Structure innapropriée pour investissement BIC régime réel en résidence de tourisme

SandrineM

Membre Junior
#21
Magnin n'apparait sur aucune document, y compris les loyers, et je n'ai jamais reçu de copie de 2044 (c'est peut être normal, je n'ai eu aucun revenu sur ce bien en 2011)
je n'ai compris votre raisonnement que jusqu'à SCI reçoit 170...
SCI loue à SARL 70 - SARL loue à P&V 100
SCI ne reçoit que 70?
Charges SCI : intérêts d'emprunt, gros travaux de réparation // revenus location nue 70
Charges SARL : loyer versé à la SCI, charges locatives, achat entretien et réparation du mobilier // revenus location meublée 100
mais à voir avec un avocat fiscaliste pour ajuster je suppose le montant du loyer et affectation correcte des charges entre SARL et SCI

oui, je suis intérssée par un cabinet comptable qui maîtrise le meublé, vous pouvez m'envoyer ses coordonnées par MP

Quelqu'une peut il m'expliquer la différence entre les prestations entre un avocat fiscalite et un expert comptable, les zones de compétences propres et je suppose les zones de recouvrement de compétence? Que je sache ce que je dois attendre de chacun et que je ne demande pas 2 fois la même chose à 2 interlocuteurs différents...

Merci en tout cas pour toutes les réponses déjàs reçues. Cela soulève encore plus de questions, mais c'est néanmoins un progrès!
 

SandrineM

Membre Junior
#22
Notez que dès lors que la SARL n'est propriétaire de rien du tout, ça me semble aussi simple que la SCI nous loue à mon mari et moi le bien et que le louions à P&V. Est-ce compatible avec un régime de séparation des biens, je ne sais pas, mais il n'y a plus de notion de succession etc, nous sommes "co-locataires" en quelque sorte... je ne vois pas ce qu'apporte la SARL ici?
 

dalli

Membre Expert
#23
La SARL c'est pour l'exploitation meublée que ne peut faire la SCI.

Je ne peux pas envoyer de MP (bug) mais peut répondre au votre.


L'avocat ne fait pas de compta et l'avocat est là pour le montage juridique et le changement que vous devez faire.
Certains comptables font mais normalement ils n'ont pas le droit de faire ce boulot d'avocat.
 

SandrineM

Membre Junior
#24
j'ai peut être mal formulé ma question
j'ai bien compris que la SCI ne pouvait pas faire de location meublée, par contre je m'interroge, peut être peut elle faire de la location nue à nous même en nom propre qui louerions en meublé ensuite à P&V plutôt que par l'intermédiaire d'une SARL de famille. Cela évite la création de la structure SARL qui n'est peut être pas nécessaire?
 

xa

Membre Expert
#25
Bonjour,

Dans le montage SCI loue à Sarl qui loue à PV, il n'y a pas d'amortissement.
- SCI : revenus 70, charges : intérêts d'emprunt, charges non récupérables, etc ... Vous êtes fiscalisé là dessus.
- Sarl : revenus 100, charges : 70 + divers --> la Sarl est imposée sur un peu moins de 30. Si elle verse des dividendes, vous devrez les déclarer en Bic --> potentiellement imposition en sus.

Dans le montage vente US :
- SCI recoit en une seule fois 23% de la valeur du bien (US 10 ans). Pas de fiscalité, puisque pas de plus value. Pas de déduction des intérêts !
- Sarl : revenus 100, charges = intérêts emprunt pour acquisition US + toute dépense (travaux, frais d'administration, etc ...), et il faut encore déduire l'amortissement (10% de la valeur d'acquisition de l'usufruit).
- le montage dépend de votre prêt, car avec une ippd ou une hypothèque, vous ne pouvez pas vendre l'usufruit !!


Selon le contrat PV, on pourrait imaginer passer de l'un à l'autre en fonction des optimisations. A voir avec un fiscaliste.

JL Le Boulch ne sera peut être pas intéressé, mais :
1) rien n'interdit de vérifier s'il accepte
2) s'il refuse, rien n'interdit de lui demander conseil pour un confrère compétent dans ce domaine.

Pour la location SCI --> associés, je crois que ce n'est pas possible.
 

dalli

Membre Expert
#26
Heureusement que tu es là pour relever mes bêtises !

Au fait as-tu toujours des bugs ?
Si oui quoi ?
Olvier cherche pour moi une solution.
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#27
Le notaire le savait :
- que nous une SCI (c'est écrit à l'article acquéreur)
- l'acte de vente fait référence au contrat locatif entre P&V et nous, mais le bail lui même n'est pas annexé à l'acte de vente, le notaire précise qu'il n'est pas associé à la signature de l'avenant (malin, et nous ne sous sommes pas méfiés...)
- par contre dans la partie développée, il y a tout à un paragraphe "TVA - bien immobilier d'investissement - rappel des disposition concernant les résidences de tourisme" puis "dispositions relatives aux résidences de logements meublés avec service para hoteliers..."
Donc selon vous il y a faute?

La promesses de vente, préparée par Pierre & Vacances, mentionne la SCI + le bail meublé en annexe. Mais ils pourrait arguer que "SCI" dans l'intitulé de l'acquéreur pourrait ne pas être une Société Civile Immobilière...

et ce n'est pas le rôle de la banque je pense.
A mon avis, vous perdez votre temps à essayer de déterminer qui poursuivre vous même, et sur ce forum, de plus sans que l'intégralité des documents du dossier soient disponible.... Allez voir un avocat avec tous vos documents. Lui seul pourra vraiment vous éclairer.

Vous avez monté une opération sans assistance de professionnels compétents, et vous en apercevez bien tard.
Ne persistez pas dans votre erreur, à vouloir faire tout seul, même avec quelques conseils venant d'un forum (aussi bon ces conseils et ce forum seraient-ils) !
 

SandrineM

Membre Junior
#28
je n'ai pas du tout l'intention de continuer à me passer d'un professionnel, et ce même avant de venir sur ce forum. J'ai un 2ème RDV ce soir avec le premier expert comptable qui ait accepté de me recevoir et de donner suite (apparemment le travail ne manque pas dans ce métier, car j'ai vraiment eu du mal à trouver un interlocuteur!)

Nous avons fait l'erreur de ne pas en consulter formellement en phase d'acquisition, parce que nous pensions (à tort) que la situation était simple (ayant été rassurés sur ce point par un professionnel du cabinet Magnin, mais hors prestation facturée, conseil téléphonique à titre gracieux)
Depuis cela fait plusieurs mois que j'essaie de trouver un professionnel, initialement simplement pour mettre au propre le bilan de notre SCI en vue de la déclaration d'impôts, et sans succès. C'est la première raison pour laquelle je suis allée sur ce forum.
La 2ème étant que je pense que je me prépare mieux avec une discussion avec un professionnel en ayant un léger vernis de connaissance sur le sujet. ça me permet de poser de meilleures questions je pense.

Ma priorité pour le moment c'est de trouver une solution

Les éventuelles poursuites sont très secondaires, est je n'en avais pas eu l'idée avant de venir sur ce forum, me blamant surtout moi même pour être franche... J'ai apporté moins d'attention à ce dossier que je ne le fais dans le cadre de mon activité professionnelle (qui est dans un tout autre domaine, mais avec des notions de profitabilité, clauses contractuelles etc également), et je m'en mords les doigts. Cela s'est fait à un moment où mon activité professionnelle était très très chargée, et je n'ai pas identifié le risque ni attribué la bonne priorité...
Néanmoins nous avons été très mal conseillés.
 

SandrineM

Membre Junior
#29
est-ce que quelqu'un peut me dire par contre pourquoi il y a un dépot d'hypothèque sur l'acquisition de mon bien alors que nous savons par ailleurs une caution crédit logement? Je pensais que l'hypothèque n'était pas nécessaire dans ce cas.
A qui dois-je poser la question? Notaire?
 

xa

Membre Expert
#30
est-ce que quelqu'un peut me dire par contre pourquoi il y a un dépot d'hypothèque sur l'acquisition de mon bien alors que nous savons par ailleurs une caution crédit logement? Je pensais que l'hypothèque n'était pas nécessaire dans ce cas.
A qui dois-je poser la question? Notaire?
Si vous avez une caution logement sur cette acquisition, l'hypothèque n'a pas de raison d'exister ... en ce qui concerne la banque. Par contre, vous pouvez avoir une hypothèque pour d'autres raisons, bien que je ne vois pas pourquoi ce serait le cas ici.


Le notaire peut vous renseigner.
 

JP ASTRUC

Membre Expert
#31
Dans le montage vente US :
- SCI recoit en une seule fois 23% de la valeur du bien (US 10 ans). Pas de fiscalité, puisque pas de plus value. Pas de déduction des intérêts !
- Sarl : revenus 100, charges = intérêts emprunt pour acquisition US + toute dépense (travaux, frais d'administration, etc ...), et il faut encore déduire l'amortissement (10% de la valeur d'acquisition de l'usufruit).
le taux de 23% ne correspondant pas qu'à la valeur de l'Usufruit Temporaire sur 10 ans, mais sert avant tout de base taxable à la détermination des Droits de Mutation qui sont ainsi calculés au taux de 5,09% sur une base qui est de 23% de la valeur du bien en Pleine Propriété par tranche de 10 ans.
Le démembrement temporaire ne peut d'ailleurs être supérieur à 30 ans.

Quant à la valeur de l'USufruit Temporaire (UST), nous aurons intérêt à la déterminer par la méthode d'actualisation des flux locatifs (méthode dite de la valorisation économique).
A 4% de rentabilité, l'UST sur 10 ans pour un loyer trimestriel payé à terme échu vaut 32,83% de la Pleine propriété.
A 5% de rentabilité sur 12 ans l'UST grimpe à 44,91% de la PP et les droits de mutation sont calculés au taux de 5,09% sur 46% de la valeur en PP.

Cela posé, au terme de l'UST, la Société Civile retrouvera la pleine propriété du bien et on sera revenu au point de départ ...
La cession temporaire de l'usufruit ne me semble donc pas, dans ce cas, la solution la plus pertinente.

Cordialement
 

GoodbyLenine

Membre Senior
#32
JP ASTRUC a dit:
.../...
Droits de Mutation qui sont ainsi calculés au taux de 5,09% sur une base qui est de 23% de la valeur du bien en Pleine Propriété par tranche de 10 ans.
.../...
Pouvez-vous préciser d'où viennent ces 5.09% ?
Je croyais que c'était 5.00% (c'est en tout cas ce chiffre qui figure sur le formulaire Cerfa2759 utilisé pour enregistrer une cession auprès du trésor public, mais ça ne s'applique peut-être pas pour de l'immo physique).


Pouvez-vous détailler un peu les calculs qui permettent d'évaluer la valeur de l'USufruit Temporaire (UST), par exemple pour "A 4% de rentabilité, l'UST sur 10 ans pour un loyer trimestriel payé à terme échu vaut 32,83% de la Pleine propriété".
 
Dernière édition:

dalli

Membre Expert
#33
Pour les 5,09% je ne sais pas mais pour la formule la question est la suivante :

Valeur actuelle d'un placement qui vaudra 100 dans 10 ans à 4% = NP
100 - NP = Ust
 

JP ASTRUC

Membre Expert
#34
On parle ici de la formule permettant de calculer la valeur de l'USufruit Temporaire (UST) d'un bien donné en location, lorsqu'on connaît le loyer versé, la durée du démembrement et la valeur du bien en Pleine Propriété.

Il s'agit d'un calcul de flux actualisés sur la durée du démembrement à un taux de rendement connu.

J'ai développé ces calculs dans un document qui fait 6 pages et que je mettrai à disposition sur demande.

Je l'ai écrit à l'attention des Professionnels du Droit et du Chiffre, notamment des Experts Comptables qui sont appelés à calculer cet UST dans le cadre d'opérations de cession d'usufruit temporaire de l'immobilier d'exploitation à la structure exploitante relevant du régime de l’IS.

L'administration se base sur une formule donnant directement la valeur de la nue-propriété mais cette formule ne tient pas compte du fait que les loyers peuvent être versés, d'avance ou à terme échu, ni de la fréquence de versement. Or la valeur de l'UST dépend bien sûr de ces paramètres.

Cette formule donne donc une première idée de la valeur de la NP :

NP = PP / (1+i)^n et par voie de conséquence : UST = PP – NP = PP ( 1 – 1/(1+i)^n) où :

PP = valeur de la Pleine Propriété
i = taux de rendement locatif net de charge usufructuaire
n = durée du démembrement en années

Les calculs affinés optimisent la valeur de l’UST et donc celle de la NP qui sera cédée ou achetée par le Dirigeant de la Société d’Exploitation en «direct» ou via une Société Civile relevant de l’IR.

Comme le dit Serge ANOUCHIAN, ces opérations de cession temporaire d’usufruit permettent de « vivre à l’IS et de mourir à l’IR » ; on cumule les avantages des deux régimes fiscaux !

J’engage tous les dirigeants de sociétés à consulter sur ces montages, qui sont très largement supérieurs à tous points de vue, au montage classique où le dirigeant achète les murs via une Société Civile qui loue à la Société d’Exploitation (on ne peut pas faire pire).

La cession temporaire d’Usufruit peut porter soit sur l’immeuble lui-même (version simple) soit sur les part sociales de la Société Civile qui le détient (version plus complexe mais encore plus optimisée).

J’aurai l’occasion d’exposer plus avant ces concepts sous peu.

Cordialement.
 

xa

Membre Expert
#35
"Les calculs affinés optimisent la valeur de l’UST et donc celle de la NP qui sera cédée ou achetée par le Dirigeant de la Société d’Exploitation en «direct» ou via une Société Civile relevant de l’IR."

Tout à fait, le calcul de la valeur réelle de l'usufruit est bien plus complexe que la formule de base. Mon post ne visait qu'à donner, très en gros, la différence entre le mécanisme location et le mécanisme vente UST.

"
Comme le dit Serge ANOUCHIAN, ces opérations de cession temporaire d’usufruit permettent de « vivre à l’IS et de mourir à l’IR » ; on cumule les avantages des deux régimes fiscaux !

J’engage tous les dirigeants de sociétés à consulter sur ces montages"

Je ne peux que plusser des milliers de fois !!!

Encore une fois, pour toutes ces mécaniques, il est impératif de consulter un professionnel pour mettre en place un montage valide et efficace.
 

xa

Membre Expert
#37
Difficile de moinsser le conseil "avant de faire joujou avec des montages fiscaux, consulter un pro pour éviter une déconvenue"

:)
 

dalli

Membre Expert
#38
Je ne crois pas que plusser existe, il faut utiliser plussoyer.
Mais je ne suis pas une grande spécialiste.

Enfin bon on est OK ce sont des montages géniaux mais faut les bons en face.
 

xa

Membre Expert
#39
"Je ne crois pas que plusser existe, il faut utiliser plussoyer. "

Le problème des néologismes, c'est que tant que ce n'est pas dans le littré, il y a débat :)

plusser, plussoir ou plussoyer ?

Franchement, vu qu'on voit les 3 sur les différents forums, j'avoue attendre la position de l'Académie pour me décider :p
 

JP ASTRUC

Membre Expert
#40
Je tiens ici à remercier Maxime BOULET, Professeur associé à Montpellier UM1, diplômé d’Expertise Comptable, qui a monté et qui dirige le DU « Gestion Patrimoniale de la Transmission d’Entreprise » dispensé à l’Université de Montpellier UM1.

J’ai rencontré Monsieur BOULET sur le stand de FVI à Patrimonia l’an dernier ; je cherchais un logiciel vraiment professionnel permettant de traiter des problématiques juridiques liées aux différents modes de transmission d’entreprise, domaine auquel je m’intéressais de plus en plus.

Martial AZNAR était là et nous pûmes discuter de son logiciel (Systela / Patrimexpert) suite à la démonstration convaincante qui en fut faite.
FVI étant partenaire du DU également aidé par la Revue Fiduciaire, c’est alors que Maxime BOULET me proposa de suivre la formation de son DU et j’acceptai immédiatement avec enthousiasme.

Au cours de la 6eme promotion de ce DU, J’ai eu le bonheur d’être « enseigné » par des Professionnels tels que Serge ANOUCHIAN, Martial AZNAR (développeur du logiciel systela de chez FVI), Brigitte AUDUREAU, Michel LEROY (Maitre de conf UT1), Bernard PLAGNET, Robert El SAÏR, des gens du « calibre » de IWANESKO, FERNOUX
Bref, difficile de faire mieux en matière d’enseignants-praticiens ! et pour peu qu’on soit passionné, participant et bosseur, c’est le bonheur absolu !

Outre la densité et la qualité de la formation, l’autre gros avantage de ce DU fait sur un an, à raison de 3 à 4 jours par mois, est de créer de véritables liens entre les gens qui le suivent.
Étant le seul CGP de la promotion, j’ai eu à travailler avec des Experts Comptables, Banquiers, Assureurs, Avocats et Notaire.
Ce n’est qu’en traitant en groupe des problématiques aussi complexes que celles trouvées en transmission d’Entreprises qu’on en prend la véritable dimension et qu’on apprend à les traiter en équipe, chaque Professionnel ayant son rôle à jouer dans sa spécialité.

Mon métier de CGP ne peut se concevoir de manière autonome ; j’ai appris à travailler en équipe et ne pourrai plus m’en passer. Je suis un « généraliste de la transmission » capable de piloter un dossier, en m’appuyant sur les compétences complémentaires des différents intervenants.

Je ne doute pas qu’il existe d’autres formations plus ou moins similaires, mais je ne peux que chaudement recommander celle-ci qui est allée au-delà de toutes mes espérances.

Si certains sont intéressés, je me ferai un plaisir d’en discuter plus avant.

Cordialement.
 
Haut