SCI choix IS ou IR ??

cadurque

Membre Junior
#1
Bonjour, j'investis dans un immeuble de rapport, et je me pose la question si je dois choisir l'imposition sur le revenu ou sur les sociétés.

Voici mes chiffres :
marié, 3 enfants (15, 11 et 4 ans) salaire imposable 79000 euros à ce jour imposition à 14%
j'ai un premier investissement immobilier en nom propre, je suis imposé sur environ 5000 euros de revenus fonciers. reste 17ans de prêt, loyers percus 13000euros/an.
emploi d'un salarié à domicile 2400 euros /an

ma sci: achat immeuble de rapport
176000 + 3000 meubles + 14000 notaire + 10000 de travaux
prêt : 204500 euros à 1.25% sur 15 ans + 1 an de différé d'emprunt assurance emprunteur 0.50%
loyers encaissés : 24000 euros / an taxe foncière 2500 euros

en sachant que c'est un immeuble que je compte garder afin de la transmettre à mes enfants et que je désire ne pas sortir d'argent directement (les bénéfices devront payer le supplément d'impôt du à cet achat si je choisi l'IR)
Je me pose donc la question suivante, dois je choisir d'être imposé à l'IR en sachant qu'une part des bénéfices serviront à payer le supplément d'IR ou bien à l'IS afin que mes trésoreries soient complètement séparées en sachant que je ne me verserai pas de bénéfice dans ce cas là avant la retraite soit dans + de 20 ans ?
merci pour vos réponses
 

xa

Membre Expert
#2
Bonjour

3000 euros de meubles pour un immeuble ... A quoi cela correspond-il puisqu'il semble que vous partiez de l'hypothèse d'une location en bail nu ?

Sur la SCI IS, il faut vous rappeler :
- les bénéfices sont imposés au taux de l'IS dans la SCI
- les dividendes sont réimposés au niveau de l'IR lorsque vous sortez ces dividendes. Aujourd'hui votre TMI est de 14%, du fait des enfants. Dans 20 ans, vos revenus seront ce qu'ils seront, mais vous n'aurez probablement plus 4 parts, donc une TMI plus élevée.
- la transmission de la SCI à vos enfants ne modifie pas l'imposition de ces dividendes non versés (ils paieront la succession puis s'ils sortent des fonds de la SCI pour cela, paieront l'IR sur ces dividendes sortis)
- les fonds disponibles dans la SCI auront un impact sur la valeur considérée pour les droits de succession (compte tenu des CCA et autres dettes à rembourser)
- si revente du bien à terme, par exemple pour financer la succession ou d'autres projets qui intéresseront vos enfants à ce moment là, la PV sera taxée sur le régime pro (Prix de vente - valeur comptable résiduelle)

Bref, la réflexion ne doit surtout pas se limiter à "avec une SCI IS, j'évite l'imposition directe". Il faut une réflexion sur la durée incluant la fiscalité interne et externe.


En basique, le résultat de la SCI IS serait de l'ordre de 24000 - 2500 (TF) - 3500 (emprunt) - 6000 (amortissement immeuble) - charges à estimer. En flux, il faut considérer le remboursement de l'emprunt donc 24000 - 15500 - 2500 - charges à estimer - IS.


Pensez aussi :
- que le choix IS est définitif, vous ne pourrez plus revenir dessus par la suite
- que la proposition de prêt actuelle n'est pas nécessairement valide avec une SCI (vérifiez avec votre banque, mais beaucoup de banques considèrent qu'une SCI IS, qui est une personne morale, doit être considérée bancairement parlant comme une entreprise, avec des conditions forts différentes en terme de frais, taux, etc ...)
 

cadurque

Membre Junior
#3
merci pour cette réponse.
les 3000 euros correspondent aux cuisines équipées des 4 appartements, pour le prêt il s'agit bien du bien de que j'ai signé, pour ma banque peu importe que ma sci soit à l'IS ou ou à l'IR.
Je sais bien qu'il ne faut pas seulement voir le coté "j'évite l'imposition directe" et vu que mon TMI va augmenter dans quelques années et passer au dessus des 15% d'IS auquel je vais être soumis pour la SCI, peut être que je pose cette question un peu trop tôt et que je pourrai voir cela une fois que mon TMI augmente.
qu'en pensez vous ?
 

cadurque

Membre Junior
#4
concernant les charges je suis sur environ 200 euros/ mois (PNO, GRL, EDF commun...)
 
Dernière édition:
#8
Ce qui n'est évidemment pas la même chose. En délégation, j'imagine ?
Ce n'est pas vraiment le débat, de tenter de placer une vente produit :)

XA, si tu montes la SCI à l'IS avec les enfants comme associés dès la création ? Avec imaginons 1 part en PP pour Mme, 1 part en PP par enfant et ensuite tu démembres les parts restantes ?

Mme capitalise, mais apparemment son but premier c'est de transmettre ce patrimoine et pas d'en tirer un quelqueconque bénéfice...

Il existe d'autres moyens de transmettre son patrimoine, tout reste à savoir comment il est réparti...
 

xa

Membre Expert
#10
"XA, si tu montes la SCI à l'IS avec les enfants comme associés dès la création ? Avec imaginons 1 part en PP pour Mme, 1 part en PP par enfant et ensuite tu démembres les parts restantes ?"

C'est une solution envisageable. Un peu technique, puisque le démembrement ab initio n'est pas possible, et que la donation de la NP des parts sur une SCI vide peut soulever des questions. Mais c'est justement l'un des points de réflexion à prendre en compte pour un choix IS, et pas uniquement la question pas d'IR pendant 15 ans, qui est 8 fois sur 10 la seule raison du choix IS. J'ajoute que s'il est question de partir sur une architecture un peu complexe, il existe d'autres montages potentiellement plus efficaces en fonction de la situation de chacun, qu'il faut aussi étudier dans ce cas.

La SCI en général ne se bricole pas, mais la SCI IS encore moins. Je vois régulièrement des personnes ayant opté pour l'IS pour "diminuer les impots immédiats et favoriser l'accroissement du patrimoine", et qui découvrent a posteriori que la valorisation de ce patrimoine, 15 à 20 ans plus tard, ne se résume pas à "j'encaise le prix de vente" : fscalité de la revente d'un bien totalement amorti, fiscalité lié à la distribution ou à la liquidation de la SCI, certains pensent contourner le problème en vendant la SCI plutôt que le bien, et découvrent que les acheteurs de SCI sont des pros qui prennent en compte le rendement de la SCI et la valeur nette fiscale des biens détenus (en plus des contraintes classiques de reprise de responsabilité sur une sci) pour déterminer le prix de cette SCI. Bref que les parts de la SCI ne se vendent pas non plus à "valeur des biens / nombre de parts"
 
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