SCI et LOCATION MEUBLEE

LOUERIKA

Membre Junior
#1
Bonjour
Mon conjoint et moi même avons acheté un bien il y a 8 ans en SCI.
Aujourd'hui nous souhaiterions faire des travaux et le louer en meublé en tant que gite rural.
Le montage suivant est il légal.
La SCI loue le logement nu à l'un de nous deux en contrepartie d'un loyer. Puis l'un de nous deux gère l'activité de Gite en nom propre (loueur meublé non professionnel puisque ce n'est pas notre activité principale).
Est ce valable comme montage?

Par ailleurs nous devons emprunter pour faire les travaux. Vaut il mieux emprunter en nom propre ou faire emprunter la SCI?

Merci
 

alex_f

Membre Junior
#2
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

bonjour,

J'ai exactement le meme probleme et la meme idée !

"La SCI loue le logement nu à l'un de nous deux en contrepartie d'un loyer. Puis l'un de nous deux gère l'activité de Gite en nom propre (loueur meublé non professionnel puisque ce n'est pas notre activité principale).
Est ce valable comme montage?"

Alors vous avez la reponse ????
 

Fredgwen

Membre Expert
#3
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

Bonsoir,

Votre projet est intéressant mais présente des écueils.

D'abord, il faut savoir qu'une SCI ne peut avoir d'activité commerciale. Elle ne peut qu'avoir une activité civile. Donc, elle peut louer nu à l'un de vous. Dans ce cas, faites attention, si vous êtes associés d'une SCI qui vous loue un bien, ledit bien, en cas de vente, ne bénéficie pas, au regard de l'imposition des plus-values, de la qualité de résidence principale. Donc, vous devez attendre 15 ans avant de vendre le bien en exonération d'impôt sur la plus value.

Ensuite, si vous louez une partie en gîte, vous le pouvez. Mais, attention, le statut de loueur de meublé n'est valable que si vous êtes propriétaires du bien immobilier que vous avez meublé pour le louer. En l'espèce, c'est la SCI le propriétaire et non vous. Donc, le statut avantageux du loueur de meublé n'est pas possible. Ici, vous aurez tout simplement une activité commerciale redevable des Bénéfice industriel et commerciaux, de la CSG/CRDS etc...

Le plus intéressant serait peut-être le schéma suivant. Vous parcellisez le bien que la SCI posséde pour vendre la partie Gîte de votre bien. Vous créez une SARL de famille avec votre époux(se) et/ou vos enfants, par exemple. (vous pouvez le faire en nom propre également). Ensuite, la SARL ou vous-même achete le bien transformable en gîte par emprunt (in fine généralement, c'est le plus intéressant). Vous faîtes les travaux, vous louez, sans avoir oublié de vous inscrire au RCS et de récupérer la TVA payé sur les travaux. Du coup, vous amortissez le bien sur une période de 20 à 25 ans et, à la fin du financement, vous vous procurez des revenus net de charge et non imposé. En outre, vous avez mobilisez votre patrimoine par la vente que vous avez fait et que vous placez sur une assurance-vie. Les intérêts perçus sur ce placement vous payent en tout ou partie la mensualité. De ce fait, vous avez dés le départ des revenus nets à vous.

Espérant avoir répondu à votre question

Fredgwen
 

Anniel

Membre Junior
#4
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

J'ai la nue propriete d'un immeuble, tandis que ma mere en a l'usufruit. J'aimerais savoir s'il est possible pour moi de creer un gite dans cette propriete, sans que ma mere touche les revenus de cette activite puisque c'est moi qui la gererait. Un expert comptable m'a conseille de creer une SCI. Est il possible pour une SCI de gerer un bien commercial telle qu'un gite? Que se passerait il si nous restion en l'etat sans creer de societe?

Merci pour tout indice.
 

Fredgwen

Membre Expert
#5
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

tout dépend du montage que vous voulez faire. Si vous créez une SCI, il vous faut au moins deux associés : or, juridiquement, un usufruitier n'a pas la qualité d'associé. Il faudrait donc que votre mère apporte l'usufruit sur le bien à la SCI en échange de part en pleine propriété. Vous même, vous apportez la nue-propriété du bien en échange de part en pleine propriétée.

Dans ce cas, vous changez complétement vos rapports avec votre mère, vos qualités respectives et surtout vos droits sur les revenus du bien. En effet, étant tous les deux plein propriétaires de part de la SCI, vous avez chacun droit aux revenus en fonction des parts de chacun.

Est-ce opportun de créer une SCI ? Outre le point juridique ci-dessus, vous devez réfléchir au montage.

Si vous voulez louer des gîtes, vous pouvez le faire de plusieurs façons :

- soit vous louez à la SCI le bien en question pour un prix fixé à l'avance, location nue. C'est donc une activité civile que la SCI peut pratiquer. Ensuite, vous créez une société d'exploitation qui va avoir la charge de gérer le gîte : le meubler etc... Les fruits de cette exploitation seront dévolus aux associés de la société d'exploitation (une EURL à l'IR ou une SARL de famille peut être opportune, à voir).

- soit la SCI loue directement les gîtes. Là, c'est une activité commerciale que la SCI ne peut faire. Il faut adopter un autre statut : celui de la SARL de famille par exemple.

- soit vous ne créez pas de SARL ou de SCI et vous exploitez en l'état. Dans ce cas, les fruits de la location du gîte reviennent à votre mère, puisqu'elle en est usufruitière.

Le mieux est :

- de créer une SARL qui rachéte à vous-même et votre mère le bien.
Vous incluez une convention de remploi du produit de la vente que vous réinvéstissez sur un support financier ou dans la SARL. Dans ce dernier cas, votre mère aura droit à des revenus. Or, ce n'est pas votre objectif. La première solution peut être la plus avantageuse. Notamment pour votre mère car, si je comprends rien, ce bien ne lui rapporte rien aujourd'hui, bien au contraire. En réinvéstissant intéligemment le produit de la vente, elle peut percevoir des revenus intéressant. Ensuite, vous gérez les gîtes comme vous l'entendez en vous créant des revenus non imposable du fait de l'amortissement du bien immobilier acquis.

ou

- d'apporter la nue-propriété du bien à la SARL et, pour votre mère, l'usufruit, en échange de part non démembrée. Vous exploitez les gîtes mais en donnant des revenus à votre mère.

Personnellement, je vous conseille la première proposition. Elle correspond mieux à ce que vous voulez : ne pas donner de revenus à votre mère. Elle vous permet de conserver la nu-propriété en valeur du produit de la vente du bien, valeur que vous récupérez en franchise totale de droit de succession au décès de votre mère (vous récupérez gratuitement l'usufruit au décès de votre mère). Enfin, vous créez des revenus à votre mère.

La seconde solution transforme votre nu-propriété en pleine propriété de part, idem pour l'usufruit de votre mère. Vous serez donc imposé sur ces parts au décès de votre mère, imposition que vous n'avez pas lorsqu'il s'agit d'usufruit.

Par contre, ne créez surtout pas de SCI pour la gestion de Gîtes : la gestion de Gîtes est une activité commerciale. Une SCI ne peut avoir qu'une activité civile. En cas contraire, la SCI opte obligatoirement à l'IS d'où problème pour la revente et surtout pour la redistribution de revenus non fiscalisé. Enfin, la SCI adopte le régime de la SNC, i.e votre responsabilité est non seulement illiimité mais solidaire, ce qui peut s'avérer dangeureux en cas de redréssement judiciaire.

Espérant avoir répondu à votre demande.
 

Anniel

Membre Junior
#6
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

Merci pour ces conseils tres detailles. Je suis un peu perdue. Votre solution consiste-t-elle a creer une SARL qui racheterait le bien a ma mere et moi meme. Qui paiera pour le rachat car les actionnaires de la SARL seraient ma mere et moi meme. Pouvons nous payer nous meme? Comment evaluer le prix d'achat?
Pourrais je effectuer la meme operation avec une EURL? Car un expert comptable m'a dit qu'au deces de ma mere, je devrais racheter ses parts dans la SARL.
Un notaire m'a aussi dit que la solution la plus simple pourrait etre que ma mere me fasse une donation de sa part d'usufruit, meme s'il y a des droits a payer. Qu'en pensez vous?
Sinon, si nous restons en l'etat de choses, ma mere pourrait elle toucher les fruits de la gestion du gite et me verser un revenu?

Merci beaucoup pour vos conseils.
 

Fredgwen

Membre Expert
#7
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

La solution que je vous indiquai est la suivante :

- vous créez la SARL de famille (vous et votre époux, frère ou soeur, enfant). Celle-ci emprunte pour acheter à vous et votre mère le bien.

- dans l'acte d'achat, vous faîtes spécifier que le transfert du démembrement sur le produit de la vente.

- vous mettez en location votre gîte.

Avantages : vous vous créez des revenus non fiscalisés grâce au statut du loueur de meublé ; vous conservez l'avantage de la nue-propriété sur la somme que la SARL verse à votre mère au titre de la vente. ; vous êtes seule associée (dans le cadre d'une EURL) de votre société et avait donc seule les révenus. Si vous êtes mariées ou avez des enfants, la SARL de famille sera plus intéressante, notamment sur un plan social.

Si vous ne pouvez acheter (car pas de revenus ou refus de prêt bancaire), vous pouvez quand même le faire. Dans ce cas, puisque votre mère ne tire aucun revenu de ce bien à ce jour, vous allez lui en procurer mais pas en tant qu'associé. La SARL achéte la maison et convient des modalités de paiement avec les vendeurs, i.e. vous et votre mère. Pour vous, vous mettez en compte d'associé la valeur de votre nue-propriété, pour votre mère, vous calculez combien vous lui devez et vous la payée par versement mensuel que vous prévoyez librement. C'est légal et vous obtenez ainsi un financement à moindre frais.

L'intérêt est, ici, que vous n'avez à rembourser que votre mère, vous pouvez ne pas vous rembourser (quoique fiscalement ce serait plus intéressant de vous rembourser d'abord et, ensuite, de vous verser un "revenus"). Vous n'empruntez pas à un établissement financier,d 'où un coût réduit pour vous. Pour votre mère, elle tire un revenu du fait de la vente d'un bien.

Par contre, vous perdez l'avantage du démembrement puisque le prix de la vente est partagée entre vous et votre mère. Mais, on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre.

S'agissant de ce que vous ont dit le comptable et le notaire. Si votre mère décède en étant associée de votre SARL, vous n'aurez à racheter les parts de votre mère que si la dévolution légale et les statuts de la SARL vous y contraignent. Si vous êtes fille unique, vous héritez de tous les biens de votre mère, dont les parts de la SARL qui, de ce fait, devient une EURL. Si vous avez des frères et soeurs, vous pouvez demander l'attribution préférentielle des parts, contre soulte i.e. dédommagement, à verser à vos frères et soeurs si nécessaire. Vous pouvez aussi souhaiter que vos frères et soeurs soient associés de votre SARL. Donc tout dépend. Par ailleurs, vous pouvez prévoir des clauses d'agrément dans les statuts de la SARL interdisant à certaines personnes de devenir associés et vous obligeant à racheter les parts.

Pour la donation, tout est histoire de calcul. Mais je ne vois pas l'intérêt, a priori d'une donation d'usufruit, couteuse, qui vous reviendra gratuitement au décès de votre mère. Le rachat avec transfert du démembrement sur le prix de vente me semble plus judicieux. De même, le rachat selon la deuxième solution. Mais, encore une fois, c'est une histoire de calcul.
 

Anniel

Membre Junior
#8
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

Merci beaucoup. Je vais evoquer cette solution a l'expert comptable/notaire.
 

JP ASTRUC

Membre Expert
#9
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

N'oubliez pas qu'un "expert comptable" n'est qu'un ... expert comptable et qu'un "notaire" n'est qu'un ... notaire. Je vous conseille donc d'imprimer le texte de Frédéric et de le leur soumettre. S'ils comprennent tout c'est qu'ils sont bons...
Plaisanterie mise à part, utilisez le Notaire en tant qu'exécutant et non en tant que Conseil car ce n'est ni un gestionnaire de patrimoine ni un expert en techniques sociétaires.
Par contre vous pouvez avoir toute confiance en Frédéric, alias Fredgwen. C'est un juriste ET un Gestionnaire de Patrimoine à PART ENTIÈRE et je connais très bien ses compétences pour avoir suivi en sa compagnie les enseignements du Master 2 en Ingénierie du Patrimoine à l'Université de Toulouse.
Vous pouvez lui confier les yeux fermés la rédaction des actes qui ne seront qu'entérinnés que si besoin est par un notaire. Vous aurez ainsi un bien meilleur service en terme de Conseil pour un coût au final plus "compétitif"...
Cordialement.
 

WELLER

Membre Junior
#10
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

Je viens de découvrir ce site à la recherche d'informations sur les aspects juridiques et fiscaux pour une activité de loueur de gîtes, et je suis favorablement surpris de la qualité des réponses. Bravo et merci.

Je pose mes questions :
Ma femme et moi, mariés sous le régime de la séparation de biens, sommes en train d'acquérir une propriété composée d'une habitation principale et d'une extension en cours de construction (avec permis) à destination de gîtes en été, et d'activité de séminaire le reste de l'année.
Les revenus estimés des gîtes (sur la base de la location actuelle de ce qui sera notre habitation) seront de 55 000 euros.
1. Qui achète la propriété ?
Si j'ai bien compris les réponses antérieures, nous distinguerons habitation principale, pour laquelle nous serons acheteurs directs, et gîtes et lieux communs qu'une SARL achètera.
Nous finançons une partie par recours à l'emprunt in fine (avec un placement financier en contrepartie) et l'autre par la vente de notre maison actuelle.

2. Sur le plan fiscal, si nous récupérons la TVA sur les travaux, cela signifiera que nous paierons de la TVA sur les revenus des locations ?
Je suis également consultant par ailleurs. Si ma femme prend la gérance de la SARL, quel statut aura-t-elle ? ou plutôt lequel prendre ?

3. Où puis-je trouver les textes de référence ?

Grand merci pour votre réponse.
 

Anniel

Membre Junior
#11
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

Monsieur Astruc
Merci pour vos conseils. Je commence a me rendre compte qu'en effet le notaire et l'expert comptable ne sont peut-etre pas les meilleures personnes pour me conseiller. Je compte en effet imprimer la reponse de Fredgwen. Dommage que j'habite dans le nord de la France car j'aurais en effet pu utliser les services de Fredgwen.
Cordialement
Annie
 

damoo

Membre Junior
#12
Ré: SCI,usufruit et LOCATION MEUBLEE

bonjour,
voici des semaines que je cherche réponse à mon problème :
Avec mes soeurs nous sommes propriétaire de deux appartements dans le cadre d'une SCI, nous souhaiterions en donner l'usufruit à notre mère, qui elle meme souhaite louer en meublée et beneficier d'une fiscalité avantageuse.
est-ce possible ?
Quelles conséquences pour nous et pour elle ?
MERCI, j'éspère beaucoup de vos conseil.
 

Fredgwen

Membre Expert
#13
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

Je reste à votre disposition, même si vous habitez le nord. Je suis géographiquement mobile et les moyens modernes de communication sont intéressant.
 

Fredgwen

Membre Expert
#14
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

Pour répondre à vos question, pour la première, vous avez tout à fait raison. Vous achetez votre résidence principale en direct ou via une SCI ; vous achetez la partie Gîtes/séminaire via une SARL de famille. Pour cette deuxième acquisition, en effet, le prêt in fine peut être plus opportun si vous récupérez la TVA sur les travaux et le mobilier. Cette récupération est conditionnée mais, dans le cadre d'un gîtes avec petit déjeuner, pas de problème.

Pour la deuxième question, vous récupérez une TVA à 19,6% mais facturez une TVA à 5,5%. De plus, vous récupérez la TVA immédiatement et non en compensation de la TVA facturée. Cela vous permet de faire fructifier la TVA à votre profit pour le prêt in fine ou de rembourser par anticipation une partie de votre prêt (certaine banque exige cela, d'autre pas).

Pour le statut, pour faire des économies sociale, je vous conseille de mettre comme gérant celui qui a le moins de part dans la SARL : les cotisations sociales ayant comme assiette le montant perçu par le gérant, si ce dernier n'a que 10% des parts, il ne touchera que 10% des recettes nettes qui seules constitueront l'assiette des cotisations sociales. Mieux, vous pouvez mettre vos enfants comme associé et les détacher de votre foyer fiscal, même si ils sont mineurs. Dans ce cas, votre enfant vaut 1 part et non 0,5 parts. C'est intéressant. L'exemple type est Monsieur et Madame ont le même foyer fiscal, les deux enfants sont un foyer chacun, les deux enfants ont 49% des parts, Madame est gérante et n'a que 10% des parts et les 41% qui restent sont à Monsieur. L'optimisation fiscale et sociale est optimale. Par contre, ne pas oublier de faire des actes extra-statutaires permettant de récupérer les parts des enfants le moment voulu.

Pour la troisième question, c'est le CGI. Vous trouverez votre bonheur sur www.legifrance.fr et en consultant les codes. Sinon, vous aurez un peu d'info dans le hors série du particulier sur les impôts ou tout magazine (VO IMPOT etc..) en vente actuellement dans tous les kiosques.
 

joe38100

Membre Junior
#15
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

[:p]
Bonjour,
Pas facile de suivre tout ca...

Je suis dans un cas ressemblant me semble t il:
En famille (pere mere 2 freres) nous avons un (petit) commerce en SA.
Mes parents voudraient nous le transmettre en minimisant la fiscalité,
nous voudrions eventuellement aussi vendre le fonds et garder les murs (tout est dans la SA) pour avoir la location.
Que serait il possible de faire ?
cordialement


 

Fredgwen

Membre Expert
#16
Ré: SCI et LOCATION MEUBLEE

J'ai commencé à vous répondre par ailleurs. Vous pourriez créer une SARL de famille (puisqu'il s'agit d'un hôtel). La SA vend les murs à la SARL de famille et devient locataire de la SARL de famille. Dans ce cas, signez un bail commercial de moins de 12 ans (sinon, vous passez devant notaire d'où des frais). Après, vous pouvez vendre la SA à qui vous voulez.
 

Fredgwen

Membre Expert
#17
Ré: SCI,usufruit et LOCATION MEUBLEE

A priori, votre mère n'est pas associée à la SCI.

Pour pouvoir faire ce que vous souhaitez, ce n'est pas l'usufruit de vos parts que votre mère doit obtenir, ni celui des biens. Il faut que vous lui louiez, à titre gratuit ou non, les biens de la SCI en l'autorisant à sous louer, comme elle l'entend, les biens en question. Ensuite, elle est libre de sous-louer en meublé. A partir de là, elle devient commerçante et doit répondre à toutes les oblgations d'un commerçant (RCS etc...).
 

damoo

Membre Junior
#18
Ré: SCI,usufruit et LOCATION MEUBLEE

Si l'on suit vos conseils, ma mère pourra-elle adopter le régime des micro-bic?
Pensez-vous que ce soit plus avantageux pour elle que la location vide classique, qui parrait plus simple ?
Merci beaucoup pour vos conseils aussi précis que rapides.
 

Fredgwen

Membre Expert
#20
Ré: SCI,usufruit et LOCATION MEUBLEE

Votre mère peut en effet adopter le régime des micro-BIC dès lors que ses revenus ne dépassent pas le montant prévu (76 000 € si ma mèmoire est bonne, à vérifier).

Dans la démarche, il peut être plus simple de louer vide. Cependant, votre mère n'étant pas propriétaire des biens qu'elle va louer, ce ne seront pas des revenus fonciers. Elle devra les déclarer aux BNC, bénéfices non commerciaux. Elle peut alors bénéficier du régime micor-BNC qui, grosso modo est similaire au micro-BIC. La différence est dans l'abattement (71% au lieu de 26% dans le micro-foncier) et dans les démarches (pas de RCS en BNC par contre une immatriculation aux URSSAF) mais, l'un dans l'autre, cela revient au même.
 
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