SARL de famille et emprunt

OJAP01

Membre Junior
#1
Bonjour,
j’ai une question concernant une sarl de famille. Une de mes connaissances dispose d’un appartement en nom propre. Pour en acheter un autre elle souhaiterait faire un apport du premier à une sarl de famille à titre pur et simple et vendre une partie des parts à des membres de sa famille (le cash récupéré permettrait de financer sa nouvelle RP). La sarl de famille ferait du lmnp avec l’appart en question (tout en étant à l’IR ). Ma question : comment les acheteurs financent ils? L’idée la plus simple serait un emprunt perso, mais comment remboursent ils l’emprunt puisque l’argent de la sarl ne sera pas distribuable du fait du déficit fiscal du aux amortissements. Une idée ? Merci
 

dalli

Membre Expert
#2
Où là un peu compliqué et pas très correct sans compter le coût
Voyez un comptable pour le montage mais ce n'est pas le bon
 

OJAP01

Membre Junior
#3
Où là un peu compliqué et pas très correct sans compter le coût
Voyez un comptable pour le montage mais ce n'est pas le bon
Merci pour votre réponse. Quel serait le bon ? Vente à soi même via la sarl de famille et emprunt par les membres pour apport en cca ? Autre chose?
 

dalli

Membre Expert
#4
Je ne sais pas, il faut analyser la situation dans son entièreté.
Il faut être conscient que l'apport en société c'est une vente avec des frais de notaire, la SARL n'est sûrement pas l'outil qui convient, une SCI (cherchez dans ce forum, la question du meublé revient régulièrement et Xa a fait plusieurs commentaires intéressants)
 

fab06500

Nouveau menbre
#5
Je ne sais pas, il faut analyser la situation dans son entièreté.
Il faut être conscient que l'apport en société c'est une vente avec des frais de notaire, la SARL n'est sûrement pas l'outil qui convient, une SCI (cherchez dans ce forum, la question du meublé revient régulièrement et Xa a fait plusieurs commentaires intéressants)
Ici on est de le cas d'un apport pur et simple dans une SARL de famille soumise à l'IR. Il n'y aura pas de droit d'enregistrement auprès du Notaire.
Par contre, il faudra évaluer le bien à sa juste valeur.
S'acquitter de l'éventuelle plus-value.
Purger le droit de préemption (comme toute vente).
procéder à la publication foncière (là il y a un peu de coût).

A première vue et dans le cas d'une location en LMNP par la suite, la SARL permet de rester à l'IR. Alors qu'en SCI, il faudra nécessairement choisir le régime de l'IS donc une double imposition en cas de distribution des bénéfices futurs. Ce n'est donc pas un si mauvais choix ici.... à voir avec le reste de la situation patrimoniale de votre connaissance.

Les acheteurs qui vont acquérir des titres de la SARL à titre individuels, ne peuvent que le financer par un emprunt personnel en effet.
Et ceux-ci ne pourront recevoir que les bénéfices correspondant à leur participation au capital.
Et attention, résultat fiscal et résultat comptable ne sont pas toujours les mêmes... Pour la distribution de dividendes, le résultat comptable fait foi.
Mais en effet, si pas de résultat, pas de distribution possible.
 

dalli

Membre Expert
#6
Le bien changeant de propriétaire vous avez l'obligation de passer par un notaire

https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/lapport-dun-immeuble-au-capital-dune-societe/

Quand je parlais de SCI ce n'était pas pour l'exploitation du meublé, il faut une SARL pour ça.

En fait un crédit pour acheter des part de société, ça m'étonnerait que les banques financent.

Il vaut mieux faire une vente à une société qui fait un prêt pour l'achat et pour financer il faut que les associés versent tous les mois par le biais du compte courant d'associé.

J'ai compris que le propriétaire actuel voulait du cash immédiatement donc pas d'apport en société qui ne lui donnerait rien.
 

OJAP01

Membre Junior
#7
Merci pour vos réponse. Le propriétaire veut 300 de cash sur les 400 que coûte le bien. Et est prêt à laisser 100 dans la société.
 

dalli

Membre Expert
#8
Vendre juste un bout dans ce cas pourquoi mettre une société autour ?
Il vend 75%
Par contre faut être sûr de la solvabilité des autres
 

OJAP01

Membre Junior
#9
Vendre juste un bout dans ce cas pourquoi mettre une société autour ?
Il vend 75%
Par contre faut être sûr de la solvabilité des autres
Parce que le lmnp en indivision c’est la plaie.... et que si on rajoute uneventuellz donation de NP des droits indivis conservés c’est sans doute encore pire. ....
 

dalli

Membre Expert
#10
Pourquoi plus compliqué pour vous en direct que dans une SCI (qui je rappelle n'a pas le droit de signer des baux en meublé si elle est à l'IR) ?

Vous envisagez de donner le pouvoir par les statuts à une seule personne qui va faire ce qu'elle veut ?
 

OJAP01

Membre Junior
#11
la donation de la NP (si tant est qu'on puisse donner de la NP de droits indivis, ce qui est un peu baroque) empêche l'amortissement, sur la partie démembrée, si je ne m'abuse.
Pour SCI, oui à l'IS bien entendu ou SARL de famille à l'IR.
 

dalli

Membre Expert
#12
Vous pouvez dans ce cas faire une SCI à l'IR : bail nu
SARL : bail meublé

Si SCI à IS le bien est amorti mais in fine il vaut 0 donc à la revente il faut payer une plus value énorme même si on le vendait à perte.

Vérifiez bien l'ensemble des coûts avant de vous lancer.

Pour l'amortissement en démembrement je n'ai plus souvenir la règle précise mais effectivement il y a un piège.
 

xa

Membre Expert
#13
J'ai l'impression que les notions se mélangent dans l'esprit de beaucoup ...
Quand je lis "location en LMNP", ca m'irrite ... LMNP, c'est un régime fiscal, pas un mode de location.


Pour la Sarl de famille, je m'étonne que personne ne relève dès le départ : qui sont les associés envisagés ? Parce que c'est une contrainte forte. On ne crée pas une sarl de famille avec un cousin, il faut rester en ligne directe. Si ce point ne peut être rempli, fin de la question ! J'en profite pour rappeler que les conjoints sont considérés, du fait du mariage ou du pacs, mais que dans une stratégie à 20 ans, un divorce peut venir mettre à plat un tel montage, l'ex-conjoint n'étant plus un membre de la famille !

L'apport d'un bien à une Sarl a un impact en capital : un associé ne peut pas avoir une part inférieure à ses apports. Donc dès le départ, il y a un problème sur le montage : pour récupérer 300k de cash, il faut que quelqu'un dépense ces 300k. Un associé qui rachèterait pour 300k de parts de la Sarl ? Mais dans ce cas, pourquoi ne pas créer la Sarl avec ce cash puis procéder à un véritable rachat ?


Pour le LMNP en indivision "galère" ... Avec une bonne convention permettant de conserver le contrôle de la location et de la gestion financière, la difficulté, c'est juste de remplir un petit tableur pour donner à chaque associé ses informations financières et son dû chaque année.
 
#14
Hello, pour l'achat de mon appart j'avais fait une SARL famille avec mon père et ma mère et on a pu acheter sans soucis. Mais c'est vrai que comme dit @xa il ne faut pas la monter avec n'importe quel membre de sa famille.
 
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