Structure innapropriée pour investissement BIC régime réel en résidence de tourisme

SandrineM

Membre Junior
#1
Bonjour

Notre situation
mon mari (qui n'était pas encore mon mari à l'époque) et moi meme avons créé en 2009 une SCI qui a servi à l'acquisition de notre résidence principale.
SCI transparente, à l'IR, aucune déclaration n'a jamais été faite pour cette société, et nous bénéficions même de la déduction des intérêts d'emprunt sur l'achat de notre résidence principale.
Achat via SCI sur les conseils de notre notaire car situation famiale un peu compliquée (famille recomposée) et dans l'objectif de faciliter une succession ultérieure.

Mariage en 2010, séparation de biens

En juillet 2011, nous faisons l'acquisition via cette même SCI d'un appartement meublé + parking avais bail commercial (meublé) auprès du groupe Pierre & Vacances (ce n'est pas le sujet ici, mais nous avons eu plusieurs mauvaises surprises par la suite!)
L'acte de vente précise bien qu'une partie du prix correspond au mobilier.

Avec le recul est probable que nous n'aurions pas du utiliser la même société pour cet investissement, ni peut être même ce type de structure. Néanmoins, c'est fait, et mes questions sont plutôt sur le présent et le futur, c'est à dire que devons nous et pouvons nous faire maintenant pour
- Etre dans la légalité (et anticiper une recatégorisation en SNC d'office par le fisc)
- optimiser notre fiscalité aujourd'hui et pour le futur (revente, sucession...)

Je sais désormais
- que je suis en retard pour la déclaration pour la SCI (je n'avais pas connaissance d'un délai différent que celui de l'IR). CDI prévenu et me dit de faire un courrier d'accompagnement explicatif (à notre que nous n'avons eu que des charges et 0 revenus en 2011!)
- que je suis en retard pour le choix de l'option TVA (que je pensais automatique puisqu'il est obligatoire dans notre cas)
- que la SCI ne peut pas excercer une activité commerciale, donc il faudrait la passer en IS ou autre solution (requalifier en SARL familiale?) si on ne veut pas être passé d'office en SNC


Je suis par ailleurs propriétaire en nom propre d’un appartement en location meublé qui génère 13500€ de chiffre d’affaires par an, déclarés en micro BIC, abattement forfaitaire de 50%. Les impôts m’avaient indiqué que ce n’était pas incompatible avec une déclaration en BIC régime réel pour la résidence de tourisme Pierre & Vacances. Je suppose ce sujet indépendant mais l'indique au cas où il ne le serait pas (je n'ai pas forcément intérêt à le passer en réel simplifié, n'ayant plus d'emprunt sur ce bien)


J'attends un retour d'un expert comptable déjà contacté, mais dont ce sujet n'est pas forcément la spécialité. Je m'adresse donc aux professionnels de ce forum pour avoir un premier avis, et suis ouverte à poursuivre une discussion plus poussée dans le cadre d'une prestation avec honoraires.

Les questions que nous avons
- Devons nous régulariser des déclarations pour notre SCI ou la déclaration 2011 suffit-il (avant cette date, la SCI n’avait aucune activité commerciale)

- Quelles sont les conséquences aujourd'hui et pour le futur (succession, revente...) de passage à l'IS sachant que:
* l'investissement va être déficitaire compte tenu des charges et amortissements pendant au moins 15-20 ans
* notre TMI est (légèrement) supérieur à 15%, tranche max à 30% actuellement (avec le projet d'avoir une 1/2 part supplémentaires dans les années futures, cela peut changer!)
* l'IS permet-il de reporter les déficits de notre activité commerciale de location en résidence de tourisme sur nos revenus salariés? Ou uniquement sur des revenus de même nature? (dans ce cas pourrait-il être judificeux d'utiliser le déficit du bien en résidence de tourisme sur mon appartement en micro BIC? (qui ne serait plus en microBIC...)

- serait-il plus judicieux de choisir un autre montage pour rester en IR? (quels critères devons nous regarder?) Et dans ce cas:
* quel montage (SARL de famille? autre société commerciale à qui la SCI confie les murs nus pour que la société commerciale soit titulaire du bail commercial?). Nous sommes en cours de resignature du bail, donc cela pourrait être l'occasion d'en changer le titulaire
* impact pour revente et succession?
* frais de changements (mutation? remboursement anticipé de prêt et ré-emprunt à un nouveau taux?)

- pourrons nous continuer à bénéficier de la réduction des intérêts d'emprunt pour notre résidence principale comme c'est le cas aujourd'hui si nous passons à l'IS, et que deviennent dans ce cas les dépenses engagées pour notre résidence principale (participent-elles au deficit?) et les virements que nous faisons mensuellement sur le compte de la SCI pour le remboursement de nos emprunts bancaires (différents pour la résidence principale et pour l'investissement Pierre & Vacances)

Concernant le régime fiscal, je pense que quoiqu'il en soit, ce sera du BIC réel simplifié (voire super simplifié) avec option TVA pour le bien en résidence de tourisme. J'ai oublié de préciser que le CA restera inférieur à 20000€ (et même moins avec le nouveau bail qui nous est imposé...)
et les formulaires à remplir dépendent si j'ai bien compris dépendent de la forme juridique qui sera retenue et du type d'imposition (IS ou IR)

question subsdiaire, comment pouvons nous gérer la date limite de déclaration 2042 au 21 juin. Tout est prêt sauf cette partie d'investissement qui n'a géré aucun revenus en 2011, mais des déficits à reporter? Dépot de la 2042 sans cette partie et régularisation ultérieure? faut-il signaler en anticipation aux impôts que nous ferons une régularisation?


Dans l’attente de votre retour, sincères salutations
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#2
Je ne peux que vous confirmer qu'acquérir ce bien dans la même SCI a été une grosse erreur. Il est très surprenant qu'aucun des professionnels qui sont intervenus dans cette opération (celui qui vous l'a conseillée, le notaire, voire le banquier et l'expert comptable, voire même P&V) ne vous ait mis en garde, et vous pourriez même envisager de mettre en cause la responsabilité professionnelle de certains d'entre eux.

A mon sens, avec ce que vous décrivez, une SARL de famille (dédiée à la loc meublée) aurait été un meilleurs choix. A présent qu'il faut "réparer", je n'ai pas d'idée précise sur ce qui limitera au mieux les dégâts. N'hésitez pas à consulter des professionnels compétents (et pas un seul expert comptable) avant de mettre en place un remède pertinent.

Une idée (mais je ne suis pas en mesure d'en évaluer tous les impacts, ni d'en garantir la pertinence) : votre SCI vend l'usufruit temporaire (pour N années) du bien P&V nu à une SARL de famille, qui achète les meubles et loue meublé à P&V par un bail commercial. Ainsi, vous minimisez les droits de transfert (sur 23% de la valeur du bien si N=10), et recueillerez les loyers dans une structure ad-hoc, avec possibilité d'amortir le bien par exemple.
Par contre, côté inconvénients, il faudra modifier le bail co existant, payer des droits pour la cession, recommencer dans 10 ans, et supporter des complications et frais importants pour "sortir" d'un tel montage quand vous voudrez vendre. Sans compter que les intérêts du prêt que vous avez peut-être fait au niveau de la SCI ne pourront pas s'imputer sur le bénéfice de l'activité de location meublée, réduisant ainsi la rentabilité nette de l'opération.

Une autre idée serait d'encaisser votre perte, en vendant le bien P&V au plus vite (ça sera difficile..), pour solder une fois pour toute cette opération malheureuse (et avoir un montant des pertes à réclamer aux éventuels professionnels dont le conseil a été défaillant).

Pour la question subsidiaire, j'ai l'impression que comme les déficits à reporter seront uniquement apparents en comptabilité (diminuant d'autant les bénéfices à déclarer dans le futur) car vous n'êtes pas LMP, il ne doit pas y avoir grand chose à ajouter à votre déclaration (sur la 2042 en tout cas). Mais ça dépend peut-être du "remède" que vous mettrez en place...

PS : N'hésitez pas à décrire vos autres soucis avec P&V dans une des discussions de ce forum qui liste d'autres déconvenues avec ce groupe.
 
Dernière édition:

SandrineM

Membre Junior
#3
en fait la vente serait dramatique, car le montant auquel nous avons acheté le bien ne couvre pas le montant du prêt (frais d'acquisitions etc...). votre post ne me rassure pas, et le fait que la situation soit désastreuse à cause d'un défaut dans la structure juridique d'acquisition choisie m'inquiète beaucoup (d'autant que cela s'ajoute à un pb de bail qui vient d'être revu à la baisse et travaux considérables prévus pour cette année, qui rejoint exactement un autre poste de ce forum effectivement)
Nous n'avons malheureusement fait appel à aucun professionnel pour cette acquisition...
Le notaire qui nous avait conseillé la SCI l'avait fait au moment de notre acquisition de résidence principale, nous ne l'avoir pas resollicité pour cette acquisition (erreur!)
Le notaire qui a géré cette acquisition était celui du vendeur, qui effectivement aurait dû "tilter" sur l'acquisition via SCI et ne l'a pas fait.
Nous avons eu des échanges avec un cabinet d'expertise travaillant pour P&V qui ne nous a pas alerté (il nous a dit que ça ne posait pas de pb via une SCI, mais échanges téléphoniques uniquement malheureusement)
La banque ne nous a pas alertés non plus
Maintenant nous devons trouver une solution... l'IS en SCI permettrait-il de déclarer en BIC? (les avis semblent diverger)
La vente ne peut pas être la seule option (au delà du fait que nous aurions besoin de liquidités que nous n'avons pas et que le bien est probablement invendable au prix où nous l'avons acheté compte tenu du bail révisé et travaux), car en attendant nous avons quand même besoin d'une structure pour déclarer tout cela.
 

dalli

Membre Expert
#4
Notaire du vendeur ??

Vous avez acheté à un particulier ?


Votre post me fait de la peine, je passe mon temps à expliquer que l'immo ne s'improvise pas.

Comme GbL je vous conseille de trouver un fiscaliste pour vous aider.
Si vous êtes en IdF j'ai un comptable qui maîtrise bien le sujet qui peut vous donner éventuellement des pistes.

Pour info, vous l'aviez acheté avec un bail à échance 1 an après ?

Je ne comprends pas votre phrase :

SCI transparente, à l'IR, aucune déclaration n'a jamais été faite pour cette société


Vous avez au moins fait un bilan entre 2009 et 2010 ?
 

SandrineM

Membre Junior
#5
Les vendeurs étaient des particuliers qui étaient propriétaires d'un bien Pierre & Vacances que nous avons acheté avec un bail qui se terminait un an plus tard effectivement. L'intermédiaire était Pierre & Vacances.
Nous sommes effectivement en IdF (très au nord de l'IdF...)
Nous n'avons fait aucun bilan sur la SCI depuis 2009. j'ai toutefois 2 comptes bancaires séparés pour les 2 biens immobiliers achetés par la SCI (et séparés de nos comptes courants), et une AG extraordinaire pour l'acquisition P&V.... la SCI n'a généré aucun revenu en 2009-2010-2011 Nous en sommes les locataires "à titre gratuit", nous faisons des apports mensuels pour le remboursement de l'emprunt dont nous sommes les garants (la SCI est titulaire de l'emprunt).
J'ai également prévu de mettre tout cela au propre (bilan, compte de résultats...), et je dispose de tous les éléments pour le faire, je fais un suivi "propre", mais probablement pas dans les règles de l'art. C'est la raison pour laquelle je me suis déjà rapprochée d'un expert comptable (1er RDv cette semaine), mais je pense que la situation est plus compliquée que je ne l'avais imaginé.
Nous avons fait des erreurs, c'est certain, la première étant de ne pas avoir pris conseil plus tôt. Nous pensions faire un investissement "de père de famille", la location de mon bien en micro BIC se passe bien et m'avait donné "le goût du meublé" en quelque sorte, j'attendais de cet investissement une gestion encore plus simplifiée puisque je ne m'occupais même pas de chercher des locataires...
 

dalli

Membre Expert
#7
Mon expérience est que peu d'experts comptables maîtrisent le meublé et l'amortissement compliqué.

N'insistez pas si vous voyez hésiter celui avec lequel vous avez RV.


Quant à votre bien perso, au lieu du micro BIC qui vous fiscalise sur 50%, en optant pour le réel, vous auriez peut être eu 0 IR à payer.

Ce bien est il a RP du locataire car manquerait plus pour vous achever que ce bien ne soit pas éligible au meublé.


Désolée pour vous mais je ne vois pas trop la solution.

IS: vous aurez l'IS à payer et c'est plus lourd peut être.
 

xa

Membre Expert
#8
Bonjour,

Pfiouu..... Situation compliquée ...

Primo : Dalli ...

"Vous avez au moins fait un bilan entre 2009 et 2010 ? "

Si j'ai bien suivi, la SCI a été crée pour l'acquisition d'une RP. Son but initial est d'éviter l'indivision entre personnes non mariées ni pacsées. Accessoirement, il peut y avoir un démembrement croisé, ce qui est standard pour ce type de montage (en cas de décès, récupération de 100% de l'US hors succession pour le survivant qui n'a aucun droit de base dans cette situation).

Je sais que ca te perturbe toujours un peu mais une SCI IR n'a AUCUNE obligation comptable. Ca couvre aussi la question du bilan.

Pour une SCI de pure possession (aucune location), c'est très très rare de voir une compta en ordre de marche...

Ensuite
- structure : c'est clair, c'est une connerie.

- passage IS :
"pourrons nous continuer à bénéficier de la réduction des intérêts d'emprunt pour notre résidence principale" --> NON.
"impact pour revente" ---> imposition selon le régime des entreprises.
meublée --> ca ne change pas grand chose. C'est une tolérance, mais l'activité de la SCI doit rester civile, or le meublé est une opération commerciale ... Le risque de requalif reste.

- pour la déclaration : vous la remplissez avant le 21 juin du mieux que vous pouvez, et vous faites une demande rectificative ensuite. Contactez votre centre pour leur demander des conseils sur la meilleure stratégie dans cette situation. Mais il faut être réaliste : la campagne IR a commencé depuis un certain temps. Se réveiller une semaine avant la date limite, c'est ... limite, de leur point de vue.

- les recours contre les pros.

Pas évident. Pour vous retourner contre le notaire, il faut prouver qu'il savait que le bien acquis était un bien loué en meublé et en résidence de tourisme, donc qu'il relevait intégralement du domaine commercial. Pour P&V, bien qu'intermédiaire, leur avez vous expliqué la structure d'acquisition, et vous ont ils confirmé que c'était possible ? Enfin, la banque... Désolé, mais le rôle du banquier n'est pas de vérifier la validité juridique d'une opération dont il ne voit, normalement, que le financement.

Sauf à prouver que le notaire ou PV savaient ET VOUS ONT CONSEILLE d'utiliser la SCI, je crains qu'il n'y ait pas de recours.



Sur le plan solution. Si j'ai bien compris, le bail arrive à échéance. C'est peut être l'occasion de créer, comme le propose GBL, une structure ad-hoc qui acquièrerait l'US du bien ou le louerait à titre nu, puis le proposerait à PV en location. Ainsi, cette seconde structure serait dans la légalité (structure commerciale ayant le droit de louer commercialement). Pour l'année écoulée, peut être jouer sur la tolérance de Bercy et expliquant que le montage SCI est temporaire, suite à une erreur, et que vous mettez en place une correction de cette erreur.

Ce n'est qu'une piste de réflexion, pas un conseil. Il faut impérativement voir un pro, rapidement, sur ce sujet.
 

SandrineM

Membre Junior
#9
Je sais que ca te perturbe toujours un peu mais une SCI IR n'a AUCUNE obligation comptable. Ca couvre aussi la question du bilan.

Pour une SCI de pure possession (aucune location), c'est très très rare de voir une compta en ordre de marche...
Déjà me voilà rassurée sur un point, nous n'avons pas d'arriérés sur les années passées...

structure : c'est clair, c'est une connerie
Nous sommes d'accord, et j'aurais du me renseigner avant.

- passage IS :
"pourrons nous continuer à bénéficier de la réduction des intérêts d'emprunt pour notre résidence principale" --> NON.
"impact pour revente" ---> imposition selon le régime des entreprises.
meublée --> ca ne change pas grand chose. C'est une tolérance, mais l'activité de la SCI doit rester civile, or le meublé est une opération commerciale ... Le risque de requalif reste.
Donc il faut sortir de la SCI pour avoir un bien propre, donc soit requalifier la SCI sur d'autres statuts juridiques (qui ne seraient pas forcément idéaux pour notre résidence principale), soit créer une autre entité avec des status adéquats et lui vendre le bien meublé (ou l'usufruit ou je ne sais quoi...) donc frais, et clairement accompagnement par un pro
Il faut surtout éviter à tout prix de passer à l'IS sur la SCI qui est propriétaire de notre résidence principale, car à la revente (a priori pour nos héritiers, car nous sommes là pour rester, mais on ne sait jamais) perdre 33% serait vraiment problématique. Au pire il faudrait revendre très vite (à nous même...) pendant que la plus value est encore nulle ou presque (bien pas amorti)

Mais il faut être réaliste : la campagne IR a commencé depuis un certain temps. Se réveiller une semaine avant la date limite, c'est ... limite, de leur point de vue.
En fait ce de point de vue, je n'ai pas raconté toute l'histoire, mais j'ai déjà contacté le CDI (de la SCI) il y a plusieurs semaines pour essayer d'éclaircir et de vérifier ma compréhension. Je voulais aussi qu'ils m'orientent vers de bons professionnels, mais ils m'ont dit qu'il n'avaient pas le droit de le faire (et m'ont aussi dit que ma situation était vraiment très simple, limite ils se demandaient pourquoi je me cassais la tête à chercher un pro...). J'avais aussi commencé à chercher en début d'année fiscale un expert, mais sans succès (et sans y passer assez de temps pour insister). A ma décharge, je n'imaginais pas que notre siutation était un tel sac de noeud, je pensais être dans un cas tout à fait standard.
A noter aussi que nous n'avons aucun revenu BIC en 2011, donc la majoration s'appliquerait sur 0...

quand aux recours contre les pros
- j'avais pris la peine de consulter le conseiller d'un cabinet fiscal qui travaille avec Pierre & Vacances (cabinet Magnin en Rhones Alpes, je ne donne pas le nom de mon contact ici, mais je l'ai gardé) pour poser cette question de la SCI. J'ai encore ma liste de question dans un fichier. Par contre la conversation a eu lieu au téléphone, et je n'ai aucune trace écrite du fait qu'il m'ait dit qu'il n'y avait aucun problème. C'est d'ailleurs lui que j'ai recontacté en début d'année pour préparer la déclaratoin fiscale. J'ai laissé plusieurs messages il ne m'a jamais rappelée...
- j'ai ensuite contacté le CGA de mon coin pour demander conseil, ils m'ont dit que ce n'était pas leur rayon, qu'ils faisaient artisans et commerçants, et de chercher sur les pages jaunes pour un expert
- j'ai trouvé mon expert sur les pages jaunes, à côté de chez moi (le 3ème appelé après 2 refus...). Il ne s'était pas préparé à un entretien sur BIc en SCI, mais sur comptabilité SCI (mauvaise information transitée par son assistante à la prise de RDV), donc je n'ai pas été choquée qu'il ne sache pas m'apporter une réponse immédiate. Il m'a dit qu'il allait me trouver une solution (mais je ne pense pas qu'il ait immédiatement vu la complexité) et dans les délais du 21 juin, il s'est montré rassurant. Il m'a aussi dit de recontacter Pierre&Vacances, car il était surpris qu'ils ne proposent pas cette prestation, que selon lui ils doivent maîtriser et donc facturer à des honoraires inférieurs que ce que lui pourrait faire.
- J'ai recontacté Pierre & Vacances, qui m'a orientée de nouveau vers le même cabinet. Le premier interlocuteur que j'ai eu (différent de la dernière fois), m'a dit immédiatement que SCI + BIC = pas possible, passage à l'IS et conséquences. Il m'a demandé de lui envoyer un mail avec ma demande pour me faire une proposition écrite (solution envisagée+ devis). C'était mercredi, j'attends. Mais je suis un peu réticente à travailler avec le même cabinet qui m'a si mal conseillée la première fois.
- le notaire savait que c'était pour une SCI en location meublée avec option TVA. Tout ceci figure sur l'acte de vente, et c'est même le notaire qui a rédigé le compte rendu d'AG à notre place pour la décision d'acheter prise par la SCI...

Quant à votre bien perso, au lieu du micro BIC qui vous fiscalise sur 50%, en optant pour le réel, vous auriez peut être eu 0 IR à payer.

Ce bien est il a RP du locataire car manquerait plus pour vous achever que ce bien ne soit pas éligible au meublé.
pour mon bien perso, j'avais fait quelques simulations, la différence était assez faible entre les 2 options, donc j'ai aussi opté pour me simplifier la vie... le bien a été acheté il y a 2001 donc il est déjà pas mal amorti, je ne l'avais pas payé cher par rapport aux prix d'aujourd'hui, je n'ai plus d'emprunt, les charges sont faibles...
Par ailleurs le contrat précise bien que le locataire n'en fait pas sa résidence principale, et c'est ce que je déclare annuellement en donnant l'adresse principale du locataire lorsque je remplis le document pour la taxe d'habitation
du coup je ne vois pas ce qui m'empêcherais de continuer à le meublé en louer? au pire je pourrais le passe en location nue, mais je suis moins à l'aise en terme de flexibilité pour sortir un locataire mauvais payeur...

Bref, si vous savez me recommander un expert comptable ou fiscaliste ou juriste ou notaire qualifié sur ces sujets et qui pourrait m'accompagner, cela m'intéresse. Nous sommes en RP, mais avec les moyens technologiques d'aujourd'hui, on doit pouvoir traiter à distance (tous les documents sont numérisés et disponibles par mail ou par fax...), donc je privilégierai la compétence à la proximité. Je pense que nous allons devoir faire du ménage dans cette histoire, quitte à créer une 2ème structure et à transférer un des biens sur cette nouvelle structure, mais je préfère payer quelques frais maintenant que d'avoir une facture de 30% dans x années sur la valeur des biens (ou être dans l'illégalité bien sûr). Je vais donc envoyer la déclaration d'IR qui est prête par ailleurs sans cet aspect si je n'ai aucune solution avant le 21 juin. J'espère que le fisc se montrera conciliant sur la période transitoire (premier semestre 2012) où nous avons perçu des revenus BIC pour une SCI, dans la mesure où nous réglons ça avant la fin de la fiscale 2012. Idéalement je voudrais continuer à gérer ce bien en BIC réel avec amortissement du capital et sans imposition lourde à la sortie (en imposition à l'IR). Je ne sais pas s'il existe une telle structure.

Quand à envisager des poursuites pour "dol", à voir, mais j'aimerais déjà évaluer le dol et nos chances d'obtenir gain de cause.
 
Dernière édition:

SandrineM

Membre Junior
#10
et je suis bien consciente que tout cela ne sera pas résolu sur un forum, mais si un pro me lit et a des solutions inspirées à proposer à notre dossier, merci de me contacter par MP ou sur le forum!
 

SandrineM

Membre Junior
#11
Et au sujet de le requalificatoin, voici ce que j'ai pu lire sur un autre forum :
" TEXTE LU SUR INTERNET Rép Kert n°12096, JO du 3 juin 2008, AN quest.p 4679
Suite à une réponse ministérielle du 3 Juin 2008, il a été précisé que la transformation d'une SARL de famille soumise à l'impôt sur le revenu en une SCI soumise au même régime n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et n'emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise.
Il en va de même de la transformation d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu en une SARL de famille soumise au même régime.
Ainsi, le passage d'une activité de location meublée et aménagée à une activité de location nue n'emporte les conséquences de la cessation d'entreprise que si ce passage est assimilé à un changement d'activité réelle au sens de l'article 202 ter du CGI.
Texte de Monsieur le Député Christian Kert:
Christian Kern attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur les conséquences fiscales de la transformation d'une société de personnes. En effet, il résulte de l'article 202 ter, I du CGI, que le changement de régime fiscal ou le changement d'objet social ou d'activité réelle d'une entreprise relevant du régime des sociétés de personnes entraîne les conséquences fiscales de la cessation d'entreprises. Or, selon la doctrine administrative, les conséquences fiscales de la cessation d'activités ne s'appliquent que si les changements portent sur l'activité réelle et si ils sont profonds ( D.adm.4A-6123 n° 88, 28 et 30). Aussi, il lui demande, lorsque une SARL soumise à l'impôt sur le revenu (art. 8 et 8 ter du CGI), exerçant une activité de location meublée et aménagée, souhaite exercer une activité de location d'immeubles nus et se transformer en SCI tout en restant au même régime fiscal, si ce changement entraîne les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise. De même, la transformation de la SARL en SCI accompagnant ce changement d'activité entraîne-t-elle également la création d'une personne morale nouvelle. La même question est posée dans la situation inverse.
Réponse du Ministre de l'Economie:
En application de l'article 202 ter du code général des impôts (CGI), lorsqu'une société soumise au régime des sociétés de personnes défini aux articles 8 à 8 ter du même code cesse d'être soumise à ce régime, les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise lui sont applicables.
À cet égard, il convient de préciser que la transformation d'une société en une forme différente de celle sous laquelle elle avait été constituée n'emporte aucune conséquence fiscale dès lors qu'elle n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et ne se traduit pas par un changement de régime fiscal.
En effet, la transformation régulière d'une société en société d'une autre forme, qu'elle soit civile ou commerciale, n'emporte pas création d'une personne morale nouvelle (art. 1844-3 du code civil).
En l'occurrence, la transformation d'une SARL de famille soumise à l'impôt sur le revenu en une SCI soumise au même régime n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et n'emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise. Il en va de même de la transformation d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu en une SARL de famille soumise au même régime.
 

xa

Membre Expert
#12
"Donc il faut sortir de la SCI pour avoir un bien propre"

Pas nécessairement. On pourrait envisager de garder les murs dans la SCI, puis de transférer l'exploitation à une autre structure, soit par vente de l'usufruit (ce qui peut poser un problème s'il y a une IPPD ou une hypothèque) soit par location nue du bien à cette structure puis relocation par la structure à PV.

Reste la possibilité, que vous évoquez, de transformer la SCI en Sarl, mais je ne suis pas sur que ce soit possible avec la RP existante sans impacts problématiques...

"mais j'ai déjà contacté le CDI (de la SCI) il y a plusieurs semaines pour essayer d'éclaircir et de vérifier ma compréhension."

SURTOUT CONSERVER LES TRACES !!!

Vous êtes limite en temps pour trouver une solution. Mais si vous avez des traces de vos recherches, c'est tout bon pour plus tard. Si le fisc conteste, vous pourrez prouver votre bonne foi et vos démarches pour rectifier le tir.

NE PERDEZ AUCUN JUSTIFICATIF.

"pour mon bien perso, j'avais fait quelques simulations, la différence était assez faible entre les 2 options"

Avez vous simulé en prenant en compte l'amortissement comptable du bien, qui vient réduire encore le résultat net de votre location ?
Avez vous simulé en tenant compte du fait que ce qui est déductible est nettement plus large que dans le cadre location nue ?

C'est possible que le micro soit plus intéressant, mais c'est assez rare.



"j'avais pris la peine de consulter le conseiller d'un cabinet fiscal qui travaille avec Pierre & Vacances (cabinet Magnin en Rhones Alpes, je ne donne pas le nom de mon contact ici, mais je l'ai gardé)"

Ca c'est intéressant. Parce que la, il y a un véritable pro de la fiscalité, donc peut être un recours, si vous avez trace d'échanges avec ce cabinet concernant la structure d'achat. Cela dit, le seul cabinet Magnin que je connaisse dans la région fait plus dans la compta que dans le droit fiscal (La ravoire / Chambéry, il me semble)

Si vous êtes en Rhone Alpes, la réponse qui me vient d'office c'est Cabinet Agika / Maitre Jean-Louis Le Boulc'h, Annecy-le-Vieux.
 

SandrineM

Membre Junior
#13
Pas nécessairement. On pourrait envisager de garder les murs dans la SCI, puis de transférer l'exploitation à une autre structure, soit par vente de l'usufruit (ce qui peut poser un problème s'il y a une IPPD ou une hypothèque) soit par location nue du bien à cette structure puis relocation par la structure à PV.
il y a une hypothèque...
l'inconvénient de la vente, c'est que en plus des frais de mutations (significatifs) c'est qu'il faut qu'on refasse toutes les procédures d'emprunt bancaire (je n'ai pas regardé l'évolution des taux...) donc frais de dossiers etc... j'avais négocié la clause de 0% de pénalité en cas de remboursement anticipé pour revente, ouf!
si je ne dis pas de bêtise, toute solution qui consiste à séparer la propriété du bien et sa gestion locative ne me permet pas d'amortir le bien? ce qui est quand même un intérêt majeur du BIC

et je ne suis pas en Rhônes Alpes, c'est le cabinet que m'avait recommandé Pierre & Vacances qui est là bas. C'est peut être le même d'ailleurs que celui que vous connaissez...

la limite de possibilité de mon recours à l'égard du cabinet consulté, c'est que je n'ai de traces écrites que les notes que j'avais prises pour préparer un entretien téléphonique et prises ensuites pendant l'entretien. Je n'ai pas envoyé de courrier écrit pour récapituler, j'aurais du, je fais ça dans mon boulot au quotidien... et je n'ai pas de facture (prestation gracieuse dans le cadre d'une acquisition, il n'avait pas intérêt à me décourager...). Mais la question avait été clairement posée, et j'ai eu une réponse clairement erronée de la part d'un professionnel....

concernant les traces de discussion avec le Fisc, j'ai un mail que je leur ai envoyé, mon interlocutrice m'a répondu par téléphone. Je pourrais lui renvoyer un mail maintenant pour dire que je suis en train de consulter un expert pour corriger une situation bancale, mais je ne veux pas non plus qu'ils se penchent trop vite sur mon cas (j'aimerais venir avec une solution avant d'avoir une requalification arbitraire)



concernant mon bien parisien, oui, j'avais fait ça je pense pas loin des règles de l'art, j'avais mis les amortissements (à 3% -10% du PV pour le terrain, j'avais acheté en FF à l'époque, mais ça fait environ 3000€ / an d'amortissement), et à peu près toutes mes dépenses. Et au final j'avais trouvé que ça ne valait pas le coup de s'embêter... d'autant que la plupart des travaux d'aménagements qui y sont faits sont faits "sans frais" (par un membre de la famille), les meubles sont de la récup, donc je n'ai pas de facture etc... mes seules charges sont l'abonnement Free et EDF, les charges à 350€ / trimestre et l'amortissement du bien (+ la foncière qui est ridiculement basse). Je pourrais rajouter le ticket de RER pour aller donner les clefs, mais bon... cette année on a voté la réfection de la toiture, donc je vais peut être refaire mes comptes, mais le choix étant pour durer...

le passage en EURL familiale me semble être celui qui générerait le moins de frais, mais je ne mesure pas l'impact sur ma résidence principale (j'ose à peine ajouter que notre résidence principale dispose une grange que nous avions pour projet de rénover puis louer en meublé ou gite d'ici une dizaine d'années, ce qui dans le cadre de la SCI n'est pas possible, je le sais maintenant!!! mais ça reste un projet à très long terme...). si l'impact est de perdre la déduction des intérêts d'emprunt de notre IR, ce sera un moindre mal par rapport à tout ce que je constate...
 

SandrineM

Membre Junior
#14
Pour vous retourner contre le notaire, il faut prouver qu'il savait que le bien acquis était un bien loué en meublé et en résidence de tourisme, donc qu'il relevait intégralement du domaine commercial. Pour P&V, bien qu'intermédiaire, leur avez vous expliqué la structure d'acquisition, et vous ont ils confirmé que c'était possible ?
Le notaire le savait :
- que nous une SCI (c'est écrit à l'article acquéreur)
- l'acte de vente fait référence au contrat locatif entre P&V et nous, mais le bail lui même n'est pas annexé à l'acte de vente, le notaire précise qu'il n'est pas associé à la signature de l'avenant (malin, et nous ne sous sommes pas méfiés...)
- par contre dans la partie développée, il y a tout à un paragraphe "TVA - bien immobilier d'investissement - rappel des disposition concernant les résidences de tourisme" puis "dispositions relatives aux résidences de logements meublés avec service para hoteliers..."
Donc selon vous il y a faute?

La promesses de vente, préparée par Pierre & Vacances, mentionne la SCI + le bail meublé en annexe. Mais ils pourrait arguer que "SCI" dans l'intitulé de l'acquéreur pourrait ne pas être une Société Civile Immobilière...

et ce n'est pas le rôle de la banque je pense.
 

SandrineM

Membre Junior
#15
Je revois mon expert comptable ce soir, je voudrais avoir vos lumières et commentaires sur ma compréhension :

Option 1
je ne veux surtout pas passer ma SCI à l'IS, à cause de la revente. Au pire des cas, si cela devait être le cas, je limite les frais en revendant immédiatement les 2 biens à 2 autres structures (adaptées) ou à nous en nom propre. L'IS sera limité à la plus value qui est faible (et pourrait être nulle si on diminue légèrement le prix, le marché n'a pas augmenté) car la durée d'amortissement depuis les acquisitions est courte. Est-ce correct? C'est la situation la pire : frais de mutation et de notaire sur les 2 transactions, rénégocitation des prêts et frais de dossier

Option 2
dans l'hypothèse où le centre des impôts se montre compréhensif, et sachant que les premiers revenus sont générés en 2012, nous crééons une autre société (SARL de famille semble le mieux adapté?) pour lui revendre le bien Pierre & Vacances qui reste en meublé. cela suppose que les impôts acceptent que la SARL déclare des revenus et des charges antérieurs à sa création...

On peut aussi la vendre à nous même en nom propre, mais nous perdons les avantages de succession qu'offrait la SCI, et qu'offre peut être la SARL? quelle profession est le plus à même de nous conseiller sur la bonne structure juridique?). Inconvénient : frais de transfert et notaires, levée d'hypothèque, et renégociation du prêt, frais de dossier afférents.

Question sur les frais de mutations, ils étaient décomposés comme suit :
* environ 3600€ (formalités 700€ + emoluments acte 2300 + TVA 600€) => nous allons devoir les repayer
- la TVA est récupérable, sera-t-elle récupérable 2 fois? je doute car je suppose que la SCI ne peut pas récupérer la TVA si elle n'exerce pas d'activité commerciale, ou je me mélange les pinceaux et ce sont 2 sujets distincts?
- on ne peut passer ses coûts en déficit qu'une fois, car la première fois ils sont réalisés par la SCI dont on ne veut pas qu'elle génère de revenus commerciaux (sauf si on les reporte a posteriori sur le nouveau propriétaire du bien P&V, mais ça me semble tiré par les cheveux)
* frais de dépot d'hypothèque 11800€. Nous en récupérons 90% (?) au moment de la vente, et nous devons les payer de nouveau. Bilan on repaie 1180€. A ce sujet je ne comprends d'ailleurs pas pourquoi il y a un dépot d'hypothèque puisque nous avons recourru à une caution crédit logement? (je ne l'avais pas vu avant de recevoir le décompte détaillé du notaire)

Coût de l'opération total environ 5000€ en ajoutant les frais banque etc... sauf si la banque sait "transférer" un prêt vers un autre titualaire (aujourd'hui la SCI) sachant que le bien acheté lui ne change pas

si nous vendons au prix d'acquisition (+frais?) la SCI ne génère pas de plus value, donc pas d'imposition

option 3
on ne crée pas une nouvelle structure, on change la structure juridique de la SCI pour une structure plus adaptée
avantage : pas de frais de mutation, pas de renégo des prêts (à confirmer!)
mais : existe-t-il une structure commune adaptée à la fois à des biens en BIC et à une résidence principale? quelle serait-elle?

J'ai aussi regardé les solutions intermédiaires proposées
- vendre l'usufruit du bien à la SARL : mais on se prive de déduire les intérêts d'emprunts, ce qu'on ne paie pas aujourd'hui en frais de mutation, on le paiera plus tard en impôts sur le revenu (sauf à générer ensuite d'autres déficits). A étudier, je n'ai pas fait les calculs précis.
- refaire un bail en location nue entre la SCI et P&V, mais là plus d'amortissement du capital possible, est-ce exact? on génère du revenu imposable plus rapidement (je dois faire mes calculs précis), mais pourquoi pas, nous avons une opportunité avec le bail qui arrive à échéance en juillet, j'ai déjà contacté P&V qui accepte qu'on change de bail (nous avions déjà renvoyé le bail pour le meublé)


pour terminer, mais l'expert comptable me répondra sans doute ce soir, nous apportons de la trésorie tous les mois à la SCI pour le remboursement des différents emprunts (RP et P&V). Ce n'est pas considéré comme un revenu pour la SCI? cela doit-îl être associé à une augmentation de capital? (le capital de la SCI est celui de notre apport intial pour la RP)
 

dalli

Membre Expert
#16
Le notaire ne connaissait pas le type de bail et ils ne sont pas bons en fiscalité autre que successorale.

Par contre Magnin, lui sait et envoie bien les docs annuels au nom de la SCI, donc ici il y a faute à mon avis.

Dans quel coin êtes vous ?


Le boulc'h est votre homme et on travail à distance maintenant.
 

dalli

Membre Expert
#17
Il me semble que vous oubliez la meilleure piste : la sci conserve le bien et une sarl exploite le bail. Voir suggestion de Xa.

Y bcp moins de frais à mon avis, c'est juste un epu lourd pour une exploitation de 2 écritures comptables par an.
 

SandrineM

Membre Junior
#18
Magnin ne fait aucune prestation pour le moment, je les avais consultés avant l'acquisition, mais ils n'avaient fourni qu'un conseil par téléphone, non facturé. Ensuite ils ne m'ont jamais recontactée lorsque j'ai repris contact pour accompagnement professionnel (après l'acquisition, et sans savoir que c'était aussi problématique)

je suis dans le nord du val d'oise, le bien est à La Plagne, et je n'ai aucune problème pour travailler à distance, tous mes docs sont numérisés.
Coordonnées de Monsieur Le Boulch? Je suppose qu'il s'agit de Jean Louis le Boulch qui a publié pas mal d'articles, mais je ne connais pas le nom de sa société pour prendre contact avec lui. Et ce type de dossier peut-il l'intéresser? J'imagine qu'il fait le tri avec sa notoriété...

j'ai vu la suggestion de Xa,
la SCI vend l'usufruit à une structure appropriée, ok, mais peut-on récupérer le montant de la vente (de la SCI à nous) pour le réinjecter dans la structure appropriée, le tout sans frais et sans ABS? le montant de l'amortissement reste inférieur, et je ne peux pas déduire les intérêts (sauf à souscrire un nouveau prêt, mais notre capacité d'endettement ne le permettra pas), donc je génère des revenus imposables plus tôt.

ou la SCI loue en nu à la structure appropriée. le montant du loyer j'imagine ne peut pas être fixé n'importe comment, il est déductible en charges sur la structure appropriée, mais quid de l'amortissement du bien, et des gros travaux amortissables prévus? s'ils sont payés par la SCI, non amortissable... et par ailleurs mon loyer génère un revenu foncier pour la SCI qui ne sera pas couvert longtemps par les intérêts d'emprunts (sauf à le sous-évaluer, mais dans cas cas c'est l'autre structure qui génère des bénéfices, dans un investissement au départ était prévu pour ne générer aucun bénéficie imposable pendant plus de 20 ans....
 

dalli

Membre Expert
#20
Les loyers de P&V vous sont envoyé par Magnin avec la copie de votre 2044 (ça c'est bien fait).


ou la SCI loue en nu à la structure appropriée. le montant du loyer j'imagine ne peut pas être fixé n'importe comment, il est déductible en charges sur la structure appropriée, mais quid de l'amortissement du bien, et des gros travaux amortissables prévus? s'ils sont payés par la SCI, non amortissable... et par ailleurs mon loyer génère un revenu foncier pour la SCI qui ne sera pas couvert longtemps par les intérêts d'emprunts (sauf à le sous-évaluer, mais dans cas cas c'est l'autre structure qui génère des bénéfices, dans un investissement au départ était prévu pour ne générer aucun bénéficie imposable pendant plus de 20 ans....


La SARL loue à la SCI 70 parce que P&V loue 100. Donc pas de résultat avec les amortissements.

SCI reçoit toujours 170 et aura les mêmes charges financières donc moins de fiscalité.

Enfin c'est le boulot de Le Boulc'h (oui c'est bien JL)


Si vous avez besoin d'un cabinet comptable, je vous renouvelle le fait que j'en connais un dans le 78 qui maîtrise le meublé.
 
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