Vendre la maison familiale pour s'assurer un revenu à la retraite

MaximePri

Nouveau menbre
#1
Bonjour à tous,

J'aimerais quelques conseils suite au départ en retraite de mes parents.
Anciens artisans, leur retraite ne sera pas bien élevée.

En revanche, ils ont du patrimoine : la maison familiale qui est maintenant bien trop grande pour eux mais qui s'est très bien valorisée avec le temps, une rénovation et la montée des prix de l'immobilier dans notre ville.

Nous, les enfants, nous sommes 3 et gagnons correctement notre vie.

Nous cherchons une solution pour assurer une retraite confortable à nos parents tout en anticipant sur la succession.

Pour ça, nous projetons de revendre la maison familiale pour que mes parents puissent aller vivre dans quelque chose de plus petit. Il restera de l'argent de côté après ça. L'idée est que cet argent en supplément serve à financer la retraite de mes parents.

Après, plutôt que de laisser dormir cet argent sur un compte courant et de prélever tous les mois la "retraite complémentaire" de mes parents dessus, est-ce qu'on ne peut pas faire autrement ?
Nous avions pensé à acheter 1 ou 2 appartements avec et se servir des revenus des loyers comme "retraite complémentaire".
De plus, nous, côté enfants, nous sommes également intéressés pour investir en commun dans la pierre (on est déjà 2 à avoir un prêt immo sur le dos donc notre capacité d'épargne n'est pas folle non plus).

A partir de tout ça, qu'est-il possible de faire ?

Est-ce qu'une SCI serait intéressante ? Si oui, pourra-t-on en sortir des revenus régulièrement pour financer la retraite de mes parents ?
Faut-il utiliser tout l'argent disponible pour l'injecter dans la société ou vaut-il mieux emprunter en partie ou totalement ? Faudrait-il également acheter la nouvelle habitation de mes parents via la SCI ?
Nous, les enfants, pourrons-nous injecter de l'argent par la suite dans la société ?
D'autres pistes peut-être ?

En vous remerciant par avance pour vos réponses.
 

MaximePri

Nouveau menbre
#3
Vendre la maison familiale en viager ? Ils ne veulent plus vivre dedans. Une maison de 200m2 avec pleins de marches partout, pour des gens qui vont devenir agés, ce n'est pas durable.
 

xa

Membre Expert
#4
Sur le principe, une structure de patrimoine familiale multi générationnelle pour assurer une rente à certains membres et la transmission, c'esst possible. Mais les conditions sont subtiles, et ca ne peut pas être présenté comme une solution systématique. La SCI n'est qu'un outil, pas une réponse générique ou absolue. Tout dépend de la situation.

Mais attention, créer une structure de patrimoine avec ses parents et sa fratrie + les pièces rapportées augmentent considérablement les précautions à prendre pour gérer les conflits humains et les conséquences potentielles sur le fonctionnement de la structure. D'ou le fait que ca n'est pas une réponse générique / absolue.


Dalli proposait le viager libre : vos parents vendent la maison en viager SANS conserver le droit d'occupation. Ils bénéficient d'un bouquet et d'une rente plus élevés que dans un viager occupé, et ils partent vivre ailleurs.
 

dalli

Membre Expert
#5
Il faut nous en dire plus car si le budget c'est 10 € on ne va pas loin, mais si vous me donniez 1 M€ je leur fais un complément de retraite et non un pourboire de retraite.

Les enfants peuvent épargner mais si on met 100 € tous les mois pour payer un crédit de 100 € (différence entre le loyer et le crédit) on n'a pas de complément de revenus donc vous mélangez 2 objectifs différents (vraisemblablement les solutions sont différentes)
 

MaximePri

Nouveau menbre
#6
@xa : Bien sûr, la SCI est juste une piste que j'évoquais.
En tous cas, ça semble possible, ok.
Sur les conflits humains, je ne sais pas quoi dire, c'est quelque chose qui est possible, comme beaucoup de choses.
A quelles alternatives pensez-vous ? Qu'est-ce qui ferait pencher la balance ?

Je note l'idée du viager libre, c'est intéressant. Même si j'ai des doutes sur la facilité à trouver un acheteur.


@dalli : Les différentes estimations amènent le prix de vente de la maison à 600K€ minimum. Dans notre région, je pense qu'ils vivront confortablement dans une maison ou un appartement à 300K€/350K€.

Désolé, j'ai un peu de mal à suivre votre seconde partie. Vous voulez dire que si on achète un appartement pour le mettre en location, il y a de grandes chances pour que les mensualités de remboursement de prêt soient à, disons 600€, alors que le loyer récupéré est à 500€ ? Donc, qu'on ne peut pas se dégager une rente de ça ?
Dans le cas des enfants, on pourrait se retrouver dans cette situation oui.
Dans le cas des parents, si on considère que l'appartement est payé cash, il n'y a pas de différence à faire entre crédit et loyer vu qu'il n'y a pas de crédit.
Donc, le fait d'avoir ces 2 "intérets" différents ne les rendraient pas compatibles ?

Admettons qu'on parte sur un investissement initial de : 250K€ de la part des parents et 50K€ de la part des enfants + un emprunt de, disons 100K€. Avec ça, on achète 2 appartements qui nous ramènent disons 1000€ de loyer.
Ce n'est pas envisageable de dire que sur ces 1000€, 625 vont dans la poche des parents et 375 servent à rembourser l'emprunt ?
 

dalli

Membre Expert
#7
Je reprends votre ex

1000 - 375 = 625

17% du capital appartiennent aux enfants, ils ont donc droit à 17% du résultat. Il reste pour vos parents 520 €

Je comprends que le bien acheté vaut 400 K€ et rapporte à vos parents 520

S'ils achètent un bien pour 250 K€ sur les même base de rendement vos parents auraient 625. D'où ma première remarque qui est de dire que c'est rarement une bonne idée de coupler 2 objectifs (pas impossible mais il manque bien trop de paramètres pour vous aider). J'ai plutôt tendance au contraire pour le même objectif de diversifier les solutions.

Par ex il faut se poser la question si l'un de vos parents a besoin d'une maison médicalisée à 3500 €/m, combien reste t-il pour l'autre ?
Si un locataire ne paye pas son loyer (et que ça dure) ? Ne me dites pas : y a des assurances car les assurances sont faites pour ne pas payer longtemps (voire éviter de payer)

La meilleure solution pourrait être de "manger" plutôt ce patrimoine (avec les risques qui vont avec) ou une solution mixte : un peu de rendement et un peu à manger.

Comment font-ils pour changer de voiture par ex ?
Payer le ravalement de l'immeuble ?

Les enfants ont-ils les moyens et envie de pallier ces besoins ?

250 K€ à 70 ans ce n'est peut-être pas une somme suffisante pour être tranquille jusqu'à la fin de leur vie, tout dépend du montant de la retraite actuelle, de la réversion pour le survivant et de leur train de vie.

Avant de chercher une solution il faut se poser les bonnes questions car la marche arrière coûte chère.

Ici constitution d'une SCI (faut un pro sinon la SCI ne sert qu'à créer des emmerdements sans aucun avantages) : 1 500€
Qui fera la comptabilité : ?
Coût d'acquisition sur 350 K€ acquisition : 28 K€

S'il faut défaire dans 5 ans, c'est vraiment une énorme plus-value immobilière qu'il faut sinon c'est perte assurée.
 

dalli

Membre Expert
#11
Ah OK

Le premier lien est un démembrement classique et non un viager qui ne répond pas réellement à notre cas ici sauf si pas d'autres choix que de déshériter les enfants

Le 2 (même que le 3) est dans une UC dans une AV, non pertinent ici en premier choix non plus.
 

dalli

Membre Expert
#13
Effectivement je ne connaissais pas, je vais regarder de plus prêt mais toujours pas une solution pour notre cas.

C'est une SCI et non une SCPI ce qui en fait une différence importantes et probablement pas pour tout le monde.
 

xa

Membre Expert
#14
En SCPI, perso, je ne connais pas non plus, la SCIP ayant une mécanique d'appel à l'épargne couverte par la réglementation financière. Ce qui a priori ne la rend pas "pratique" pour une opération, vu de l'investisseur, plutot spéculative (en dehors du cas de rachat en viager libre, le rachat en viager se fait en pariant sur l'évolution du marché vu que le bien ne génèrera pas de revenus avant longtemps)

Par contre, on trouve des cabinets de placement qui traitent le rachat en viager par des particuliers. L'utilisation d'une SCI permettant alors d'avoir "plusieurs acheteurs regroupés", ca parait cohérent.

Du point de vue du vendeur, SCPI, SCI, direct, via un mécanisme fiscal avantageux ou non, on s'en fiche.
La seule question, c'est la fiabilité de l'acheteur vis à vis des rentes. J'aurai naturellement tendance à considérer qu'une SCI bien ficelé, avec des associés solidaires du coup, c'est un poil moins risqué en terme de rente qu'un acheteur seul qui peut se retrouver sans ressource pour financer des rentes nécessaires pour le vendeur initial.

Mais bon, je n'ai pas creusé plus cette question
 
Haut