobilier est très, très, rare. Pour ce faire vous allez devoir chercher longtemps ou avoir des antennes parce qu'il y aura de la concurrence.
Maintenant tout dépend de la durée du financement, logique puisque le même capital divisé sur une plus longue période vous rapprochera de l'équilibre.
Disons que si vous chercher à vous rapprocher des 10%, il va falloir trouver une petite surface dans une ville moyenne, sans oublier de ne pas négliger l'offre locative pour éviter les vacances.

Bonnes recherches


Bonjour,

j'envisage de faire un un investissement locatif et profiter des taux bas, j'ai parcourus certains site blog spécialisé sur le locatif qui recommande des rendement de 10% et surtout d'avoir un cash Flow positif.

j'ai commencé à épluché les annonces et faire mes calculs et là je me rend compte que le rendement est plutôt entre 4% et 5 % brut
et cash flow négatif.


Quel sont vos rendements ?
 

OJAP01

Membre Junior
#3
Bonjour,

j'envisage de faire un un investissement locatif et profiter des taux bas, j'ai parcourus certains site blog spécialisé sur le locatif qui recommande des rendement de 10% et surtout d'avoir un cash Flow positif.

j'ai commencé à épluché les annonces et faire mes calculs et là je me rend compte que le rendement est plutôt entre 4% et 5 % brut
et cash flow négatif.


Quel sont vos rendements ?
Du 10/12% dans une ville de 10000 habitants, ce n'est pas très compliqué à trouver. Il vaut mieux se tourner vers un immeuble de rapport (on achète moins cher, il y a en général moins d'acheteurs que pour un "simple" appart et pas de frais de copropriété). Prenez la durée d'emprunt la plus longue possible surtout si vous voulez faire plusieurs investissements à la suite. Votre capacité d'endettement vous remerciera....Réfléchissez également à la fiscalité dès le départ. C'est essentiel et cela peut tout changer pour le cash flow pour un même bien.
 
#4
Du 10/12% dans une ville de 10000 habitants, ce n'est pas très compliqué à trouver..
pas compliqué à trouver ?
je dois être nul alors parce que ça fait 20ans que je cherche et investis dans plusieurs localités et villes françaises et des rendements de ce genre je n'en ai jamais trouvé .
 
#5
Je suis d'accord mon cher Docteur,

Mais le diable se cache dans les détails ... partons nous tous sur la même base.
Personnellement, je prends en compte les frais de gestion, la taxe foncière, les assurances, etc ...
J'ai noté à plusieurs reprises que beaucoup, calculent la rentabilité sur une année louée à 100% et sans tenir compte des frais annexes qui pourtant pèsent lourd.

Pour illustrer mon propos, j'ai un studio à Reims. Si je fais le rapport comme le font les agents immobiliers, j'arrive à 10% ...
Sauf que mon rendement réel, lui se trouve à 6% avant impôt sur le revenu et CSG/RDS.

pas compliqué à trouver ?
je dois être nul alors parce que ça fait 20ans que je cherche et investis dans plusieurs localités et villes françaises et des rendements de ce genre je n'en ai jamais trouvé .
 

dalli

Membre Expert
#6
Trésorerie positive ?

Impossible !!!! ou presque.

Ces sites racontent n'importe quoi car souvent on compare des choux avec des carottes.
Les gens raisonnent souvent selon ce schéma :

J'ai acheté y 20 ans 100 K€ un bien que je loue aujourd'hui 10 K€ : 10%.
Or ils oublient que le bien vaut aujourd'hui 200 K€ donc que le rendement est de 5%.
Ainsi ils ne se posent jamais la question : avec ces 200 K€, puis-je faire plus de 10 K€/an ?

La réponse très souvent est oui, oui et oui car après TF, IR, PS le rendement net fiscal est entre 1 et 2%. Et si vous le faites gérer par une agence et que vous prenez les assurances pour vous couvrir....

Une trésorerie positive signifierait de plus pal d'IR/PS à payer, ce serait donc idiot si n'êtes pas à la recherche de revenus mais dans la phase de création de patrimoine.

Des rendements supérieur à 10% ça existe mais disons que ce serait typiquement un local de bureau dans une petite zone. Cependant quand il est vide, cela peut durer 18/24 mois donc à nouveau loin d'une trésorerie positive quand on doit payer les charge sans locataire du tout.


Un rendement brut se calcule : loyer brut/valeur actuelle
Un rendement net : loyer brut - ensemble des charges et impôts/valeur actuelle

Très peu de personnes savent faire ce calcul en réalité. C'est un constat quotidien pour un CGP. Parfois je passe plus d'énergie à faire vendre un bien immobilier à un client que de lui en vendre un.
 

dalli

Membre Expert
#7
Juste pour voir le raisonnement d'un CGP, une proposition faite ce mois en formation à mes collègues :


Achat de la nue-propriété avec démembrement sur 15 ans : 170 000 pour un bien qui vaut en pleine propriété : 288 900

- Le client a des revenus fonciers excédentaire (ça pourrait yoyo qui aurait fait un montage excédentaire mais qui comprend enfin comment fonctionne la fiscalité des revenus fonciers). Ici au moins 3 200 €/an.
- Le client a une assurance-vie qu'on peut nantir mais qu'on n'utilisera pas pour financer ce montage.


Fiscalement sur 15 ans en finançant ave un prêt in fine :

- Intérêts d'emprunt : 48 K€
- TMI 30% + 17% de PS : Economie fiscale : 22 K€

Débours : 26 K€ soit 145 €/m

Dans 15 ans revente du bien à la valeur actuelle : 288 900
Capital restant du : 170 000
Trésorerie : 118 000


Si je place 145 €/m pendant 15 ans et que j'ai à la fin un net de 118 000 € j'ai eu un rendement de 29%/an !!!!!!!!


Cette promotion avait une petite particularité mais avec le bon montage, on peut avoir un enrichissement digne du "magique" grâce à l'effet de levier du crédit et la maîtrise parfaite de la fiscalité.

Faut des clients qui fassent confiance car ça fait
 

dalli

Membre Expert
#8
Tiens on ne peut plus corriger un post comme avant.

Il manque la fin de la dernier phrase : ça fait très escroquerie des rendements pareils.
 

xa

Membre Expert
#10
Bonjour,

Désolé, j'ai été un peu absent pendant qq mois ...

Pour simplifier, 10% de rendement = cash flow positif !


En nu, un rendement de plus de 10% brut simple ... à part en achetant un immeuble entier, ce qui nécessite une assiette financière certaine, perso, je ne connais pas. Je parle avec beaucoup d'investisseurs privés qui prétendent avoir de tels rendements, et en pratique, je confirme ce que dit tribun, c'est surtout parce qu'ils ne savent pas calculer.

En nu, toujours, il ne faut pas se leurrer non plus : un bon rendement signifie que l'achat a été fait en dessous du prix du marché ! Dans ma région, un appartement se loue aux alentours de 5% de la valeur du bien (un peu moins dans les secteurs les plus recherchés, un poil plus dans les coins un peu louche). Pour obtenir 10% de rendement, ca signifie que j'achète, en gros, le bien à 50% de sa valeur réelle. Pour simplifier, on pourrait se demander s'il n'est alors pas plus intéressant d'acheter pour revendre immédiatement et encaisser une PV de 100% !

Pour acheter sous le marché, il n'y a pas de secret ! Les biens "qui découragent", les biens en vente urgente (divorce, décès), les biens vendus par des "pigeons" (attention aux risques), les biens qui trainent depuis un certain temps (on joue sur le découragement) ...

Conseil pour DrHouse : faire ami ami avec plusieurs notaires. Très pratique pour "détecter" à l'avance des biens en vente rapide pour succession ou divorce.


En meublé, on a un peu de marge, si on travaille le sujet. En meublé d'habitation, on reste dans les rendements d'habitation, donc faut pas rêver. En meublé court ... plus c'est court, plus le rendement possible est élevé ... à condition de travailler ! ca peut devenir une activité à plein temps même, si on veut obtenir des rendements importants. Les locations BNB par exemple peuvent, sur un calendrier bien rempli, rapporter beaucoup, mais avec beaucoup de dépenses aussi (soit son propre temps, soit des sous traitants pour gérer la réception, le ménage, etc ...)


Au final, il faut revenir à la base :
- un rendement élevé signifie un risque élevé. En nu, ca signifie un bien dans un secteur potentiellement complexe. En meublé court, le rendement élevé suppose aussi une occupation élevé, et c'est là que ca peut se compliquer. Facile decalculer un rendement mirifique en supposant louer un bien 300j par an, mais quand on se retrouve avec 50j de location au final, le rendement en prend un coup.
- un rendement élevé signifie un investissement temps / argent important. Chercher un bien, faire les travaux soit même pour limiter le prix de revient, gérer tout en direct pour diminuer les frais annexes, etc ...


Dernier point, le plus important à mes yeux : le rendement NE VEUT RIEN DIRE EN SOIT !!! Il n'est qu'un seul des ombreux paramètres.

@dalli : par rapport au mode de calcul du rendement sur le prix initial.

Sur le plan pur, effectivement un rendement se calcule par rapport à la valeur du bien à l'instant T. Mais on peut aussi choisir, dans une stratégie précise, un flux : combien j'obtiens de manière relativement pérenne en immobilisant un capital donné au départ. En pratique, c'est plus un calcul de "rente" qu'ils présentent.

Après, tout relève de la stratégie de l'investisseur : vaut-il mieux réaliser son patrimoine A, dont le rendement réel est de 3% à l'instant T, mais la rente 10 ou 12% du capital mis sur la table au départ, pour réinvestir mieux ou au contraire vaut-il mieux maintenir la rente "fixe" .......

A mon sens, les deux choix sont possibles.
 

dalli

Membre Expert
#12
Dans mon calcul je cherche à connaître l'enrichissement théorique de mon client afin de comparer les différentes solutions entre elles mais aussi par rapport aux caractéristiques/inconvénients en fonction du cas de mon client (pour l'un l'indisponibilité est impossible contrairement à un autre...)

Je ne me sers jamais d'un bien immobilier pour assurer la retraite d'un client sinon cela risque d'être une année du caviar, une année des patates. Ce n'est pas assez sûr pour dormir tranquille et en vieillissant c'est vital.

Je prévois donc de revendre le bien et de recommencer une autre stratégie. Avec toujours en arrière pensée que la vie n'est pas un long fleuve tranquille et qu'il faut un plan B et même un plan C.

Très contente de te revoir ici.
Tu nous as manqué
 

xa

Membre Expert
#13
Je comprends ... mais c'est une stratégie, comme tu le dis, d'enrichissement.

Il existe des situations où l'enrichissement est moins prioritaire qu'une rente minimale garantie. Deux cas classiques :
- assurer un train de vie minimum à une personne dispendieuse, qui risquerait de consommer un capital par exemple s'il n'était pas bloqué pour générer une rente "quasi permanente"
- assurer un revenu récurrent à une personne qui n'a nul besoin / envie de s'enrichir, mais qui veut vivre sans se préoccuper de travailler (un vrai rentier, si tu préfères). On est plus dans l'optique d'un holding type grande famille, dont l'objectif n'est pas l'accroissement du patrimoine, mais la capacité de verser une rente de situation à tous les héritiers dans le temps (Ce qui implique un minimum d'accroissement de patrimoine, mais avant tout un revenu cash minimum annuel)


Dans les promoteurs "blogs" de ces revenus récurrents dont le rendement est calculé sur le montant initial uniquement, tu verras qu'il s'agit en général de personnes qui cherchent, justement, à générer une rente mensuelle ... pour remplacer un travail courant. L'idée, ce n'est pas de s'enrichir formellement, mais de maintenir un niveau de vie .... sans travailler.

Tant que chacun comprend de quoi il s'agit et n'inverse pas les notions pour vendre "sa soupe" , perso, ca me va.
 

dalli

Membre Expert
#14
On ne parle pas de la même chose.
Toi : quelqu'un qui a un capital et souhaite en vivre
Moi : quelqu'un qui n'a rien et qui doit justement se constituer son capital.

J'utilise à fond l'effet de levier du crédit mais c'est justement impressionnant ce calcul d'enrichissement théorique avec le moins de critères possibles (sinon le moindre écart rend les chiffre extraordinaire ou désastreux et les conclusions archi erronées)
 

xa

Membre Expert
#15
En fait, si, on parle de la même chose :)

De ces crétins qui pensent parler de création de patrimoine, alors qu'ils présentent des calculs de rente (plutot axés "j'ai du patrimoine et je veux un revenu stable issu de ce patrimoine), tout en se gargarisant de la progession de leur patrimoine.

Ceux là ... m'agacent !

Parce qu'ils poussent des naifs à faire comme eux, chercher un bien immo avec un "rendement" calculé facon rente, et donc à s'endetter sérieusement. Tout va bien tant que les loyers sont stables et qu'il n'y a pas de pépin. Mais quand on se retrouve, un jour, avec un, deux, trois biens en litige parce que le marché s'est retourné et que toute la stratégie est concue en mode "rente", donc sans aucune marge pour absorber le remboursement de crédit sans les flux loyers en face, c'est le drame.

Et j'ai rencontré réellement 2/3 investisseurs de ce type qui vantaient leurs revenus passifs et qui ont disparu de la toile, suite à un revers de situation.

Les deux mécanismes sont valides, mais ils ne sont pas interchangeables, et c'est bien le problème. Certains "vendent" un mécanisme, en détournant les "preuves" mathématiques de l'autre mécanisme. Et comme la plupart des gens sont incapables de comprendre le piège d'une stratégie flux sans assise financière .........

En fait, le vrai drame, c'est que la plupart des "promoteurs" de ces stratégies ne réalisent pas que si ca a marché, c'est parfois parce qu'ils ont bien bossé (recherche d'un bien, travaux faits en direct, etc...) mais souvent parce que "le marché était croissant" !

Sans vouloir dénigrer qui que ce soit, j'ai acquis mes premiers biens au début des années 2000. je ne vais pas prétendre que j'étais un génie, un dieu du crédit et de la fiscalité, même si j'étais loin d'être un ignare. Mais soyons réaliste : entre 2000 et 2010, certains biens ont flambé sans raison anticipable au début de l'opération ! Avec des résultats in fine ...... stratosphériques !

Mais soyoms honnête : ce n'est pas de la stratégie de génie, c'est surtout de la chance ! Il faut savoir rester humble et réaliste sur ce point. ET nombre de "rentiers de l'immo" qui ont fait la culbute entre 2005 et 2015 ont bénéficié de cette période, et n'acceptent pas qu'on leur dise.
 

dalli

Membre Expert
#16
C'est un vrai métier !!!!

Beaucoup croient justement qu'on peut facilement improviser avec l'immo sans s'y connaître simplement parce que c'est un bien tangible.

J'ai fait cet après-midi des calculs pinel pour un client (5ème que je lui vends).

Je fais une simulation simple (loyers constant et prix de revente au prix d'achat dans 15 ans) et un TRI simpliste aussi.

Un bien à Bordeaux TRI : 0,9%
Villenave d'Ornon : 6,6%

Pour un autre client avec excédent foncier : TRI 11% (pas du pinel dans leur cas mais de la nue-propriété)

Pour aller dans ton sens, j'ai toujours assuré les arrières avec des plans B et C parce que la vie n'est pas un long fleuve tranquille.
 
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