Rendement locatif

[yoyo2]

Bonjour,

j'envisage de faire un un investissement locatif et profiter des taux bas, j'ai parcourus certains site blog spécialisé sur le locatif qui recommande des rendement de 10% et surtout d'avoir un cash Flow positif.

j'ai commencé à épluché les annonces et faire mes calculs et là je me rend compte que le rendement est plutôt entre 4% et 5 % brut
et cash flow négatif.


Quel sont vos rendements ?

 

[Tribun]

Bonjour,

Le cash flow positif sur un investissement immobilier est très, très, rare. Pour ce faire vous allez devoir chercher longtemps ou avoir des antennes parce qu'il y aura de la concurrence.
Maintenant tout dépend de la durée du financement, logique puisque le même capital divisé sur une plus longue période vous rapprochera de l'équilibre.
Disons que si vous chercher à vous rapprocher des 10%, il va falloir trouver une petite surface dans une ville moyenne, sans oublier de ne pas négliger l'offre locative pour éviter les vacances.

Bonnes recherches

Bonjour,

j'envisage de faire un un investissement locatif et profiter des taux bas, j'ai parcourus certains site blog spécialisé sur le locatif qui recommande des rendement de 10% et surtout d'avoir un cash Flow positif.

j'ai commencé à épluché les annonces et faire mes calculs et là je me rend compte que le rendement est plutôt entre 4% et 5 % brut
et cash flow négatif.


Quel sont vos rendements ?

 

[OJAP01]

Bonjour,

j'envisage de faire un un investissement locatif et profiter des taux bas, j'ai parcourus certains site blog spécialisé sur le locatif qui recommande des rendement de 10% et surtout d'avoir un cash Flow positif.

j'ai commencé à épluché les annonces et faire mes calculs et là je me rend compte que le rendement est plutôt entre 4% et 5 % brut
et cash flow négatif.


Quel sont vos rendements ?

Du 10/12% dans une ville de 10000 habitants, ce n'est pas très compliqué à trouver. Il vaut mieux se tourner vers un immeuble de rapport (on achète moins cher, il y a en général moins d'acheteurs que pour un "simple" appart et pas de frais de copropriété). Prenez la durée d'emprunt la plus longue possible surtout si vous voulez faire plusieurs investissements à la suite. Votre capacité d'endettement vous remerciera....Réfléchissez également à la fiscalité dès le départ. C'est essentiel et cela peut tout changer pour le cash flow pour un même bien.

 

[drhouse]

Du 10/12% dans une ville de 10000 habitants, ce n'est pas très compliqué à trouver..

pas compliqué à trouver ?
je dois être nul alors parce que ça fait 20ans que je cherche et investis dans plusieurs localités et villes françaises et des rendements de ce genre je n'en ai jamais trouvé .

 

[Tribun]

Je suis d'accord mon cher Docteur,

Mais le diable se cache dans les détails ... partons nous tous sur la même base.
Personnellement, je prends en compte les frais de gestion, la taxe foncière, les assurances, etc ...
J'ai noté à plusieurs reprises que beaucoup, calculent la rentabilité sur une année louée à 100% et sans tenir compte des frais annexes qui pourtant pèsent lourd.

Pour illustrer mon propos, j'ai un studio à Reims. Si je fais le rapport comme le font les agents immobiliers, j'arrive à 10% ...
Sauf que mon rendement réel, lui se trouve à 6% avant impôt sur le revenu et CSG/RDS.

pas compliqué à trouver ?
je dois être nul alors parce que ça fait 20ans que je cherche et investis dans plusieurs localités et villes françaises et des rendements de ce genre je n'en ai jamais trouvé .

 

[dalli]

Trésorerie positive ?

Impossible !!!! ou presque.

Ces sites racontent n'importe quoi car souvent on compare des choux avec des carottes.
Les gens raisonnent souvent selon ce schéma :

J'ai acheté y 20 ans 100 K€ un bien que je loue aujourd'hui 10 K€ : 10%.
Or ils oublient que le bien vaut aujourd'hui 200 K€ donc que le rendement est de 5%.
Ainsi ils ne se posent jamais la question : avec ces 200 K€, puis-je faire plus de 10 K€/an ?

La réponse très souvent est oui, oui et oui car après TF, IR, PS le rendement net fiscal est entre 1 et 2%. Et si vous le faites gérer par une agence et que vous prenez les assurances pour vous couvrir....

Une trésorerie positive signifierait de plus pal d'IR/PS à payer, ce serait donc idiot si n'êtes pas à la recherche de revenus mais dans la phase de création de patrimoine.

Des rendements supérieur à 10% ça existe mais disons que ce serait typiquement un local de bureau dans une petite zone. Cependant quand il est vide, cela peut durer 18/24 mois donc à nouveau loin d'une trésorerie positive quand on doit payer les charge sans locataire du tout.


Un rendement brut se calcule : loyer brut/valeur actuelle
Un rendement net : loyer brut - ensemble des charges et impôts/valeur actuelle

Très peu de personnes savent faire ce calcul en réalité. C'est un constat quotidien pour un CGP. Parfois je passe plus d'énergie à faire vendre un bien immobilier à un client que de lui en vendre un.

 

[dalli]

Juste pour voir le raisonnement d'un CGP, une proposition faite ce mois en formation à mes collègues :


Achat de la nue-propriété avec démembrement sur 15 ans : 170 000 pour un bien qui vaut en pleine propriété : 288 900

- Le client a des revenus fonciers excédentaire (ça pourrait yoyo qui aurait fait un montage excédentaire mais qui comprend enfin comment fonctionne la fiscalité des revenus fonciers). Ici au moins 3 200 €/an.
- Le client a une assurance-vie qu'on peut nantir mais qu'on n'utilisera pas pour financer ce montage.


Fiscalement sur 15 ans en finançant ave un prêt in fine :

- Intérêts d'emprunt : 48 K€
- TMI 30% + 17% de PS : Economie fiscale : 22 K€

Débours : 26 K€ soit 145 €/m

Dans 15 ans revente du bien à la valeur actuelle : 288 900
Capital restant du : 170 000
Trésorerie : 118 000


Si je place 145 €/m pendant 15 ans et que j'ai à la fin un net de 118 000 € j'ai eu un rendement de 29%/an !!!!!!!!


Cette promotion avait une petite particularité mais avec le bon montage, on peut avoir un enrichissement digne du "magique" grâce à l'effet de levier du crédit et la maîtrise parfaite de la fiscalité.

Faut des clients qui fassent confiance car ça fait

 

[dalli]

Tiens on ne peut plus corriger un post comme avant.

Il manque la fin de la dernier phrase : ça fait très escroquerie des rendements pareils.

 

[drhouse]

Sauf que mon rendement réel, lui se trouve à 6% avant impôt sur le revenu et CSG/RDS.

et c'est déjà un excellent résultat