vente de la maison familiale

#1
Bonjour,

Mon père est mort il y a trois ans ne laissant que la maison familiale comme héritage.

Ma mère a l'usufruit de la maison dont les 2/3 en propriété. Ma mère désire vendre la maison, pour qu'elle puisse s'acheter un autre bien plus près de chez moi. Mon frère et moi nous nous partageons donc à part égale le tiers de la maison si je ne me trompe pas.

Nous avons décidés mon frère et moi de lui laisser notre part de la vente de la maison. Mon frère pense à une renonciation de sa part d'héritage, moi je pense qu'il doit y avoir un autre moyen, car je me demande ce qu'il va se passer au décès de ma mère au cas ou mon frère et moi-même renoncions à notre part d'héritage.

Avec mes remerciements
 
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xa

Membre Expert
#2
Bonjour,

Oui, il y a une autre possibilité : reporter le démembrement actuel sur un ou plusieurs autres actifs, par exemple sur un appartement près de chez vous et le reste sur un contrat de capitalisation.

Au décès de votre mère, la succession porte uniquement sur ce qui était en pleine propriété pour votre mère, soit les 2/3 de la valeur de la maison, le reste vous appartient déjà.

Techniquement, si vous voulez laisser l'argent à votre mère, vous n'avez pas vraiment le choix, puisque lui laisser "bêtement" vos droits reviendrait à lui faire une donation, avec les conséquences d'une telle donation.
 
#3
J'ai oublié de préciser que je me suis rendue chez le notaire et j'ai constaté que seule ma mère avait signé l'acte de succession quelle sont les conséquences de cette "omission" ?

De plus, je ne sais pas si c'est opportun, mais je voulais rajouter que mon frère a une fille de 13 ans et moi, j'ai un fils de 29 ans et une fille de 32 ans sous curatelle renforcée
 

xa

Membre Expert
#4
Qu'appelez vous l'acte de succession ?

La déclaration de succession est un document liant les héritiers au fisc. Un seul héritier peut signer la déclaration. Le partage, dans votre cas, doit être notarié, mais il n'est pas obligatoire de faire le partage, et c'est la situation dans laquelle vous êtes : en indivision sur la maison, sans partage formalisé.

Quand à l'acceptation ou non de la succession, elle ne nécessite pas de document notarié, et le simple fait d'avoir accepter des effets dans le cadre de la succession vaut acceptation (par exemple, si vous avez récupérer certains objets).

En supposant qu'il n'y ait pas eu d'acceptation tacite ni formelle, si votre frère fait un refus de succession, il ne sera plus héritier de papa et ce sur la TOTALITE de ses droits. Il ne peut pas accepter le partage d'un compte, par exemple, et refuser la maison. C'est tout ou rien. Sinon, il faut faire un partage dans lequel il prend certains biens à concurrence de ses droits (ex : il prend en cash la valeur de son héritage, et vous laisse les biens matériels).

Enfin, s'il refuse, sa fille devient héritière par représentation. Etant mineure, elle ne peut pas refuser par elle même et lui même ne peut refuser que si c'est dans l'intérêt premier de sa fille. Difficile de prétendre que refuser de toucher un héritage positif soit dans son intérêt.


Notez que le notaire pourrait répondre à votre question très simplement : c'est un peu son coeur de métier !
 
#5
En fait, pour la signature de l'acte de notoriété, ni mon frère ni moi n'avons été sollicités, quand au fait que ma fille soit sous curatelle renforcée change quelque chose à la succession ?

Merci
 

xa

Membre Expert
#6
L'acte de notoriété liste les héritiers. Le notaire n'avait pas besoin de vous contacter, il s'est contenté d'utiliser le livret de famille pour l'établir, et vérifier auprès de l'Etat civil l'existence d'autres héritiers.

Votre fille est elle héritière ? (ie : une disposition testamentaire l'appelle-t-elle à la succession)
Si la réponse est négative, elle n'est pas concernée sauf si vous même renoncez à la succession, dans ce cas elle viendra en représentation et recevra une partie de votre part.

idem que pour un mineur : pour refuser la succession, il faudrait prouver qu'il est dans son intérêt de refuser ce patrimoine.
 
#7
Mon frère à une fille de 13 ans, mes enfants sont majeurs.

Par compte, je ne sais pas ce qu'il est advenu de l'argent sur le compte de mon père, mais ils avaient peut-être un compte joint.

Ma mère, mon frère et moi sommes les seuls héritiers.

Si nous refusons notre part d'héritage au profit de ma mère, nous hériterons je pense au décès de celle-ci.

Mon père n'a pas laissé de testament.

Merci
 

xa

Membre Expert
#8
Visiblement, votre mère a choisi l'usufruit sur la totalité de la succession, ce qui inclut les liquidités. A son décès, vous devriez, à condition d'avoir un état des lieux précis, pouvoir déduire de sa succession le montant des comptes de votre père.

"Si nous refusons notre part d'héritage au profit de ma mère, nous hériterons je pense au décès de celle-ci."

Non. Si vous refusez, par représentation, ce sont vos enfants qui hériteront. Si les majeurs capables refusent, idem jusqu'à ce qu'il n'y ait plus de descendants. Pour les mineurs ou les incapables, c'est le responsable légal qui prend la décision, à condition que ce soit dans l'intérêt du protégé, or avec un patrimoine net positif, c'est difficile de prétendre "ca n'était pas dans l'intérêt de l'enfant de recevoir un patrimoine positif en valeur".

A nouveau, le plus simple reste le report du démembrement actuel sur de futurs actifs : votre mère conserve la valeur de la maison et le réutilise comme elle l'entend, mais ce qu'elle acquière est considéré comme réparti exactement comme l'est la maison actuellement : soit l'usufruit en totalité pour elle, et la répartition de la NP comme c'est le cas pour la maison actuellement.

Seul point technique : il faut le prévoir dans le compromis de vente du bien et dans les "apports" pour les nouveaux actifs (il faut préciser le report de ce démemebrement pour pouvoir l'opposer plus tard à la succession de votre mère)
 
#9
Qu'est ce que le démembrement ?

En cas de renonciation de ma part, je comprend que mes enfants hériterons de ma mère, quand à ma fille sous curatelle renforcé, apparemment, c'est la curatrice qui décidera.

Merci.
 

xa

Membre Expert
#10
"Qu'est ce que le démembrement ?"

Le résultat de "Ma mère a l'usufruit de la maison".

La pleine propriété se compose, pour simplifier, en nue-propriété + usufruit sur un actif. Votre mère ayant l'usufruit (soit par DDV soit par choix puisque la loi l'autorise à choisir l'usufruit sur 100% du patrimoine successoral), la maison est de fait démembrée : vous avez une partie de la nue-propriété (= droit de vendre, mais pas le droit d'utiliser la maison ni de la louer), idem pour votre frère, votre mère possède l'usufruit sur vos parts et la pleine propriété sur le reste (typiquement si régime commun + achat de la maison post mariage, elle possède au moins 50% en pleine propriété)

Au décès, l'usufruit s'éteint, et les nu-propriétaires (vous) deviennent automatiquement pleinement propriétaire, le tout sans passer par la case succession.

Du coup, si vous reportez ce démembrement sur un nouvel actif, votre mère reste usufruitière de ce nouvel actif, peut habiter ce logement voire le louer pour en tirer des fruits (usufruit = usage + fruits/revenus/intérêts/dividendes), et à son décès, vous devenez pleinement propriétaire sans succession.

Ex : Imaginons 500k en usufruit, 20% en NP pour vous, idem pour votre frère. Maman achète un logement pour 500k en remployant ces fonds, vous êtes nu propriétaire à 20% de ce bien. A son décès, 20% du bien vous appartiennent sans succession et ce quel que soit la valeur de ce bien. si le bien vaut 1 million, vous avez 20% de ce million.

Bien sur, maman n'étant qu'usufrutière, elle a des "limites", comme le fait de ne pas pouvoir vendre ce qui ne lui appartient pas (et dans l'exemple, même si elle est propriétaire pleinement à 60%, il y a unanimité pour la vente à moins de passer par la case tribunal).

Pour votre fille, vous avez compris : si vous refusez la succession, elle recevra cette succession pour moitié (l'autre pour votre autre enfant). Et c'est la curatrice qui pourra, éventuellement, refuser cet héritage en motivant sa décision par l'intérêt supérieur de votre fille à ne pas recevoir cet héritage. En général, pour refuser un tel héritage, il faut démontrer que les contraintes sont déraisonnables par rapport à l'avantage. Par exemple : trop d'entretien, quasi impossible de vendre pour réaliser le patrimoine et en tirer du cash, donc financièrement pas intéressant, donc refus parce que hériter va engendrer des dépenses difficiles à surmonter.

Mais ici, avec une NP, c'est difficile, puisque c'est l'usufruitier qui supporte les frais d'existence du bien.
 
#11
Personnellement, je ne souhaite plus renoncer à ma part d'héritage vu les conséquences de ce choix et je pense que lorsque mon frère en sera informé, il en fera de même.

Mes parents étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts avec une donation au dernier vivant. est ce que cela change quelque chose ?

Cordialement Florence.
 

xa

Membre Expert
#12
"Mes parents étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts avec une donation au dernier vivant. est ce que cela change quelque chose ?"

Ca confirme simplement ce que je disais :
- 50% en pleine propriété pour votre mère, au titre de sa moitié de la communauté
- et le reste c'est le résultat de la DDV (Donation au Dernier Vivant)
 

xa

Membre Expert
#14
Vaste sujet ...

Le démembrement, comme dit précédemment, c'est répartir la propriété en usufruit d'un côté et nu-propriété de l'autre. Le premier contient l'usage du bien et tout ce qui génère des revenus, le second le droit d'aliéner (vendre) le bien, c'est donc le second qui est la réelle propriété, le premier n'étant que le droit d'utiliser le bien.

La SCI c'est une structure de possession de biens immobiliers. Son intérêt principal, c'est de contourner la question de l'indivision.

Dans votre cas, une possibilité serait de réinjecter le démembrement du bien actuel dans une société civile, laquelle pourrait acquérir, entre autre, le nouveau logement de maman. Vous seriez nu propriétaire de la SCI, et au décès de maman, vous deviendriez pleinemeent propriétaire.

Mais c'est une description très sommaire, la SCI est avant tout une société, qui a donc ses propres contraintes juridiques. Si de brillants esprits ont écrit des livres imposant sur la SCI, c'est bien parce qu'on ne peut pas résumer cet outil en quelques lignes.
 

dalli

Membre Expert
#15
J'explique tout ici

http://forum.actufinance.fr/avis-de...embre-suite-a-donation-ou-succession-P222944/


Renoncer à son héritage ne veut rien dire actuellement car on renonce au moment de la succession.


Les liquidités sont allées à votre mère, il faudra surveiller lors de sa succession que le notaire mentionne bien l'usufruit légal sur ces sommes (90% des oublient) pour pas que vous payer des droits de succession sur la partie de Papa dont vous êtes déjà propriétaire depuis le jour de son décès.
 
#16
Ma mère à rendez-vous aujourd'hui chez le notaire. Dimanche, mon frère et moi, nous allons passer la journée chez ma mère, je verrais bien ce qu'il en ressortira.

Merci de votre aide.
 
#17
Dimanche, je voudrais expliquer à ma mère et à mon frère ce qu'est la société civile immobilière, mais les explications que j'ai trouvé sur internet sont longues et compliquées avec des termes parfois difficiles à comprendre.

Ma mère ayant des soucis d'attention, j'aimerais que quelqu'un me propose une définition simple à comprendre et courte, un résumé en quelque sorte sorte.

Merci d'avance.
 
#18
Bonjour,

Hier j'ai vu ma mère, elle nous a dit que le notaire lui avait fortement déconseillé la société civile immobilière.

Il lui a dit qu'elle devait vendre la maison familiale et nous donner notre part à mon frère et à moi. Quand j'ai essayé de lui expliquer les avantage de la SCI, mon frère a dit que l'on trouvait n'importe quoi sur internet et que la SCI n'était pas une option.

Du coup, je ne sais pas quoi faire.

Cordialement.
 

xa

Membre Expert
#19
Bonjour,

Hier j'ai vu ma mère, elle nous a dit que le notaire lui avait fortement déconseillé la société civile immobilière.

Il lui a dit qu'elle devait vendre la maison familiale et nous donner notre part à mon frère et à moi. Quand j'ai essayé de lui expliquer les avantage de la SCI, mon frère a dit que l'on trouvait n'importe quoi sur internet et que la SCI n'était pas une option.

Du coup, je ne sais pas quoi faire.

Cordialement.
La SCI n'est pas nécessairement la solution. SCI est un terme relativement générique recouvrant des possibilités incroyablement nombreuses. On ne peut pas résumer le principe des SCI lorsque les livres de référence, pourtant volumineux, ne couvrent pas l'étendue des possibilités. Pour savoir si une SCI, et je dis bien UNE, et non LA, peut répondre à vos questions, il faudrait un RV avec un spécialiste de la question, et au risque de vexer le notaire, la plupart sont incompétents en la matière.


Le coeur de la question vous concernant n'est pas la structuration du patrimoine via SCI ou hors SCI. Le coeur du problème, c'est la subrogation du démembrement de la RP de votre mère vers un nouveau bien. L'intérêt de reporter le démembrement, c'est de laisser un capital plus important à Maman pour cette opération. A contrario, partager de suite le produit de la vente, c'est vous éviter, à vous et votre frère, des questions à venir (comment justifier le remploi dans 20 ans par exemple)

Personne ne peut réellement choisir à votre place, les deux "familles" de solution ont des avantages et des inconvénients
 
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