SCI Multi-propriétaire et chambres d'hôtes.

Monaco

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#1
Bonjour,
Nous sommes 2 personnes (aucun lien familial entre nous) qui allons acheter un immeuble en SCI. Nous comptons chacun utiliser certains espaces en tant que chambres d'hôtes.
Ma question est la suivante :
- Chaque propriétaire de la SCI peut-il avoir 5 chambres d'hôtes ? (quota maximale par propriétaires) Ce qui cumulé fera 10 chambres d'hôtes dans ce même bâtiment.
 

dalli

Membre Expert
#2
Non

La SCI a un statut civil et les chambres d'hôtes un statut commercial, ce n'est donc pas compatible.

Il faudrait créer une société de type SARL avec des frais supplémentaires.
 

xa

Membre Expert
#3
Posséder les murs via une SCI, c'est possible. Attention à bien la construire, que votre associé ne puisse pas vous imposer un nouvel associé (décès, divorce, donation, revente).

Par contre l'exploitation nécessite une "structure" différente. Donc a minima une exploitation directe en nom propre, et dans ce cas vous devenez locataire de votre SCI (attribution gratuite ou location pure avec un loyer), et du coup, il faut penser à équilibrer vos 2 structures : la SCI ne doit pas louer réellement à un loyer anormalement bas, et la structure louante doit pouvoir assumer financièrement la location dans de bonnes conditions.

Techniquement, c'est un montage ultra classique de séparation de la propriété des murs vs l'exploitation du fond, vous trouverez une abondante littérature sur le sujet, et plein d'information sur la complexité de ces montages en matière de risques (2 structures --> les risques sont portés par chacune des structures, sans qu'elles puissent "s'entraider", chacune devant être viable financièrement parlant).

La possession en directe + exploitation en direct, ou la possession via une structure qui peut exploiter directement simplifie, puisque plus à rendre économiquement viable 2 structures, mais implique que la faillite de l'une est de facto celle de l'autre.

Bref, ca s'étudie sérieusement.
 

Monaco

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#4
Merci beaucoup XA pour votre réponse. Vous me dites si j'ai juste :
1 - La SCI a la propriété des murs.
2 - La SCI attribue gratuitement aux 2 associés des espaces biens définis.
3 - Chaque associé, devenant chacune une "structure louante" exploite directement ses espaces en qualité de propriétaire.

Les chambres d'hôtes sont donc exploitées en directe par chaque associé.
Ma question est la suivante :
- Chaque associé peut-il exploiter jusqu'à 5 chambres d'hôtes chacun ? (je rappelle qu'on ne peut pas dépasser 5 chambres par propriétaires).
- Ou bien est-ce impossible, car c'est la SCI qui est seule "propriétaire", et donc elle ne peut dépasser le quota de 5 chambres ? (je rappelle que les 10 chambres sont dans un même bâti).

Merci.
 

dalli

Membre Expert
#5
Dans la réponse de Xa il faut rajouter que les chambres doivent être louées nues et que les meubles doivent être acheté à titre perso.

Vous ne parlez pas de l'achat des murs parce que c'est un sérieux problème s'il doit y avoir un crédit.
 

Monaco

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#6
Dans la réponse de Xa il faut rajouter que les chambres doivent être louées nues et que les meubles doivent être acheté à titre perso.
Je ne comprends pas.
Chaque propriétaire meublera ses chambres comme il l'entend, et elles seront louées directement meublées.

Vous ne parlez pas de l'achat des murs parce que c'est un sérieux problème s'il doit y avoir un crédit.
L'achat du bâti est réparti à 50/50 entre les 2 propriétaires, et chacun aura un petit crédit (environ 30 000euro). Pourquoi est-ce si problématique ?
 

dalli

Membre Expert
#7
Comme dit plus haut la SCI ne peut pas louer du meublé, seulement du nu.

Dons la SCI vous loue à vous les chambres nues et vous les meublez, et le louez.

Pourquoi le financement est important ?
Parce qu'il faut rembourser le crédit et en amont l'obtenir !!!!
C'est la première des choses à voir.

Vous me donnez le montant du crédit mais rien sur le prix d'achat.
La SCI pour empruntera doit montrer au banquier un prévisionnel qui doit être réaliste. Votre capacité d'endettement doit donc être suffisante. Il faut aussi savoir que vous devrez payer si l'autre est défaillant dans son remboursement.

Je ne sais pas trop comment vous voyez les choses mais si vos chambres sont pleines et pas celle de l'autre, vous allez payer tout le crédit et les frais (taxes foncières...)
 

xa

Membre Expert
#8
Je ne comprends pas la notion "chacun n'a le droit de louer que 5 chambres" ... Si c'est une contrainte légale d'exploitation, attention à le prévoir dans le lien entre la SCI et chacun de ses locataires. Si je prend "au pied de la lettre" votre phrase, j'en conclus que la SCI doit créer 2 lots louables distinctement, pour que chaque exploitant ait un unique logement et donc respecte la limite de 5 chambres loués pour le bati.

LA partie "règle pour créer un gite", il faut la voir avec des spécialistes du domaine. Ce n'est pas mon cas.


"Chaque propriétaire meublera ses chambres comme il l'entend,"

Dans un montage de ce type, la SCI possède les murs et les loue à 2 personnes différentes. ce que font les locataires regardent les locataires.

Il faudra donc prouver que chacun a meublé lui même, avec ses deniers personnels, ou via sa propre structure d'exploitation et les deniers de cette dernière, ces chambres. La SCI ne doit rien financer des meubles, pas la moindre petite cuillère. Chacun devra posséder en propre tout le nécessaire à l'exploitation d'un gite.

Donc chacun possède sa cuisine, sa salle à manger, sa salle de bain, etc ...

Les gites DOIVENT ETRE COMPLETEMENT INDEPENDANTS !


"L'achat du bâti est réparti à 50/50 entre les 2 propriétaires"

cas location : chaque locataire paye son loyer à la SCI, la SCI peut assumer le crédit, les taxes, etc ...
Chaque associé déclare les revenus de la SCI, donc loyer - intérêt bancaires - charges déductibles. Attention, on ne peut pas déduire intégralement une mensualité de crédit, la mensualité comprend une part intérêt et une part "remboursement", la part remboursement ne se déduit pas.

Si le résultat est positif, il faut payer des impots.


cas "gratuit" : la SCI doit assumer les mêmes dépenses MAIS n'a pas de revenus. Les associés devront assumer ces dépenses, ces dépenses ne seront pas déductibles de leurs revenus ni de leur activité de gite.




Dans tous les cas :
- il faut disjoindre l'activité de gite du compte personnel de l'associé, pour qu'à aucun moment l'apport de fonds à la SCI ne puisse être considéré comme provenant de l'activité gite, sinon requalification en sarl.
- chacun doit assumer sa part de la SCI, possiblement compléter si l'autre est en défaut financier, sans pouvoir considérer cela comme une charge fiscalement ni comptablement pour l'activité.



In fine, juridiquement, c'est possible, mais à mettre en place, c'est loin d'être simple. Je m'inquiete aussi pour cette histoire de 5 chambres max par gite ... parce que cela risque d'impliquer une "coupure" du batiment formelle pour justifier l'existence de 2 gites réellement distincts, tout en prenant le risque que le fisc vienne contester cette séparation purement fictive d'un gite de 10 chambres en 2 gites mitoyens gérés comme par hasard par les associés de la SCI possédant intégralement les deux parties mitoyennes d'un seul batiment.

Vous avez l'idée générale du fonctionnement, il faudra consulter un pro pour trancher sur la faisabilité et le niveau de risque de requalification.
 

dalli

Membre Expert
#9
Tu n'évoques pas le problème du financement de l'achat si location gratuite, la première question sera : Est-ce que la banque prête ?

Si vous avez une activité à côté et une capacité d'endentement c'est peut être possible mais si votre activité c'est la location, là peu de chance que la banque suive.

A votre place je vais voir un spécialiste des gites, ils doivent connaître les montages utilisés.
 

xa

Membre Expert
#10
cas "gratuit" : la SCI doit assumer les mêmes dépenses MAIS n'a pas de revenus. Les associés devront assumer ces dépenses, ces dépenses ne seront pas déductibles de leurs revenus ni de leur activité de gite.
 

dalli

Membre Expert
#11
Bien sûr ma le banquier n'aime pas quand il y a un payeur différent du propriétaire en général.
 

xa

Membre Expert
#12
Avec les SCI transparentes, au contraire, les associés étant du coup de facto les débiteurs. C'est ce qui justifie, d'ailleurs, que le banquier épluche la vie des associés pour le crédit, sans vraiment se préoccuper de si la SCI aura des revenus ou non.

Mais du coup, on est dans ue situation classique de financement d'une SCI de pure possession, pas de location : seuls comptent les revenus et les charges des associés, revenus étant limité aux revenus existants (on exclut les revenus de l'activité de gite puisqu'elle n'existe pas, et on exclut le loyer de la SCI puisqu'on estime qu'il n'existera pas ou ne sera pas assez fiable)


Attention : classique ne veut pas dire facile ! Si le reste à vivre n'est pas suffisant en considérant uniquement un crédit, sans aucun revenu supplémentaire, ca ne passera pas.
 

Monaco

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#13
Merci, pour toutes vos réponses constructives. J'ai besoin de temps pour "digérer" vos informations et vous tiendrai au courant sur l'évolution du projet.
 
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