succession à usufruit successif?

vital

Membre Junior
#1
Bonjour à tous, mes parents propriétaires d'une résidence secondaire souhaite la donner en pp à moi même et mes 2 enfants majeurs : le notaire rencontré dans le but de l'acte me conseille un usufruit successif: je souhaite savoir si au décès du donataire il faut refaire un acte (donc payer à nouveau le notaire) ou non; et quel est l'avantage de cette proposition sachant que les parts seraient infimes pour eux de l'ordre de 20%
au départ j'aurais envisagé une sci dans laquelle j'aurais fait glissé le bien mais il me l'a déconseillé????
merci pour les réponses
 

dalli

Membre Expert
#2
Oui il faut passer à nouveau chez le notaire.

L'intérêt est que vous devenez us et choisirez ou pas de donner votre us à vos enfants.
Il se peut que la vie vous réserve de mauvaises surprises et dans ce cas, vous serez content d'avoir ce capital potentiel.

Pas de SCI, il a raison, le coût serait élevé.

Vous avez une fratrie si je comprends bien ?
Que reçoit elle ici ?
AUtrement dit : y a t'il une donation partage ?
 

vital

Membre Junior
#3
merci
en fait le notaire n'a pas évoqué la donation partage mais elle doit être prévue du fait qu'ils sont vivants tous les deux, seule complication pour l'acte le terrain est à l'un d'eux et la maison construite par les deux, donc le notaire propose de bénéficier des avantages de la donation sur les deux têtes et non une seule la plus agée pour conserver un avoir pour plus tard , il a parlé d'une récompense à préciser lors de la succession plus tard
je ne sais pas si je me suis bien faite comprendre
 

dalli

Membre Expert
#4
vous n'avez surtout pas répondu pour la fratrie et si elle est concernée par cette donation.
Sinon bien compris la récompense.
 

dalli

Membre Expert
#6
Eh bien votre fratire reçoit elle quelque chose dans cette donation car sinon ce ne peut être une donation partage et là vous avez une autre pb.
D'où ma question.
 

vital

Membre Junior
#7
si j'ai bien compris nous recevons chacun respectivement 60 20 et 20% il n'y a pas de recettes à partager puisque c'est une résidence familiale non louée mes parents nous font passer seulement la pp ; je pense que vous me demandez autre chose mais c'est moi qui ne saisis pas
 

dalli

Membre Expert
#8
Bon on reprend !

Avez-vous des frères et soeurs ?
Si oui, reçoivent ils un bout de cette maison ou d'autre chose pour la même valeur ?
 

Fredgwen

Membre Expert
#10
Bonsoir,

Si vous êtes fille unique, il n'y pas de donation partage à faire.

Pour la donation à vous et vos enfants, si je comprends, vos parents conservent l'usufruit et vous recevez la nue-propriété avec vos enfants. Il est possible de passer par une SCI, en effet. Il est normal que le notaire ne vous le conseille pas car c'est un client perdu pour lui. Contrairement à Dalli, je pense que la SCI peut être adaptée à votre situation à condition de faire le montage correctement.

Cela peut se passer en deux temps :

Temps 1 : apport du bien à la SCI par vos parents : l'apport étant à titre gratuit, il n'y a pas de taxation des apports ; seuls les frais de rédactions de l'acte sont réclamés par le notaire, y compris frais d'immatriculation. Vos parents sont les associés de la SCI

Temps 2 : vos parents vous font donation de la nue-propriété des parts de la SCI ainsi qu'à vos enfants, en se réservant l'usufruit successif.

L'intérêt est que vous n'avez pas à passer par la case conservation des hypothèques au décès de vos parents puisque le propriétaire est le même : la SCI. Par contre, vous aurez à modifier les statuts, ce qui revient à beaucoup moins chers.

De plus, selon la valeur du bien, la donation de la nue-propriété peut se faire de manière graduelle sans aucune difficulté.

Par ailleurs, les biens dans une SCI subissent une légère décote, du fait de l'absence de marché secondaire au niveau de la revente de part de SCI.

Enfin, la SCI vous permettra de ne pas vous retrouver en indivision avec vos enfants au décès de vos parents. Ils ne pourront vous forcer à vendre le bien etc... Cela est très appréciable car vous ne savez pas quelles seront vos relations avec vos enfants dans quelques années et avoir prévu cela avant est un sérieux avantage. Prévoir une situation, ce n'est pas la provoquer, c'est l'envisager en espérant qu'elle ne se produira jamais.
 

dalli

Membre Expert
#11
Euh Fred : apport en nature = impôt sur la PV !

C'est souvent du reste pour cette raison que ce montage n'est pas touours une bonne idée.

Par contre tu as raison, j'ai dit que la sci pas une bonne idée, je suis allée un peu vite.
Il faudrait connaître mieux le patrimoine des parents, leurs revenus, ceux du survivant et idem pour vital.


Par contre, pourquoi changer les statuts au décès des parents ?
Je ne suis pas ton raisonnement sur ce point.
 

Fredgwen

Membre Expert
#12
Dalli,

Si impôt sur la plus-value dans ce cas, ce dont je ne suis pas sur, il est différé et, du fait de la donation, il est annulé.
 

Fredgwen

Membre Expert
#14
Bonjour,

Je ne suis toujours pas certain sur ce point. Si l'apport est fait par une société, il y a imposition de la plus value. Mais, si c'est un particulier, c'est le régime de la plus-value du particulier qui s'applique. Et, là, étant donné qu'il s'agit de la valeur réelle du bien qui est échangé par des parts sociale d'une SCI qui sera elle-même soumise à la plus-value immobilière, nous n'avons pas de changement de fiscalité. Donc, je ne suis pas du tout certain de l'imposition de la plus-value dans ce cas.
 

xa

Membre Expert
#15
Dalli et Frederic

L'apport d'un bien à une SCI est considéré, fiscalement, comme une mutation. Il y a donc une PV virtuelle par l'apporteur qui est taxée. Ici, l'apport est la résidence principale des apporteurs ---> taxation nulle.

Si la SCI vend, par la suite, le bien après la donation, par contre, on revient dans le cas général : les parents sont toujours en RP, la fille et les petits enfants non.


Fred

Retour sur un autre fil, à propos de l'usufruit successif. Dalli connait le fil, je n'ai toujours pas trouvé de réponse fiable. Peut être avez vous des éléments intéressants.

Le cas : gd père décède --> gd mère US + père NP. père se remarie, puis décède --> enfants NP. Au décès de gd mère, le notaire dit que belle-mère (qui a choisi l'US sur la totalité de la succession) recoit l'US de ce bien qui est, a posteriori réintégré dans le patrimoine successoral de père.

Comme des notaires confirment, on se dit que c'est juste. Mais on aimerait, Dalli et moi, avoir les données juridiques le justifiant.

Si vous avez des éléments ...
 

dalli

Membre Expert
#16
Absolument certaine.
Apport en immeuble = impôt sur la PV, acte authentique, préemption possible (piège dans certains cas), enregistrement de 5% sauf si société à IR et que les parts sont conservées 3 ans.

Quand tu fais une SCP et que tu apportes des titres, c'est le même pb d'impôt sur la PV.

Si tu raisonnes, c'est logique, les propriétaires du bien ne sont plus les mêmes que les propriétaires de la SCI.
Et que ce passe t'il si report quand tu vends tes parts ?
Quand la SCI vend le bien ?


Ex M et Mme apporte un bien à la SCI constituée avec fiston.
Le bien est détenu par M Mme depuis 10 ans, puis le fiston vend ses parts de SCI 2 ans après. Il va payer l'impôt dû par ses parents depuis 10 ans ?
 

vital

Membre Junior
#17
que pensez vous d'une donation en pp sans réserve d'usufruit pour aucun de nous sachant que la somme totale du bien n'est pas énorme (199000)et que mes parents ont de bonnes retraites donc pas d'inquiétude pour eux, c'est d'ailleurs ce qu'ils souhaiteraient je crois
merci
 

dalli

Membre Expert
#18
Tiens je ne sais pas pourquoi mais je n'avais pas vu le post de xa.

Ici RS et non RP donc PV.

Pas de nouvelle de l'autre fil, mais je ne laisse pas tombé.



Donation de la PP : oui mais fiscalement ça coûte plus cher au final.
Je trouvais l'idée de l'us successif intéressante (enfin d'après ce que nous savons).

Faites-vous expliquer à nouveau par le notaire avec les coûts.
 
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